Konto Mieszkaniowe to mniej nagłośniona część programu Pierwsze Mieszkanie – tego samego, w ramach którego funkcjonował Bezpieczny Kredyt 2%. O ile o BK2 słyszał praktycznie każdy zainteresowany zakupem nieruchomości, o tyle o Koncie Mieszkaniowym wciąż wie zaskakująco mało osób.

Potwierdzają to dane BGK. Do 30 września zeszłego roku założono jedynie 6747 kont. Dla porównania, z Bezpiecznego Kredytu 2% skorzystało około 10 razy więcej osób, i to w znacznie krótszym czasie.

Konto Mieszkaniowe z programu Pierwsze Mieszkanie pozostaje jednak jedną z niewielu dostępnych form systematycznego oszczędzania na mieszkanie z określonym minimalnym poziomem zwrotu, premią mieszkaniową zależną od inflacji lub wzrostu cen nieruchomości oraz zwolnieniem z podatku Belki.

Na czym dokładnie polega? Ile realnie można zyskać korzystając z Konta Mieszkaniowego? I czy w 2026 roku warto je rozważyć jako alternatywę dla lokat czy obligacji skarbowych?

Na czym polega Konto Mieszkaniowe?

Jest to konto oszczędnościowe, dla osób od 13 roku życia (do tej pory do 45 roku życia, ale limit ten ucięto i od 1 stycznia 2026 korzystać można bez górnej granicy wieku), które nie są i nie były wcześniej właścicielami nieruchomości. Z małymi wyjątkami, w postaci osób wychowujących minimum dwójkę dzieci. Konto mieszkaniowe otworzyć można tylko raz, na okres od 3 do 10 lat.

W przypadku osób z dziećmi, zastosowany jest warunek dotyczący metrażu mieszkania. I tak, rodzina z dwójką dzieci, może być właścicielem lokalu nie większego niż 50 m². Przy trójce dzieci – lokal do 75 m², przy czwórce – lokal do 90m². Przy większej ilości pociech limitów brak.

Ile można zyskać na Koncie Mieszkaniowym?

Czyli przechodzimy do sedna sprawy 🙂 Z naszej strony, musimy (przez okres od 3 do 10 lat) regularnie wpłacać na swoje Konto Mieszkaniowe środki. Górny limit wpłacanych środków wynosi 2000 zł. Kwestia dolnego limitu to druga z wprowadzonych od początku 2026 zmian – do tej pory było to 500, a teraz jest to już minimum 300 złotych. Środki wpłacać musimy w każdym miesiącu, ale dostępne są jednomiesięczne wakacje od oszczędzania, z których można skorzystać raz do roku – więc de facto 11 miesięcy.

Oprocentowanie środków na Koncie Mieszkaniowym

Co dostajemy w zamian? Po pierwsze – przynajmniej 75% oprocentowania nowych środków dla klientów danego banku, w którym mamy otwarte Konto Mieszkaniowe. Na ten moment konto możemy otworzyć w jednym z trzech banków: Alior Bank, Pekao SA, PKO BP. Kwoty z tytułu pierwszej z korzyści porywające nie będą. Przykładowo, standardowe oprocentowanie dla nowych środków wynosi aktualnie (marzec 2026) 2,5% w Alior Bank. Mamy więc w takiej sytuacji gwarant niecałych 2%. Ale jest też druga korzyść.

Premia mieszkaniowa

Premia mieszkaniowa. Jest to chyba największy plus Konta Mieszkaniowego. Premię wylicza się na bazie wskaźnika inflacji albo średniego wzrostu cen metra kwadratowego nieruchomości – w zależności od tego, co będzie korzystniejsze dla oszczędzającego. Premia ta może jednak wynieść maksymalnie 15%. Nawet więc jeśli inflacja zagalopowałaby się powyżej 20%, premia mieszkaniowa nadal wskaże 15%. Limit jednak ma też swój duży plus w postaci premii minimalnej. Z tym też wiąże się trzecia już zmiana, ponieważ minimalną premię dla środków na koncie mieszkaniowym podwyższono z 0,01 do 0,04. Tak więc zupełne minimum, które otrzymamy w ramach premii mieszkaniowej, wyniesie 4% wpłaconych środków. Do tego dodając oprocentowanie nowych środków, poniżej 5% na koncie mieszkaniowym raczej nie zejdziemy.

Premia mieszkaniowa w praktyce – obliczenia

Spójrzmy, jaki zysk przyniesie nam Konto Mieszkaniowe z samego tytułu premii. Rozważmy 3 scenariusze, w każdym nieco inna premia mieszkaniowa. W pierwszym w gwarantowanej wysokości 4%, w drugim średnia wskaźnika inflacji z ostatnich 5 lat: 7,62%, w trzecim maksymalne 15%. Załóżmy, że premia w tych wysokościach będzie utrzymywać się w każdym roku. Wpłaty dla każdego scenariusza na tę samą kwotę, w wysokości 1200 złotych każdego miesiąca.

Z informacji podanych przez GOV nie do końca jasna jest kwestia kapitalizacji odsetek. Lepiej zysków niedoszacować niż je przeszacować, więc załóżmy że kapitalizacji nie ma.

Na pierwszej grafice, widzimy jak wyglądają zyski z tytułu premii mieszkaniowej w każdym kolejnym roku osobno.

