Nadpłata kredytu hipotecznego, czyli wpłata na konto banku nadwyżki wobec miesięcznej raty kredytu, daje nam wybór jednej z dwóch możliwości. Możemy zdecydować się na nadpłatę ze zmniejszeniem comiesięcznej raty kredytu lub skróceniem okresu kredytowania. Pytanie o to jak nadpłacić kredyt hipoteczny często pojawia się u moich klientów, którzy w ten sposób planują wykorzystać pieniądze z wakacji kredytowych. Panie Łukaszu, zmniejszyć ratę czy skrócić okres? Uzbierać większą kwotę i nadpłacić jednorazowo, czy dokonywać mniejszych ale regularnych nadpłat?

Jak działa nadpłata kredytu?

Warto, żebyśmy zrobili mały krok w tył i dokładnie zrozumieli na czym dokładnie polega i jak działa nadpłata kredytu. Przy kredycie hipotecznym spłacamy raty kapitałowo-odsetkowe, a więc każda spłacana przez nas co miesiąc rata dzieli się na część kapitałową i część odsetkową. Prócz kapitału spłacamy także odsetki, dlatego płacąc ratę w wysokości np. 1000 zł, ten tysiąc nie odejmuje nam się w całości od pozostałej do spłaty kwoty kredytu.

Natomiast, kiedy dochodzi do nadpłaty hipoteki nadprogramowa kwota wysłana przez nas do banku spłaca tylko i wyłącznie kapitał. Wtedy nadpłacone 1000 zł jest równe odjęciu 1000 zł od kwoty zadłużenia. To właśnie od wysokości kapitału naliczane są odsetki, dlatego nadpłata doprowadza do zmniejszenia kosztów kredytu.

Zmniejszenie raty a skrócenie okresu spłaty przy nadpłacie

Przy zmniejszeniu raty nadpłacona przez nas kwota wpłynie na obniżenie odsetek, co pozwoli od razu obniżyć koszt raty. Drugą opcją jest skrócenie okresu kredytowania, gdzie wysokość raty pozostaje bez zmian a redukcji podlega czas, który został do końca kredytu. Przyspiesza nam się koniec okresu spłaty a kwota nadpłaty usuwa ostatnie miesiące (czy też lata, zależnie od kwoty jaką nadpłacamy kredyt) z harmonogramu, co przekłada się na oszczędność na całym kredycie. Po nadpłacie ze skróceniem okresu, uzyskamy też spłatę większej części kapitału w racie. Niezależnie, na którą opcję nadpłaty się zdecydujemy, konsekwencją będą mniejsze koszty całości zobowiązania.

Nadpłata kredytu hipotecznego – czy to się opłaca?

Nadpłacając kredyt hipoteczny myślimy przede wszystkim, żeby zaoszczędzić. Zanim przejdę do obliczeń, w których zobaczymy porównanie efektów nadpłaty kredytu przy wyborze niższej raty oraz skrócenia okresu, zwrócę uwagę na nieco inne aspekty nadpłacania zadłużenia.

Nadpłata kredytu skutecznie doda nam dodatkowego przyspieszenia w drodze do mety. Z przebiegniętych już prawie dziesięć lat temu maratonów i ultramaratonów zapamiętałem, jak ważne jest nawadnianie i odżywianie na trasie od samego początku biegu. Dodaje to wiatru w żagle a przy tym pozwala zachować więcej sił na finisz. Tak samo przy nadpłacie, jeśli mamy możliwość skorzystania z punktu żywieniowego w postaci naszych oszczędności, podziękujemy sobie za to zbliżając się do mety w lepszym stanie psychicznym.

Prócz komfortu psychicznego szybsza spłata, będąca efektem nadpłaty, zwróci się nam również, jeśli planujemy kolejny kredyt hipoteczny. Może jeszcze o tym nie myślimy, ale nie wiemy czy za kilka lat nie pojawi się świetna okazja na zakup wymarzonego domu czy możliwość zainwestowania w doskonale zlokalizowaną nieruchomość. Aktywny kredyt oczywiście zmniejsza zdolność kredytową, tak więc nadpłata przybliży nas do nowych możliwości współpracy z bankami.

