Refinansowanie jest, obok nadpłaty, najczęstszym sposobem na obniżenie raty kredytu wśród moich klientów. Warto zdawać sobie sprawę, jakie są koszty refinansowania i czy w związku z tym warto przenieść kredyt do innego banku. Szczególnie popularne i opłacalne refinansowanie jest dla osób, które zdecydowały się na oprocentowanie stałe i dziś, po czasie okazuje się, że banki proponują bardziej atrakcyjne warunki cenowe.

Nad przeniesieniem kredytu warto także pomyśleć, jeżeli biorąc kredyt zdecydowaliśmy się na 10% wkładu własnego. Przy zakupie nieruchomości 2-3 lata temu, może teraz, na przełomie 2024 i 2025 okazać się, że dzięki wzrostowi wartości naszego mieszkania czy domu oraz spłacie przez ten czas nawet niewielkiej części kapitału w ratach posiadamy już więcej niż 20% wkładu własnego, co pozwala uzyskać dużo bardziej korzystne kredytowanie.

W praktyce proces refinansowania przebiega podobnie jak pozyskiwanie pierwotnego kredytu. Będziemy więc musieli ponownie wykazać naszą zdolność kredytową. Jako pośrednik biorę na siebie koszty niezbędnych wydruków 🙂 ale już pozostałe opłaty każdy będzie musiał ponieść samodzielnie. Spójrzmy więc, ile wynoszą dodatkowe koszty refinansowania.

Koszty wynikające ze spłaty dotychczasowego kredytu

Refinansowanie to de facto nowy kredyt w „nowym” banku, przy jednoczesnej spłacie starego kredytu w „starym” banku. Na przysłowiową gębę oczywiście nic nie załatwimy i potrzebne będą dokumenty potwierdzające uregulowanie dotychczasowego kredytu, a to wygeneruje (w zależności od banku, w którym spłacamy kredyt) większe lub mniejsze koszta.

Cena zaświadczenia o spłacie kredytu i wystawienia salda

Już w nowym banku będziemy składać zaświadczenie o spłacie kredytu. W części banków może to wiązać się z opłatą za wydanie takiego dokumentu, w wysokości 50-200 zł. Niektóre wymagają także wystawienia salda. Nie są to wielkie koszty (w Pekao SA) jest to 30 zł, ale dla porządku musimy także wziąć pod uwagę.

Opłaty sądowe związane z przeniesieniem hipoteki

Upraszczając, przy refinansowaniu dochodzi do spłaty jednego kredytu drugim. Hipoteka musi więc zostać wykreślona i na nowo wpisana do KW. W momencie wykreślenia hipoteki umownej (umowy kredytowe od 20.02.2021) powstaje „opróżnione miejsce hipoteczne” i wtedy mamy wymóg złożenia roszczenia o przeniesienie hipoteki w miejsce opróżnione. Koszt opłaty za wpis roszczenia o przeniesienie hipoteki wynosi 150 zł. Dodatkowo, część banków będzie wymagać przeniesienia hipoteki w miejsce opróżnione, co stanowi koszt w wysokości 100 zł. Przenosząc kredyt z jednego banku do drugiego, konieczne będzie także wspomniane już wykreślenie hipoteki (a później ponowne jej wpisanie – o czym w dalszej części artykułu), które kosztuje kolejne 100 zł.

Koszty wcześniejszej spłaty

Czytelnicy mojego artykułu o tym, jak najlepiej nadpłacić kredyt hipoteczny pewnie ten wątek pamiętają (te same zasady w bankach obowiązują dla wcześniejszej spłaty całości), ale powtórzę jeszcze raz dla wszystkich 🙂

Przy wcześniejszej spłacie kredytu opłata może być naliczana jedynie przez 3 pierwsze lata okresu kredytowania. Jest to zagwarantowane ustawowo – ale tylko dla kredytów, których umowy podpisano nie wcześniej niż 22 lipca 2017 (dzień wejścia w życie nowych zapisów). A więc – osoby, które zaciągnęły kredyt hipoteczny po tym terminie i są po 3 pierwszych latach spłaty mogą sobie ten punkt odhaczyć.