Po trzech latach, kiedy zgodnie z zasadami programu po raz pierwszy możemy wypłacić premię mieszkaniową, na naszym Koncie będzie z tego tytułu najmniej 2320 złotych. Jeśli premia równa byłaby wskaźnikowi inflacji z 5 ostatnich lat, będzie to 4231 zł. Natomiast przy premii najbardziej zbliżonej do tej z ostatnich lat funkcjonowania programu, wyjdzie ok. 8425 złotych.

Co ciekawe, oceniając przez pryzmat ostatnich 2 lat najbardziej realny wydaje się scenariusz… ostatni – ten najbardziej optymistyczny. W 2023 i 2024 premia mieszkaniowa wynosiła kolejno 15% i 14,1%. Policzono ją zgodnie z ustaleniami programu, na podstawie wskaźnika wzrostu cen nieruchomości.

Konto Mieszkaniowe [program Pierwsze Mieszkanie] – czy warto skorzystać?

Jeżeli alternatywą jest zwykłe konto oszczędnościowe, to z Konta Mieszkaniowego skorzystać zdecydowanie warto. Mamy praktycznie gwarantowane 5% (i co warto powtórzyć – bez podatku Belka), podczas gdy na lokatach podobny procent uzyskać możemy dzisiaj raczej tylko w ramach 3-miesięcznych promocji (i z Belką).

W porównaniu do obligacji skarbowych? Te na dłuższy okres, zależne są od wskaźnika inflacji. Podobnie więc jak na Koncie Mieszkaniowym, z tym że na koncie dochodzi również możliwość obliczenia stawek po wskaźniku wzrostu cen mieszkań. Wynik przewidzieć ciężko. Wiemy jedynie tyle, że gwarantowane minimum w przypadku Konta Mieszkaniowego to 4%. Z kolei dla obligacji min. wyznacza marża, której poziom w obecnej ofercie wynosi 2%. Pamiętajmy też o limicie, który na Koncie Mieszkaniowym ustalony jest na 15%. Przy ponad 20% inflacji, o wiele bardziej korzystne staną się obligacje. Jednak ostatnio tak wysoki wskaźnik inflacji r/r (brany pod uwagę przy obligacjach skarbowych), miał miejsce w latach 90. W XXI wieku rekordowy okazał się rok 2022, gdzie wskaźnik inflacji do 15% zbliżył się, ale nie dobił.

A jeśli weźmiemy inne formy inwestycji? Do zysków np. na złocie w przestrzeni ostatniego roku na Koncie Mieszkaniowym oczywiście się nie zbliżymy… Ale pamiętajmy – „analiza wsteczna zawsze skuteczna”. Patrząc w przód, ciężko jest z całą pewnością przewidzieć co przyniesie przyszłość. Natomiast Konto Mieszkaniowe ma być pewnego rodzaju gwarantem – co by się nie działo, środki odłożone na mieszkanie wzrosną przynajmniej o 4%. A jeśli ceny mieszkań zaczną znów gwałtownie piąć się wzwyż, jesteśmy zabezpieczeni. I pod tym właśnie kątem polecałbym pod rozwagę to Konto. Nie jako inwestycję, która przyniesie nam niesamowite zyski, ale jako formę zaoszczędzenia na pewny procent, z zabezpieczeniem na wypadek wzrostu cen nieruchomości.

Konto Mieszkaniowe – zmiany od 1 stycznia 2026 [podsumowanie]

Na skorzystanie ze środków zebranych na Koncie Mieszkaniowym mamy 5 lat. Dla nastolatków liczone od 18 urodzin – nawet jeśli zakończymy oszczędzanie np. w wieku 17 lat, nadal będziemy mieli 5 lat na wydanie środków liczone dopiero od 18 roku życia.

Konto Mieszkaniowe w programie Pierwsze Mieszkanie to rozwiązanie skierowane do osób, które nie są i nie były właścicielami nieruchomości (z wyjątkami dla rodzin wielodzietnych), a chcą systematycznie odkładać środki na zakup własnego mieszkania. Od 1 stycznia 2026 z programu można korzystać bez górnej granicy wieku, a minimalna miesięczna wpłata została obniżona do 300 zł.

Mechanizm działania Konta Mieszkaniowego opiera się na dwóch elementach: oprocentowaniu środków (minimum 75% oprocentowania nowych środków w danym banku) oraz premii mieszkaniowej. Premia liczona jest na podstawie wskaźnika inflacji lub wzrostu cen nieruchomości, w zależności od tego, który okaże się korzystniejszy (przy czym obowiązuje limit maksymalny 15% oraz minimalny poziom 4%).

Z przeprowadzonych wyliczeń wynika, że już po kilku latach regularnego oszczędzania można zgromadzić zauważalną kwotę z samej premii mieszkaniowej, a w dłuższym okresie (np. 10 lat) jej wysokość staje się istotnym elementem budującym wkład własny. Co istotne, środki zgromadzone na Koncie Mieszkaniowym są zwolnione z podatku Belki.

Ostateczna opłacalność Konta Mieszkaniowego będzie więc wypadkową przyszłej inflacji, dynamiki cen mieszkań oraz indywidualnej sytuacji oszczędzającego. I dopiero w tym kontekście można realnie ocenić jego sens.