Natomiast to, co jest najbardziej namacalne, na co wszyscy liczymy przy nadpłacie, to zaoszczędzenie pieniędzy. Sprawdźmy, ile zyskamy nadpłacając kredyt i czy bardziej korzystne jest zmniejszenie raty czy skrócenie okresu kredytowania.

Nadpłata kredytu – ile można zaoszczędzić zmniejszając raty a ile skracając okres?

Weźmy na warsztat następujący wariant:

3 lata temu wzięliśmy kredyt 450 000 złotych kredytu hipotecznego z 30-letnim okresem spłaty. Kredyt oprocentowany na 7,85%, raty równe. Przy takich założeniach, w 37 miesiącu spłaty, zostaje do spłaty kapitał równy 437 411,52 zł a na ratę w wysokości 3255,01 zł składa się 393,61 zł kapitału i 2861,40 zł odsetek.

Przypuśćmy, że po kosztach przeprowadzki i urządzenia mieszkania, oszczędzaliśmy miesięcznie średnio 500 złotych. Oszczędzając regularnie takie kwoty przez 3 lata uzbierało się 18 000 zł, za które rozważany nadpłatę. Zobaczmy, jak zmienią się wtedy koszty całego kredytu.

Biorąc pod uwagę koszty całego kredytu, zdecydowanie bardziej korzystne jest skrócenie okresu kredytowania. Oszczędność wynosi wtedy ok. 90 000 zł więcej, niż przy zmniejszeniu raty. Nie odczujemy jednak tego natychmiastowo, ponieważ obniżona kwota odsetek zostanie wyrównana kapitałem, co pozwoli na szybszą spłatę.

W poniższych tabelkach możemy przyjrzeć się jak zmienią się w najbliższych miesiącach comiesięczne koszty odsetek i udział kapitału w racie przy, kolejno, zmniejszeniu raty i skróceniu okresu spłaty.

Kalkulator oszczędności przy nadpłacie kredytu

Narzędzia z których korzystam przy pisaniu tego artykułu są darmowe i dostępne dla każdego. Możesz więc wykonać podobną kalkulację dla siebie, ustawiając parametry kredytu pod swoją indywidualną sytuację. Do pierwszej tabelki użyłem kalkulator nadpłaty UOKIK, do kolejnych kalkulator nadpłaty od wnioskomat.com. W obliczeniach są groszowe rozbieżności, natomiast ze względu na naprawdę minimalne różnice (jak różnica 12 groszy przy wysokości nowej raty po jej obniżce dzięki nadpłacie) postanowiłem je zignorować. W dalszej części artykułu czeka nas m.in. także akapit o kwestii opłat dla banku za nadpłatę kredytu, wyjaśnię więc zapis małym druczkiem spod pierwszej tabelki 🙂

Kiedy nie nadpłacać kredytu?

Patrząc na liczby staje się jasne, że nadpłata kredytu hipotecznego jest opłacalna, można przecież zaoszczędzić bardzo przyjemne dla portfela kwoty. Jednak nie zawsze polecam moim klientom nadpłatę kredytu, bynajmniej nie z powodu bycia psem ogrodnika 🙂 O tym, kiedy nie nadpłacać kredytu wspominałem już w artykule powstałym przy okazji poprzedniej edycji wakacji kredytowych.

Wady i zalety zmniejszenia rat oraz skrócenia okresu spłaty

Jeśli więc nie mamy na głowie żadnych dodatkowych zobowiązań, a za to pod głową leży nam całkiem wygodna poduszka finansowa, nadpłata kredytu może być bardzo dobrą decyzją. Warto zastanowić się, jakie są wady i zalety dostępnych przy nadpłacie rozwiązań.

