Dla typowego kredytu hipotecznego podatek od ustanowienia hipoteki wynosi 19 zł. Jest to jeden z najmniejszych kosztów całego kredytu, a jednocześnie jeden z najczęściej zapominanych. 19 zł wydaje się kwotą marginalną, natomiast konsekwencje pominięcia opłaty mogą być już bardziej zauważalne. Jeden z moich klientów, który nie opłacił PCC-3 dostał po paru latach pismo z Urzędu Skarbowego z karą w wysokości kilkuset złotych.

Nie zawsze jednak musimy sami dbać o zapłatę PCC-3. Decyduje o tym sposób ustanowienia hipoteki. Jeśli skorzystamy z usług notariusza, to po jego stronie leży odprowadzenie zapłaty za podatek. Jeśli jednak hipoteka powstaje na podstawie umowy kredytowej bez aktu notarialnego, osobiście musimy zadbać o złożenie deklaracji PCC-3. Mamy na to 14 dni, liczone od podpisu oświadczenia o ustanowieniu hipoteki.

Co przygotować przed wypełnieniem PCC-3?

Zanim zaczniemy, miejmy pod ręką cztery rzeczy.

• oświadczenie o ustanowieniu hipoteki albo akt notarialny, z których weźmiemy datę czynności i kwotę hipoteki
• numer księgi wieczystej nieruchomości. Możemy sprawdzić numer w aplikacji mObywatel, albo przyszykować swoją umowę sprzedaży nieruchomości.
• numer i data umowy kredytowej oraz nazwa banku, w którym mamy kredyt hipoteczny
• dane osobowe, w tym numer PESEL i adres zamieszkania. Jeśli hipotekę ustanawiamy z kimś jeszcze, przygotujmy też dane drugiej osoby – będzie to potrzebne do załącznika PCC-3/A

Jak zapłacić PCC-3 przez Internet? [instrukcja obsługi krok po kroku]

Podatek PCC-3 od ustanowienia hipoteki zapłacić możemy całkowicie zdalnie, nie wychodząc z domu. Poniżej przygotowałem instrukcję jak zapłacić PCC-3 dla siebie krok po kroku. Zaznaczam, że nie jest to jedyny właściwy sposób wypełnienia a taki który rekomenduję swoim klientom. W innym wariancie możemy wypełnić deklaracje poprzez formularz tradycyjny, jednak będzie wymagać to od nas większej wiedzy w zakresie księgowości.

Zaczynamy od logowania na stronie Urzędu Skarbowego.

Logowanie

Rekomendowany sposób logowania to połączenie przez aplikację mObywatel. W tym celu, po wprowadzeniu hasła do mObywatela, skanujemy zastany na stronie Urzędu Skarbowego kod QR i udostępniamy dane. Po wykonaniu tych kroków, jesteśmy zalogowani.

Alternatywnie, do logowania możemy skorzystać z bankowości elektronicznej, dowodu z warstwą elektroniczną, profilu zaufanego lub eID.

W kroku trzecim możemy wybrać również Formularz tradycyjny. Jest to jednak wersja polecana dla księgowych. Kreator będzie równie skuteczny, a jednocześnie szybszy i bardziej intuicyjny dla większości z nas, stąd moja propozycja.

Poniżej opis, na którym możemy się wzorować lub przekopiować 1:1, oczywiście zmieniając kwadratowe nawiasy na własne, zgodne z stanem rzeczywistym, dane 🙂

Ustanowienie hipoteki umownej w kwocie [wpisz kwotę, np. 600 000,00 zł] na zabezpieczenie wierzytelności z tytułu umowy kredytu hipotecznego nr [wpisz numer] z dnia [wpisz datę] na nieruchomości położonej w [wpisz miejscowość i adres], dla której Sąd Rejonowy prowadzi Księgę Wieczystą nr [wpisz numer KW].

