Na pierwszym spotkaniu z klientami, bardzo często słyszę pytanie, czy lepszy będzie kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym, czy z oprocentowaniem stałym. I za każdym razem tłumaczę to samo. Właściwe pytanie nie powinno dotyczyć tego, czy lepsze jest oprocentowanie stałe, czy zmienne. Powinniśmy spytać, dla kogo lepszy będzie dany rodzaj oprocentowania.

Wiele osób szuka jednej, uniwersalnej odpowiedzi, którą można by zastosować do każdej sytuacji. Tymczasem wybór rodzaju oprocentowania powinien wynikać przede wszystkim z naszej sytuacji finansowej i podejścia do ryzyka, a te dwie rzeczy każdy z nas ma inne. Osoba z dużym zapasem w budżecie domowym patrzy na ten wybór zupełnie inaczej niż ktoś, kto liczy każdą złotówkę.

Dla kogo dobrym wyborem będzie okresowo stałe oprocentowanie?

Okresowo stałe oprocentowanie sprawdzi się przede wszystkim u osób, które nie mogą sobie pozwolić na niespodzianki w domowym budżecie. Na podstawie mojej praktyki jako pośrednik kredytowy widzę kilka powtarzających się profili klientów, dla których to rozwiązanie jest naturalnym wyborem.

Będzie to dobra opcja, jeśli:

• masz zdolność kredytową na styk i nawet niewielki wzrost raty zachwiałby domowymi finansami,
• masz potrzebę przewidywalności i wolisz wiedzieć z góry, ile zapłacisz każdego miesiąca przez najbliższe lata,
• po prostu wolisz spokojnie spać, bez sprawdzania co miesiąc, czy stawka referencyjna poszła w górę czy w dół.

Ten ostatni punkt część osób bagatelizuje a ma on później ogromny wpływ na komfort w spłacie kredytu. Część moich klientów wybiera stałą stopę głównie po to, żeby przestać myśleć o kredycie poza dniem płatności raty, i to też jest w pełni uzasadniony powód. Pamiętajmy, że komfort psychiczny też ma swoją wartość, nawet jeśli trudno go ubrać w konkretną liczbę na kalkulatorze.

Warto mieć na uwadze, że w Polsce okresowo stałe oprocentowanie w zdecydowanej większości obowiązuje przez 5 lat (dłuższy okres dostępny jest obecnie tylko w BNP Paribas i Credit Agricole). Mechanizm wszędzie jest ten sam i oprocentowanie stałe to w praktyce zamrożenie warunków na kilka lat, a nie stały poziom raty przez cały okres spłaty. Po tych pięciu latach możemy ponownie wybrać ofertę z okresowo stałym oprocentowaniem na kolejny okres albo przejść na oprocentowanie zmienne, w zależności od tego, jak wtedy będzie wyglądał rynek i nasza sytuacja.

Zawsze też mamy możliwość refinansowania kredytu do innego banku. Z ważnym zastrzeżeniem, że w trakcie 5-letniego okresu raty stałej nie możemy przenieść się na ratę zmienną.

Dla kogo lepsze będzie oprocentowanie zmienne?

Zmienne oprocentowanie to nie lepszy czy gorszy wybór, tylko całkiem inny profil ryzyka. Sprawdzi się u osób, które podchodzą do tematu z nieco innej strony.

To rozwiązanie ma sens, jeśli:

• akceptujesz większe ryzyko w zamian za możliwość korzystania z ewentualnych obniżek stóp procentowych,
• masz zbudowaną poduszkę finansową, która pozwoli przetrwać kilka miesięcy wyższej raty bez większych perturbacji,
• osiągasz dochody, dzięki którym wyższa rata nie zachwieje domowym budżetem, nawet jeśli sytuacja na rynku się pogorszy.

Mechanizm zmiennego oprocentowania opiera się dziś na wskaźniku referencyjnym powiększonym o marżę banku, a ten wskaźnik reaguje na decyzje Rady Polityki Pieniężnej. Pisałem szerzej o tym, jak będzie wyglądał ten mechanizm po zmianie wskaźnika z WIBOR na POLSTR, w artykule o reformie wskaźników referencyjnych.

Czy warto próbować przewidzieć decyzje RPP?

Sporo osób próbuje zdecydować, czy wybrać oprocentowanie stałe, czy zmienne na podstawie tego, co ich zdaniem zrobi Rada Polityki Pieniężnej w najbliższych miesiącach. Uważam, że to podejście przy rozwiązywanie kwestii oprocentowanie stałe, czy zmienne najczęściej wyprowadza na manowce.