	Zmniejszenie raty kredytu	Skrócenie okresu spłaty
Wady	-mniejszy zysk na całym kredycie niż przy skróceniu okresu kredytowania	-wysokość raty nie zmienia się, nie odczuwamy więc od razu skutków nadpłaty
Zalety	-zysk praktycznie na już, oszczędzamy od najbliższego miesiąca stałą kwotę płacąc niższą ratę kredytu -jeśli niższa rata jest nam niezbędna, by utrzymać płynność w spłacie kredytu (unikniemy wtedy opóźnień)	-szybsza spłata kredytu -zmniejszenie kwoty odsetek, które obliczane są również na podstawie pozostałego okresu spłaty

Jakie mamy alternatywy?

O korzyści nadpłaty względem trzymaniu oszczędności w skarpecie nie będę się rozpisywał, nie trzeba tu skomplikowanych kalkulacji by widzieć, że jeśli chodzi o czysto finansową kalkulację przewaga nadpłacania kredytu jest niezaprzeczalna.

Jeśli natomiast ulokowaliśmy swoje oszczędności np. w obligacjach czy dobrze oprocentowanych lokatach, to przy dość wysokiej inflacji i stopach procentowych na dzisiejszych poziomie (WIBOR 3M w dniu pisania artykułu wynosi 5,85%) nieco większą rolę od wyliczeń mogą odegrać nasze emocje. Czy wolimy mieć wyższy kredyt w banku ale też wyższą kwotę oszczędności, którą możemy w miarę bezproblemowo wypłacić w razie potrzeby? Czy wolimy wykonać duży krok przybliżający nas do końca spłaty, ale jednak pozbawiający sporej części oszczędności? Nie ma jednej właściwej odpowiedzi, jest to kwestia wysoce indywidualna, którą zostawiam do rozważenia każdemu z osobna. Tu rola pośrednika kredytowego się kończy i mogę jedynie dodać, że osobiście nie zdecydowałbym się na nadpłatę kredytu, jeśli miałoby to w całości pozbawić mnie poduszki, w kwocie która pozwala mi czuć się finansowo zabezpieczonym.

Inwestowanie czy nadpłata kredytu?

Ekspertem od inwestowania się nie tytułuję, jednak jako pośrednik kredytowy dość często rozważam to zagadnienie z klientami, którzy inwestycjami są zainteresowani, sam również inwestuję moje oszczędności. Jednoznaczna odpowiedź na pytanie co lepsze – nadpłata kredytu czy inwestowanie jest nie do rozstrzygnięcia ze względu na szerokie możliwości inwestycji i czynniki indywidualne. Wiele zależy od stopy zwrotu, którą otrzymamy za daną inwestycję. Pamiętajmy, że w przypadku inwestycji nie wystarczy by było to więcej niż stawka WIBOR + marża banku, ponieważ przy wypłacie zysków inwestycyjnych musimy liczyć się z podatkiem Belka. Jaka więc stopa zwrotu jest w stanie przeważyć szalę na stronę większej opłacalności inwestycji? Tu do obliczeń polecam (po kliknięciu w link otworzy się Excel) kalkulator Marcina Iwucia.

Wnioski – czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?

Podobnie jak to najczęściej wygląda w inwestycjach, tak również nadpłata kredytu niesie większe zyski, jeśli uzbroimy się w cierpliwość i odroczymy nagrodę na później, a więc w przypadku gdy zdecydujemy się na skrócenie okresu kredytowania. Jeśli więc zbudowaliśmy rozsądną poduszkę finansową i nie mamy innych kredytów do spłaty, biorąc pod uwagę kwestię oszczędności zdecydowanie warto kredyt nadpłacić, tym bardziej gdy jesteśmy w stanie przeboleć brak natychmiastowej nagrody w postaci zmniejszenia raty.

Nadpłata kredytu – jednorazowo czy regularnie?

Niezależnie, czy zdecydujemy się na zmniejszenie raty czy skrócenie okresu, nadpłaty kredytu możemy dokonać jednorazowo lub regularnie. Jeśli już teraz dysponujemy większą kwotą i zastanawiamy się, czy lepiej będzie wpłacić ją od razu czy rozłożyć na więcej miesięcy to wybór jest prosty i lepiej jest kredyt nadpłacić od razu. A czy lepiej spłacić kredyt po 3 latach za większą, odłożoną kwotę, czy bardziej korzystne jest nadpłacanie drobnymi kwotami każdego miesiąca?

