Aktualizacja lipiec 2024
Od napisania artykułu minęło trochę czasu, wakacje kredytowe o których mowa poniżej zdążyły się zakończyć, obecnie trwa już druga odsłona tego programu a na moim blogu pojawił się mój nowy, bardziej obszerny, tekst o nadpłacie kredytu hipotecznego. Zapraszam do lektury! 🙂
—————————————————————————————————————————————————————————————————————–
Wakacje kredytowe spowodowały, że właśnie teraz, w grudniu, wielu z moich klientów będzie częściowo nadpłacać kredyt z zaoszczędzonych środków. Dostałem już kilka telefonów z pytaniem, dlaczego bank pobiera odsetki od spłacanego kapitału? I tę właśnie kwestię poruszę w poniższym tekście.
Zgodnie z ustawą z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, bank nie może od nas pobrać odsetek od nadpłaconego kapitału. Wyraźnie o tym mówi artykuł 39 w tej ustawie:
- W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.
- W przypadku spłaty części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio.
A więc dlaczego czasami środki, które nadpłacamy nie idą w 100% na spłatę kapitału a bank pobiera odsetki?
Spis treści
Rata kapitałowo odsetkowa
Zacznę od tego z czego składa się nasza rata. Nie licząc okresu kiedy wypłacamy kredyt w transzach (i przeważnie wtedy spłacamy same odsetki) to nasza rata składa się z dwóch części – odsetek oraz kapitału. Dzisiaj przy tak wysokim oprocentowaniu, jak spojrzymy na harmonogram, to część kapitałowa stanowi mały ułamek całości. Z każdym miesiącem proporcje będą się zmieniały na korzyść dla nas i z upływem czasu coraz większą część będzie stanowił kapitał.
Trochę inaczej wygląda to przy ratach malejących, gdzie kapitał mamy równo podzielony na ilość miesięcy na który wzięliśmy zobowiązanie, a część odsetkowa będzie coraz mniejsza.
Ważna rzecz, o której musimy pamiętać – kapitał schodzi nam raz w miesiącu wraz z pobraną ratą, a odsetki naliczane są przez bank codziennie.
Prowizja za wcześniejszą spłatę kapitału
Wspomniana już ustawa z 2017r. reguluje również kwestię rekompensaty, którą bank może pobrać za całkowitą lub częściową spłatę kredytu hipotecznego. W pierwszych 3 latach zobowiązania bank może naliczyć nam prowizję, a po tym okresie jest to dla nas zawsze bezpłatna operacja. Część banków pozwala bez żadnych konsekwencji nadpłacać czy spłacić kredyt bez żadnych dodatkowych kosztów od pierwszego dnia. Osoby, które wzięły kredyt przed wejściem ustawy, powinny przeczytać umowę kredytową i tam zapoznać się z zapisami na ten temat.
Kiedy nadpłacić kredyt hipoteczny?
Pamiętając o tym co już wspomniałem, że bank za korzystanie z kapitału nalicza nam odsetki codziennie, kapitał powinniśmy nadpłacać tuż po tym jak zostanie pobrana rata. Wtedy nadpłacona kwota pójdzie w całości na spłatę kapitału.
Jeśli nadpłaty dokonamy w innym dniu, wtedy bank w pierwszej kolejności pobierze odsetki, które narosły od poprzedniej raty, a dopiero reszta pójdzie na spłatę samego kapitału. Te pieniądze, które poszły na odsetki nie przepadną, tylko kolejna rata zostanie o nie pomniejszona. Jednak jeśli zależy nam na jak największej spłacie kapitału, warto pilnować terminów kiedy to robimy.
PO SPŁACENIU CZĘŚCI KAPITAŁU BANK OD NOWA WYGENERUJE HARMONOGRAM I OD POMNIEJSZONEJ KWOTY NALICZY NOWE ODSETKI
Przykład: Uproszczę na okrągłych liczbach aby łatwo nam się liczyło 😊
Przypuśćmy, że nasza rata wynosi 3500zł, z czego 3000zł to odsetki, a kapitał jedynie 500zł i nadpłacić chcemy 10 000zł. Jeśli zrobimy to w dniu, kiedy należność zostanie pobrana to całość pomniejszy nam kapitał. Natomiast, jeśli zrobimy to np. po 10 dniach od pobranej raty to w pierwszej kolejności bank pobierze środki na odsetki które już narosły (10 dni x 100zł). Pozostałą kwotę 9000zł bank przeznaczy na wcześniejszą spłatę kapitału.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – zmniejszyć ratę czy skrócić okres?
Z finansowego punktu zdecydowanie korzystniejsze dla nas będzie zachowanie wysokości aktualnej raty i skrócenie okresu. W większości banków będzie to bezbolesna operacja, wymagająca co najwyżej aneksu w niektórych bankach. Niestety nieco cięższa przeprawa czeka osoby z kredytem w PKO BP, który w takiej sytuacji wymaga ponownej analizy finansowej. Przy dzisiejszym wysokim oprocentowaniu zrozumiała będzie też sytuacja kiedy kredytobiorca będzie chciał zmniejszyć comiesięczne zobowiązanie i zdecyduje się na zmniejszenie raty. Na obu rozwiązaniach zyskamy. Jednak nasza korzyść finansowa będzie zdecydowanie większa na skróceniu okresu spłaty kredytu.
Zachęcam do własnych obliczeń i porównań, czy bardziej opłaca się nadpłacić kredyt czy zmniejszyć ratę, z pomocą specjalnego kalkulatora.
Proszę pamiętać, że posiadając wolne środki nie zawsze warto w pierwszej kolejności spłacać kredyt hipoteczny. Na co warto w pierwszej kolejności przeznaczyć środki pisałem już na blogu.
Gdyby ktoś potrzebował pomocy i np. chciał zapytać jakie oszczędności będzie miał z skrócenia okresu a jakie z zmniejszenia raty, albo nie wiadomo czy bank pobiera dodatkową prowizję za wcześniejszą spłatę zapraszam do kontaktu.