Powód jest prosty. Nikt, łącznie z najlepszymi analitykami rynku, nie potrafi z pewnością powiedzieć, jak będą wyglądały stopy procentowe za rok, dwa czy pięć lat. Mieliśmy tego dobry przykład na przełomie roku. Jeszcze w styczniu przeważały prognozy zakładające kolejne obniżki stóp. Kilka miesięcy później sytuacja geopolityczna na Bliskim Wschodzie wywróciła te założenia do góry nogami, a rynek zaczął wyceniać zupełnie inny scenariusz niż jeszcze niedawno.

Podobne zwroty akcji widziałem już wielokrotnie na przestrzeni lat pracy jako doradca czy pośrednik kredytowy. Prognozy potrafią się zmienić z miesiąca na miesiąc, a czasem nawet z tygodnia na tydzień, natomiast decyzja o tym, czy wybierzemy oprocentowanie stałe czy zmienne zapada raz i zostaje z nami na najbliższe lata. Dlatego zamiast próbować trafić w przyszły ruch stóp procentowych, znacznie rozsądniej jest wybrać takie rozwiązanie, które nasz budżet przetrwa niezależnie od tego, w którą stronę rynek zaskoczy, bo zaskakuje regularnie.

Przy kredycie hipotecznym nie chodzi o to, by odgadnąć przyszłość. Naszym celem powinno być, żeby przy dowolnym scenariuszu na rynku spłata raty nie stała się dla nas zagrożeniem.

Mogę pomóc policzyć, które rozwiązanie realnie pasuje do Twojego budżetu, zanim podejmiesz decyzję który rodzaj oprocentowania kredytu hipotecznego wybrać.

Prosty test przed decyzją co wybrać, oprocentowanie stałe, czy zmienne

Zamiast zgadywać, co zrobią stopy procentowe, zanim zdecydujemy oprocentowanie stałe, czy zmienne warto przeprowadzić proste ćwiczenie. Sprawdźmy, jak zmieniłaby się Wasza rata, gdyby oprocentowanie wzrosło o 2 punkty procentowe względem obecnego poziomu, a potem szczerze odpowiedzcie sobie, czy taki scenariusz dałoby się udźwignąć bez wprowadzania rozwiązań kryzysowych w domowy budżet.

Jeśli dalibyście radę, może z pewnymi ograniczeniami, oprocentowanie zmienne jest realną opcją do rozważenia. Jeśli natomiast taki wzrost oznaczałby poważne kłopoty, warto poważnie rozważyć stałą stopę, nawet jeśli na start jej oprocentowanie wygląda mniej korzystnie niż oferta zmienna.

Ten sam test warto powtórzyć nie tylko na etapie wnioskowania o kredyt, ale też później, przy okazji corocznego przeglądu domowych finansów. To, co było bezpieczne parę lat temu, niekoniecznie musi być bezpieczne dziś.

Co się dzieje po zakończeniu okresu stałej stopy?

Po pięciu latach ze stałym oprocentowaniem znów staniemy przed wyborem czy wybrać oprocentowanie stałe, czy zmienne, tyle że tym razem w oparciu o nowe warunki, jakie akurat będą obowiązywać na rynku. Można zdecydować się na kolejny okres ze stałą stopą albo przejść na oprocentowanie zmienne.

Zakończenie okresu obowiązywania raty stałej to również dobry moment, żeby nie ograniczać się wyłącznie do oferty banku, w którym mamy już kredyt i rozważyć refinansowanie.Warto zerknąć na to, co w tym czasie zaproponowała reszta rynku, bo w pięć lat warunki potrafią się zmienić diametralnie, zarówno jeśli chodzi o marże, jak i o dodatkowe koszty w poszczególnych ofertach.

Czasem po prostu bardziej opłaca się przenieść kredyt do innego banku, niż przedłużać warunki u dotychczasowego kredytodawcy. Sam proces refinansowania wiąże się z konkretnymi kosztami, które warto skalkulować, zanim podejmiemy decyzję. Jest to między innymi wycena nieruchomości wymaganej przez nowy bank czy opłaty sądowe związane z wpisem hipoteki na rzecz nowego wierzyciela. Brzmi na długą i zawiłą listę, ale w praktyce nierzadko zdarza się, że nawet po doliczeniu wszystkich tych kosztów (łącznie w zdecydowanej większości przypadków do 1500 zł), jesteśmy w stanie wyjść na plus już po kilku miesiącach. Rozpisałem cały ten temat, łącznie z konkretnymi pozycjami kosztowymi, w artykule o kosztach refinansowania.