Najprościej rozstrzygnąć to na obliczeniach. Wróćmy więc do naszego przykładowego kredytu.

• pożyczony kapitał: 450 000 zł
• okres spłaty: 30 lat
• oprocentowanie: 7,85%

Przypomnę jeszcze, że oszczędność na całym kredycie przy nadpłacie 18 000 zł po 3 latach, przy zmniejszeniu raty wynosi 25 396, 56 zł. Przy skróceniu okresu jest to w takiej sytuacji 115 014, 63 zł.

A co, jeśli zamiast odkładać pieniądze od razu nadpłacalibyśmy kredyt, 36 razy po 500 złotych?

W obu przypadkach mamy korzystniejszy wynik dla regularnych nadpłat. Przy regularnej nadpłacie ze zmniejszeniem raty, zyskamy wobec nadpłaty jednorazowej 1682,14 zł. Jeśli wybierzemy regularne skrócenie okresu, oszczędność będzie większa od jednej dużej nadpłaty ze skróceniem o 11 624,95 zł.

Jest jednak jeszcze dodatkowy aspekt, którego kalkulatory nie biorą pod uwagę, a więc prowizje dla banku przy nadpłacie kredytu.

Czy bank pobiera opłaty za nadpłatę kredytu?

Kwestię prowizji przy nadpłacie hipoteki reguluje art. 39 pkt. 1 rozdz. 5 ustawy z dnia 23.03.2017r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Tak więc jasno wynika z tego, że bank nie może pobierać odsetek przy nadpłacie. Niestety nie oznacza to jednak, że mamy ustawowo zapewniony brak jakichkolwiek opłat. W kolejnym artykule ustawy czytamy:

Ustawa rozstrzyga też możliwość pobierania przez bank rekompensaty przy całkowitej lub częściowej spłacie hipoteki. Prowizja może zostać naliczona tylko przez pierwsze 36 miesięcy okresu kredytowania. Po tym czasie nadpłata kredytu zawsze jest dla kredytobiorcy bezpłatna. Kwestia pobrania opłaty za nadpłatę zależy od poszczególnych banków. Część z nich już od pierwszego dnia spłaty kredytu pozwala na bezpłatną nadpłatę.

Zwróćmy uwagę na termin, kiedy podpisywaliśmy umowę o kredyt. Ustawa zaczęła obowiązywać 22 lipca 2017, tak więc osoby które otrzymały kredyt hipoteczny przed wejściem tej ustawy najlepiej, by po informacje dotyczące warunków nadpłaty zajrzały do swojej umowy kredytowej.

Bank może pobrać prowizję za nadpłatę kredytu w ciągu pierwszych trzech lat spłaty przy kredycie hipotecznym ze zmiennym oprocentowaniem, oraz przez cały okres przy hipotece ze stałą stopą procentową. To, czy opłata przy nadpłacie hipoteki zostanie pobrana, zależy od banku, gdzie spłacamy kredyt, natomiast w większości przypadków, jak zaraz pokażę na konkretach, banki nie pobierają opłat za nadpłaty.

Ile kosztuje nadpłata kredytu hipotecznego?

Wiemy już, że kwestia opłat za nadpłatę kredytu zależy od tego, kiedy podpisaliśmy umowę kredytową i jaka ustawa nas wtedy obejmowała, rodzaju oprocentowania i zasad ustalonych przez bank. Sprawdźmy więc, jakie prowizje za nadpłatę przewidziane są w największych bankach.

Alior Bank

Dla kredytów z oprocentowaniem zmiennym, w okresie 3 lat od dnia zawarcia umowy Alior Bank pobiera rekompensatę. Opłata ta równa jest wysokości odsetek, naliczonym od nadpłacanej części kredytu w okresie roku od dnia nadpłaty. Do wyliczeń odsetek przyjmuje się oprocentowanie z dnia faktycznej spłaty. Alior Bank zaznacza też, że rekompensata przy nadpłacie nie wyniesie więcej niż 3% spłacanej kwoty.