A skąd mamy wiedzieć, jaki jest nasz numer Księgi Wieczystej? Jednym ze sposobów, jest sprawdzenie tego w aplikacji mObywatel. Wchodzimy w usługi -> Księgi Wieczyste -> Twoje księgi i mamy numer KW. Możemy też po prostu zerknąć do umowy sprzedaży nieruchomości, gdzie numer KW musi zostać ujęty, by umowa była zgodna z prawem.

Instrukcja została opracowana na podstawie aktualnej wersji e-Urzędu Skarbowego dostępnej w dniu 9.10.2026.

Załącznik PCC-3/A - dla współwłaścicieli nieruchomości

Jeżeli nieruchomość będzie miała więcej niż jednego właściciela i/lub oświadczenie o ustanowieniu hipoteki podpisane jest nie tylko przez nas, powinniśmy dołączyć załącznik PCC-3/A. Znajdziemy go w taki sam sposób jak PCC-3, jest na stronie Urzędu Skarbowego o szczebel niżej.

Instrukcja została opracowana na podstawie aktualnej wersji e-Urzędu Skarbowego dostępnej w dniu 9.10.2026.

Ile wynosi PCC od hipoteki i czym różni się od innych opłat?

Dla kredytu bankowego podatek wynosi 19 zł, bo hipoteka zabezpiecza nie tylko kapitał, ale też odsetki, prowizje i koszty, których wysokości nie da się ustalić w dniu podpisania umowy (art. 7 ust. 1 pkt 7 lit. b ustawy o PCC). Wysokość kredytu nie ma znaczenia. Przy 200 000 zł i przy 1 200 000 zł płacimy tyle samo, na rynku pierwotnym i wtórnym. Stawka 0,1% kwoty wierzytelności dotyczy tylko hipoteki zabezpieczającej znaną, sztywną kwotę. W kredytach bankowych spotykam to naprawdę sporadycznie, a pracuję w kredytach hipotecznych od 2006 roku.

Nie mieszajmy tego z dwoma innymi kosztami. Opłata sądowa za wpis hipoteki do księgi wieczystej wynosi 200 zł (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych) i trafia do sądu, a nie do urzędu skarbowego. PCC od zakupu nieruchomości (2%) to osobna czynność, którą przy zakupie na rynku wtórnym pobiera notariusz, a przy zakupie od dewelopera z VAT nie występuje. Z++Zwolnienie z tych 2% dla pierwszego mieszkania z rynku wtórnego (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC) nie obejmuje ustanowienia hipoteki, więc podatek PCC od hipoteki (zazwyczaj 19 zł) co do zasady również trzeba zapłacić.

Kiedy PCC-3 składa notariusz, a kiedy my?

Podatnikiem jest ten, kto składa oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, czyli właściciel nieruchomości, zwykle kredytobiorca. Jeśli hipoteka jest ustanowiona w akcie notarialnym, notariusz jest płatnikiem, sam pobiera 19 zł i my nie składamy PCC-3 (art. 10 ust. 1 ustawy o PCC). Zdarza się jednak, że przy zakupie notariusz rozlicza tylko podatek od sprzedaży, więc zapytajmy go o hipotekę wprost przed podpisaniem aktu.

Jeśli hipoteka powstaje poza aktem, na przykład w umowie kredytowej, deklarację składamy sami. Dotyczy to najczęściej kredytów na budowę domu, refinansowania i kredytów na dowolny cel zabezpieczonych na nieruchomości. Bank nie rozlicza za nas podatków, a w umowie znajdziemy zwykle tylko informację, że hipoteka zostanie ustanowiona. Skąd mieć pewność? Tu polecam moją usługę 🙂 Przy współpracy ze mną pomagam klientom zorientować się również, w jakiej formie ustanawiana jest hipoteka.

Termin na złożenie PCC-3 i zapłatę podatku

Mamy 14 dni od dnia podpisania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki albo umowy, która ją ustanawia (art. 10 ust. 1 ustawy o PCC, a moment powstania obowiązku określa art. 3). W tym terminie składamy deklarację i wpłacamy podatek.