Natomiast osoby w innej sytuacji… okazuje się, że wcale nie jesteście skazani na dodatkową opłatę z tytułu wcześniejszej spłaty. Przede wszystkim warto znowu zgłębić lekturę umowy kredytowej i spojrzeć na indywidualne zapisy, czy przez jaki okres opłata za całkowitą spłatę kredytu obowiązuje. 

Część banków, np. ING Bank Śląski czy PKO BP, odpuszcza pobieranie tej opłaty także w pierwszych 3 latach. Pozostałe banki, które opłatę pobierają, ustanowiły ją na poziomie od 1% (Santander) do 3% (np. Pekao SA). Przy spłacie kredytu w wysokości 500 000 zł daje nam to max. 15 000. Opłaty takie można spotkać w umowach z oprocentowaniem zmiennym.

Natomiast, jeśli wybraliśmy oprocentowanie stałe to w zdecydowanej większości banków nie ma opłat za wcześniejszą spłatę już od samego początku. Wśród kilkunastu banków, z którymi współpracuję, jedynie BOŚ i banki z Grupy BPS pobierają opłaty za wcześniejszą spłatę (w części lub całości) kredytów z oprocentowaniem stałym. Wysokość tego kosztu zależna jest od banku. BPS pobiera opłatę tylko w trakcie pierwszych 3 lat (dla wszystkich osób, niezależnie od daty podpisania umowy), w wysokości max. 3%. Z kolei w BOŚ-u będzie to suma odsetek od spłacanej kwoty, tym razem bez limitu.

Koszty związane z nowym kredytem

Refinansowanie wiąże się z przejściem całego procesu kredytowego raz jeszcze, a więc potrzebne będą także mniej więcej te same dokumenty co przy starym kredycie. Część tych dokumentów zrodzi kolejne koszty dodatkowe.

Operat szacunkowy

Czyli wycena kredytowanej nieruchomości przez rzeczoznawcę. Operat szacunkowy ważny jest przez 12 miesięcy, więc jeśli chcemy refinansować świeży kredyt, tej opłaty unikniemy. Koszt wyceny nieruchomości poprzez wystawienie operatu szacunkowego zależny jest od metrażu mieszkania lub domu (czy np. użytku rolnego) i możemy szacować na ok. 500 zł dla mieszkania i 800-1000 zł dla domu. W części banków koszty te mogą być jeszcze niższe, np. w Alior Bank wystarczą w niektórych przypadkach same zdjęcia, a w Pekao SA przy kredycie do 500 tys. wystarczy oszacowanie wartości, które kosztuje 140 zł.

Opłaty notarialne

Niezbędne będzie poświadczenie naszego podpisu przez notariusza. Koszt od 20 do 50 zł, ale za jedną osobę; jeśli więc braliśmy kredyt np. jako małżeństwo, koszt ten wyniesie już 40-100 zł.

Opłata za wniosek o wpis hipoteki do KW

W celu przeniesienia nieruchomości pod hipotekę w nowym banku konieczne będzie także wniesienie opłaty w sądzie za wniosek o wpis hipoteki do Księgi Wieczystej, w wysokości 200 zł.

Rozliczenie z Urzędem Skarbowym

Opłata do US nie ominie nas także przy refinansowaniu. Podatek od czynności cywilnoprawnych PCC-3 można opłacić elektronicznie, bez biegania po urzędach. Kwota, którą zapłacimy na poczet PCC-3 przy refinansowaniu wynosi 19 zł, a więc tyle samo co przy pierwszym kredycie (choć część osób, które brały kredyt w ostatnim czasie mogła ominąć płatność do skarbówki przez zniesienie opłaty PCC przy zakupie pierwszego mieszkania).