Z kolei jeśli do końca harmonogramu spłaty został rok lub mniej, górną granicę rekompensaty wyznacza wysokość odsetek, które pozostałyby do spłaty przy nieprzyspieszonej spłacie. Szczegółowe założenia przyjęte do wyliczenia rekompensaty oraz oczywiście wysokość tej opłaty Alior obiecuje przekazać w ciągu 7 dni roboczych od dnia złożenia wniosku o nadpłatę.

Natomiast w ostatnim kwartale 2024 zmieniło się podejście banku i Alior nie pobiera już opłat przy nadpłacie kredytu z oprocentowaniem stałym.

BNP Paribas

BNP Paribas nie pobiera żadnych opłat przy nadpłacie kredytu.

BOŚ

Bank Ochrony Środowiska ustanowił rekompensatę przy wcześniejszej spłacie części kredytu w wysokości 2% od kwoty nadpłaty. Rekompensata nie może wynosić mniej niż 200 zł, tak więc nieco mniej opłacalne staje się nadpłacanie mniejszymi kwotami. Niezależnie od tego czy będzie to 700, 2000 czy 5000 zł i tak dla każdej 3 czy 4 cyfrowej kwoty zapłacimy w BOŚ rekompensatę jak przy nadpłacie 10 000 zł.

Natomiast maksymalna rekompensata w BOŚ za nadpłatę kredytu z oprocentowaniem zmiennym wynosi 3%. Przy nadpłacie kredytów z oprocentowaniem stałym BOŚ wylicza rekompensatę jako sumę odsetek, naliczonych od spłacanej części kredytu w okresie 12 m-cy od dnia faktycznej spłaty.

BPS

Przy kredytach z oprocentowaniem zmiennym BPS pobierze rekompensatę do 3% od kwoty nadpłaty, do 3 lat od trwania umowy. W przypadku oprocentowań stałych BPS nie ustala jednolitej kwoty i musimy spojrzeć do zapisów umowy kredytowej.

Citi Handlowy

Citi Handlowy pozwala nadpłacić kredyt hipoteczny bez rekompensaty, niezależnie od rodzaju oprocentowania.

Credit Agricole

Credit Agricole nie pobiera prowizji za spłatę kredytu, zarówno jeśli chodzi o nadpłatę jak i całkowitą spłatę kredytu. Bank standardowo obniża ratę przy nadpłacie. Do nadpłaty konieczny będzie aneks.

ING Bank Śląski

Koszty nadpłaty kredytu w ING Banku Śląskim wynoszą 0% dla wszystkich kredytów hipotecznych zawartych po 5 września 2010 roku. Przy starszych kredytach obowiązują opłaty, w wysokości zgodnej z tabelą opłat i prowizji w ING.

mBank

Nadpłata kredytu hipotecznego w mBank jest bezpłatna, zarówno dla kredytów ze zmiennym jak i stałym oprocentowaniem. mBank pobiera rekompensatę jedynie przy wcześniejszej spłacie całości kredytu z oprocentowaniem zmiennym, w wysokości 2% kapitału.

Millennium

Nadpłata kredytu w Millennium Bank jest bezpłatna dla wszystkich kredytów hipotecznych, niezależnie od minionego okresu spłaty.

Pekao SA

Nadpłacając hipotekę z oprocentowaniem zmiennym w Pekao SA w ciągu pierwszych 3 lat okresu spłaty musimy liczyć się z rekompensatą w wysokości max. 3% spłacanej kwoty kredytu, ale nie większej niż odsetki naliczone od nadpłaconej części kredytu w okresie 12 miesięcy od dnia faktycznej spłaty.

Przy nadpłacie kredytu z oprocentowaniem stałym w Pekao SA, bank nie pobiera rekompensaty a więc koszt nadpłaty wynosi 0 zł.