Ryzyka przy wyborze oprocentowania stałego, o których mówi się rzadziej

O ryzyku oprocentowania zmiennego słyszymy niemal codziennie, bo wzrost raty jest odczuwalny od razu i mocno uderza po kieszeni. Rzadziej natomiast wspomina się o ryzykach po stronie stałej stopy, a one też istnieją, tylko mają inny charakter i działają wolniej, więc łatwiej je przeoczyć na starcie.

Pierwsze z nich już sygnalizowałem wyżej. Jest to sytuacja odwrotna do tej, przed którą stała stopa ma nas chronić, ale równie realna. Jeśli stopy procentowe spadają w trakcie trwania zamrożonego okresu, nie możemy z tego od razu skorzystać. Jeśli zmiany są naprawdę istotne, możemy oczywiście refinansować lub próbować zmobilizować swój bank do obniżki raty, tak jak to opisywałem na przykładzie PKO BP.

Drugie ryzyko jest bardziej formalne, choć bywa równie dotkliwe. Chodzi o moment odnowienia oferty po pięciu latach. Bank wtedy wycenia nas na nowo, uwzględniając aktualne warunki rynkowe, a te mogą być zupełnie inne niż przy podpisywaniu pierwszej umowy. Jeśli w tym czasie wzrosły stopy procentowe lub marże w ofertach banków, nowa propozycja może być mniej korzystna, niż do tej pory. Oczywiście, każda z tych sytuacji znajdzie odzwierciedlenie również w oprocentowaniu zmiennym, ale pamiętajmy, by z wyprzedzeniem monitorować rynek i nie czekać biernie na to, co zaproponuje nam dotychczasowy bank tuż przed końcem okresu.

[Podsumowanie] Czy lepiej wybrać oprocentowanie stałe, czy zmienne?

Nie istnieje jedna słuszna odpowiedź na pytanie, czy lepsze jest oprocentowanie stałe, czy zmienne. Jest za to sprawdzona droga do własnej odpowiedzi, czyli uczciwe spojrzenie na swoją zdolność kredytową, poduszkę finansową i to, ile wahań w budżecie domowym jesteśmy w stanie spokojnie znieść.

Zamiast wróżyć z fusów, co zrobi Rada Polityki Pieniężnej, lepiej zbudować taką strategię kredytową, która wytrzyma różne warianty rozwoju sytuacji na rynku. Bo przy hipotece nie liczy się to, żeby wygrać z prognozą. Liczy się to, żeby spać spokojnie, niezależnie od tego, co ta prognoza ostatecznie pokaże.

FAQ (najczęstsze pytania): Oprocentowanie stałe, czy zmienne?

Czy po okresie oprocentowania stałego rata na pewno wzrośnie?

Nie musi. Wszystko zależy od warunków rynkowych obowiązujących w momencie zakończenia okresu stałego. Rata może wzrosnąć, spaść albo utrzymać się na zbliżonym poziomie, w zależności od tego, jak zmieni się oferta dostępna wtedy na rynku.

Czy będzie można zmienić rodzaj oprocentowania w trakcie trwania kredytu?

Tak, choć może wiązać się to z dodatkowymi formalnościami, a czasem i kosztami, zależnie od zapisów konkretnej umowy i polityki banku. Najprościej zrobić to właśnie w momencie kończącego się okresu stałej stopy.

Czy oprocentowanie stałe jest zawsze droższe na start niż zmienne?

Najczęściej jego stawka startowa jest nieco wyższa, bo bank wycenia w niej ryzyko wynikające z zamrożenia warunków na kilka lat. To jednak nie oznacza, że w dłuższej perspektywie musi być droższe. Zależy to przede wszystkim od tego, jak zachowa się rynek.

Czy da się złożyć wniosek kredytowy jednocześnie na oprocentowanie stałe i zmienne?

Tak, można równolegle złożyć wnioski do kilku banków z różnym rodzajem oprocentowania, żeby dać sobie więcej czasu na ostateczną decyzję, czy wybrać oprocentowanie stałe, czy zmienne i porównać realne warunki, zanim podpiszemy umowę.