Przykład. Podpisujemy oświadczenie w poniedziałek 2 listopada 2026 r. Ostatni dzień to poniedziałek 16 listopada 2026 r. Gdy ostatni dzień wypada w sobotę albo w dzień ustawowo wolny, termin upływa następnego dnia roboczego (art. 12 § 5 Ordynacji podatkowej). Przy przelewie zapłata jest w terminie, jeśli nasz rachunek został obciążony najpóźniej w ostatnim dniu (art. 60 § 1 pkt 1 Ordynacji podatkowej), ale nie zostawiajmy tego na ostatnią chwilę.

Co grozi za brak PCC-3 od hipoteki?

Za zwłokę naliczane są odsetki, a brak deklaracji może zostać potraktowany jako wykroczenie skarbowe zagrożone grzywną. Z mojej praktyki wiem, że urząd potrafi odezwać się po kilku latach, a kara idzie wtedy w setki złotych.

Jeśli zorientujemy się po terminie, składamy czynny żal. Wysyłamy spóźnioną deklarację, wpłacamy zaległy podatek z odsetkami i składamy pismo do urzędu, w którym opisujemy, jakiego obowiązku nie dopełniliśmy i dlaczego. Jeśli zrobimy to, zanim urząd wszczął postępowanie, możemy nie ponieść odpowiedzialności karnej skarbowej (art. 16 Kodeksu karnego skarbowego). Wezwanie z urzędu zamyka tę drogę, więc im szybciej, tym lepiej.

PCC od hipoteki przy refinansowaniu

Każde nowe ustanowienie hipoteki to nowe PCC. Przy refinansowaniu nowy bank wpisuje własną hipotekę, więc najczęściej 19 zł płacimy ponownie. To koszt, który nie wpływa na opłacalność zmiany banku. Za wykreślenie starej hipoteki płacimy opłatę sądową, a nie PCC. Szczegóły kosztów przejścia do innego banku opisuję w artykule ile kosztuje refinansowanie kredytu hipotecznego.

PCC od hipoteki [podsumowanie]

Tak, ale przy kredycie bankowym to zwykle tylko 19 zł. Najpierw sprawdźmy, w jakiej formie ustanawiana jest hipoteka, bo od tego zależy, kto składa deklarację.

FAQ - PCC-3 od hipoteki - najczęstsze pytania

Ile wynosi PCC od ustanowienia hipoteki?

Przy kredycie bankowym 19 zł, niezależnie od wysokości kredytu. Stawka 0,1% dotyczy hipoteki zabezpieczającej wyłącznie wierzytelność o znanej kwocie.

Czy musimy składać PCC-3, jeśli hipotekę ustanawiał notariusz?

Jeśli hipoteka była ustanowiona w akcie notarialnym, notariusz sam rozlicza podatek. Zapytajmy go jednak wprost, bo zdarza się, że rozlicza tylko podatek od sprzedaży.

Ile mamy czasu na złożenie PCC-3?

14 dni od dnia podpisania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki. W tym samym terminie wpłacamy podatek.

Czy przy dwóch właścicielach składamy dwie deklaracje?

Nie. Składamy jedną deklarację PCC-3, a druga osoba, która również składa oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, dołącza załącznik PCC-3/A. Podatek wynosi 19 zł dla całej hipoteki.

Co jeśli spóźnimy się z PCC-3?

Składamy deklarację, wpłacamy podatek z odsetkami i składamy czynny żal, zanim urząd sam nas wezwie. Wtedy co do zasady unikamy odpowiedzialności karnej skarbowej.

Czy przy refinansowaniu znowu płacimy PCC od hipoteki?

Tak, najczęściej. Nowy bank ustanawia nową hipotekę, zazwyczaj za 19 zł.

Do którego urzędu skarbowego złożyć PCC-3 od hipoteki?

Do urzędu właściwego według miejsca zamieszkania osoby składającej oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. Lokalizacja nieruchomości nie ma znaczenia.