PKO BP

PKO BP nie pobiera opłat za nadpłatę kredytu hipotecznego, zarówno przy oprocentowaniu zmiennym jak i stałym, jeśli kredyt ten został zawarty od dnia 22 lipca 2017 roku.

Jeśli jednak chcemy nadpłacić w PKO BP kredyt hipoteczny zawarty przed 22.07.2017, bank pobierze rekompensatę. Dla kredytów z oprocentowaniem zmiennym prowizja za nadpłatę w PKO BP wynosi 1,50% w ciągu pierwszych 3 lat spłaty. Przy kredycie z oprocentowaniem stałym wysokość kosztów nadpłaty w PKO BP zależy od zapisów umowy kredytowej lub Taryfy prowizji i opłat bankowych.

Dodatkowe koszty przy nadpłacie w PKO BP pojawiają się, kiedy chcemy nadpłacić ze skutkiem skrócenia okresu. PKO BP wtedy pobiera 0,5% prowizji od kapitału, który pozostał po nadpłacie. Do tego dochodzi również płatny aneks, a więc nadpłata kredytu ze skróceniem okresu w PKO BP jest średnio opłacalna przy małych kwotach.

Aktualizacja! Prowizja przy nadpłacie ze skróceniem okresu w PKO BP została zawieszona do listopada 2026.

Santander Bank Polska

Dla kredytów z oprocentowaniem zmienny, Santander umożliwia jedną bezpłatną wpłatę w ciągu pierwszych trzech lat bez prowizji, do połowy kredytu. Jeśli zdecydujemy się nadpłacić kredyt ponownie, koszt prowizji w Santander Bank Polska wyniesie 1% (dla nadpłat w ciągu pierwszych 3 lat okresu spłaty). W Santanderze nadpłacać można w dowolnym dniu, ponieważ bank ten zawsze obniża kapitał po nadpłacie, bez odliczania odsetek od ostatniej raty.

A nadpłata kredytów ze stałym oprocentowaniem jest w Santander Bank darmowa.

Velo Bank

Opłata za nadpłatę kredytu w Velo wyniesie 0 zł – VeloBank nie pobiera opłaty za nadpłatę.

W jakim dniu najlepiej nadpłacić kredyt hipoteczny?

Banki codziennie naliczają odsetki od pożyczonego kapitału. Najlepszym dniem na nadpłatę kredytu w większości banków jest dzień, w którym zostaje pobrana miesięczna rata. Nadpłacając kredyt w inny dzień, kapitał zostanie pomniejszony na rzecz odsetek, które narosły od ostatniej zapłaconej raty. W takim przypadku odsetki te będą odliczone przez bank przy najbliższej racie. Jeśli jednak zależy nam na jak największej spłacie kapitału (a zakładam, że zależy), warto dopilnować terminów i nadpłacić kredyt w dniu płatności raty.

Natomiast są też banki, np. Santander, które wliczają całość kwoty nadpłaty na poczet kapitału, niezależnie kiedy tej nadpłaty dokonamy.

Co jeszcze warto zrobić oprócz nadpłaty kredytu?

Pamiętajmy też, że nadpłata nie jest jedyną opcją, która może pomóc z szybszą spłatą kredytu hipotecznego. Po paru latach spłaty kredytu, a tym bardziej kredytu który nadpłacamy, rośnie procent wkładu własnego naszego kapitału w spłacane zobowiązanie. Do tego dochodzi niemały wzrost cen nieruchomości w ostatnich latach. Może więc okazać się, że inne banki zaoferują nam lepszą ofertę kredytu. W podobnej sytuacji są osoby z umową kredytową podpisywaną w czasie, gdy stopa procentowa była wyższa niż obecnie. A więc skoro już „grzebiemy” przy kredycie, warto porównać warunki cenowe i sprawdzić, czy banki nie mają dla nas lepszej oferty na refinansowanie. Jeśli ktoś z moich czytelników chciałby skorzystać z fachowej pomocy, zapraszam do kontaktu 🙂