Szczegóły dotyczące nowego programu mieszkaniowego z dopłatami w większości już znamy. Aktualnie Senat przyjął ustawę wprowadzającą Bezpieczny Kredyt 2 procent, z drobnymi poprawkami. Ustawa Pierwsze Mieszkanie prawdopodobnie wróci do Sejmu na posiedzeniu, które odbędzie się 24-26 maja. Na razie wszystko wskazuje na to, że spełnią się obietnice Ministerstwa i pierwsze wnioski na Bezpieczny Kredyt 2% będzie można składać już na początku lipca.

Największym znakiem zapytania jest to jak będzie liczona zdolność kredytowa. Dzięki dopłatom pierwsze raty Bezpiecznego Kredytu będą o około ¼ mniejsze niż przy tradycyjnym kredycie hipotecznym. Dodatkowo, w tej racie spłacane będzie dużo więcej kapitału niż przy zwykłych ratach równych, co po 10 latach da nam dużo niższy kapitał do spłaty i wysokość rat nie powinna drastycznie wzrosnąć. Gdyby okazało się, że za 120 miesięcy oprocentowanie jest wysokie i raty są dużo wyższe, będzie można wydłużyć okres spłaty o 5 lat.

Bezpieczny Kredyt 2 procent czy standardowy kredyt hipoteczny – porównanie

Poniżej przykład, porównujący jaka jest różnica i jakie korzyści wynikające z Bezpiecznego Kredytu przy kwocie 300 000 zł i okresie 30 lat.

Jak widać różnica jest znaczna, ale…

Jak banki podejdą do liczenia zdolności kredytowej na Bezpieczny Kredyt 2 procent?

W projekcie ustawy Pierwsze Mieszkanie póki co nie ma nic na temat liczenia zdolności kredytowej.

Z jednej strony raty z dopłatami są niższe a im mniejsze obciążenie miesięczne kredytem tym samym wzrasta zdolność kredytowa, a z drugiej strony jest kilka przypadków kiedy te dopłaty można stracić i nastąpi powrót do normalnych rat.

Posługując się wyliczeniami rynekpierwotny.pl gdyby banki podjęły decyzję o przeliczeniu maksymalnej kwoty kredytu dla preferencyjnych rat zdolność wzrosła by o ok. 50%

Najwięcej głosów na temat liczenia zdolności przy Bezpiecznym Kredycie 2%, płynie z strony Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Minister Waldemar Buda, podczas Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach w kwietniu obecnego, 2023 roku, w wywiadzie dla Biznes Interia powiedział, że ze względu na konstrukcje rat zdolność będzie wyższa niż dla tradycyjnego kredytu.

Mam nie tylko potwierdzenie z banków, ale również interpretację Komisji Nadzoru Finansowego, zgodnie z którą zdolność kredytowa w tym programie będzie mogła być zdecydowanie wyższa.

Takie słowa sugerują, że banki powinny przyznawać wyższe kwoty kredytów przy Bezpiecznym Kredycie 2 procent.

Pamiętać jednak musimy, że to nie ministerstwo a banki ostatecznie muszą oszacować ryzyko i to one podejmą decyzję o sposobie wyliczania maksymalnej kwoty, którą może otrzymać kredytobiorca. Kilka dni później do słów ministra Budy odniósł się Tadeusz Białek – prezes Związku Banków Polskich.

„Nie znam bliżej okoliczności, o których mówi minister Buda jako o interpretacjach KNF i banków. Z punktu widzenia przepisów prawa bankowego w tej materii przepisy pozostają niezmienne, niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z programem dopłat, czy innym programem pomocowym […] Przepisy prawa bankowego w zakresie zdolności kredytowej nie różnicują tej zdolności w zależności od tego, czy kredyt jest z dopłatami, czy też nie”

Trochę cofniemy się w czasie i przypomnę o innym programie. W latach 2007-2013 funkcjonował program „Rodzina na Swoim”, który również polegał na dopłacie do odsetek od kredytu, ale przez okres 8 lat. Wtedy większość banków licząc zdolność kredytową w chwili zaciągania kredytu zakładała do wyliczeń ratę docelową, jaką kredytobiorca będzie płacił po 8 latach.

Jak będzie przy Bezpiecznym Kredycie 2%?

Na ostateczne rozstrzygnięcia zapewne zaczekamy, aż oficjalnie wypowiedzą się banki. Sukces nowego programu będzie w dużej mierze zależny od decyzji tych instytucji finansowych w kwestii wyliczania zdolności kredytowej. Dziś bowiem z uwagi na wysokie stopy procentowe i wskaźnik WIBOR oraz przez zaostrzone regulacje przy obliczaniu zdolności (choć ostatnio KNF obniżył bufor) na kredyt stać nieliczne osoby.

Od początku roku miałem już kilkadziesiąt spotkań z klientami, którzy zainteresowani są z pomocy państwa przy zakupie pierwszej nieruchomości i dla bezpieczeństwa liczę zdolność kredytową jak dla tradycyjnego kredytu. Jeśli klient posiada zdolność dla normalnej raty to na pewno będzie miał też dla raty w Bezpiecznym Kredycie 2 procent. 😊