Cena ubezpieczenia do refinansowania

Przy refinansowaniu potrzebne są dokładnie te same ubezpieczenia co przy pierwszym kredycie, a więc ubezpieczenie nieruchomości oraz ubezpieczenie na życie. Czy nowe ubezpieczenie przy refinansowaniu oznacza dodatkowe koszty?

Ubezpieczenie nieruchomości

Większość banków pozwala na własną polisę ubezpieczeniową, a więc nie ma żadnego dodatkowego problemu przy refinansowaniu. Wystarczy jedynie w towarzystwie ubezpieczeniowym zmienić bank, na który została zrobiona cesja.

Ubezpieczenie na życie

Natomiast już w przypadku drugiego niezbędnego przy przenoszeniu hipoteki ubezpieczenia, a więc ubezpieczenia na życie, zmiana będzie niezbędna. Większa część banków ma swoje własne rozwiązania, w związku z czym konieczne będzie nowe ubezpieczenia (dotychczasowe wygasa wraz ze spłatą starego kredytu). Jeśli chodzi o koszty nowego ubezpieczenia na życie przy refinansowaniu – zależne jest to od oferty konkretnego banku. Możemy na zmianie ubezpieczenia zarówno stracić jak i zyskać.

Ubezpieczenie pomostowe – czy wciąż obowiązuje?

Kredytobiorcy podpisujący swoją umowę przed 17 września 2022 powinni kojarzyć ubezpieczenie pomostowe. Była to opłata w wysokości do 2,5%, obowiązujące do momentu wpisania nieruchomości do księgi wieczystej. Obecnie obowiązują nowe przepisy i ubezpieczenie pomostowe zostało wykreślone, tak więc ten koszt możemy sobie odpisać, niezależnie na ile sprawnie przebiegnie proces refinansowania w wybranym banku.

Czy współpraca z pośrednikiem przy refinansowaniu kosztuje?

W tym miejscu musimy oddzielić pośredników od doradców kredytowych. Usługi pośredników są dla klientów bezpłatne a wynagrodzenie pokrywa bank po wypłacie środków na konto klienta. Jednak już usługi doradców są dla kredytobiorcy dodatkowo płatne. Powodem takiego rozgraniczenia są zapisy ustawy z 2017 roku. Do tamtego momentu pracowałem jako doradca kredytowy i nie zauważyłem w codziennej pracy żadnych zmian z powodu korekty w oficjalnej nazwie mojego fachu. Jeśli zdecydujesz się na współpracę ze mną, nie przysparza to żadnych dodatkowych kosztów i moje usługi są w 100% bezpłatne dla moich klientów (zarówno stacjonarnie jak i online). Przy spotkaniach stacjonarnych w moim biurze pokrywam także koszty przygotowania kawy 🙂

Refinansowanie kredytu hipotecznego – podsumowanie kosztów

Koszty refinansowania kredytu hipotecznego zależą od banku, rodzaju nieruchomości i sytuacji kredytobiorcy, więc trudno podać jednoznaczną kwotę. Uśredniając, koszty refinansowania wyniosą w większości przypadków nie mniej niż 500 i nie więcej niż 1500 zł. Największym ryzykiem wzrostu kosztów jest opłata za wcześniejszą spłatę, która może wynosić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Zestawienie kosztów refinansowania

Symulacja kosztów dla przykładowych scenariuszy

Poniżej scenariusze, na których można się oprzeć szacując koszty refinansowania dla swojej indywidualnej sytuacji. Przyjąłem raczej zawyżone niż zaniżone koszty i może okazać się, że dany scenariusz w praktyce wyjdzie taniej nawet o kilkaset złotych (np. dokumentacja fotograficzna w Alior Banku zamiast operatu generującego dodatkowy, wliczony koszt ok. 500/1000 zł). Spore przeskoki kwot w dwóch przykładach spowodowane są przyjęciem wystąpienia kosztów wcześniejszej spłaty kredytu.