Od 2 lipca 2024 kończy się trwający przez ostatnie dwa lata okres przejściowy i zapisy ustawy deweloperskiej w pełni wchodzą w życie. Od teraz wszystkie nieruchomości sprzedawane na rynku pierwotnym podlegają tzw. nowej ustawie deweloperskiej, czyli Ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Artykuł polecam szczególnej uwadze osób, które planują zakup nieruchomości z rynku pierwotnego.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Zaczynamy od nowości, która jest chyba najgłośniejszą zmianą przy zakupie z rynku pierwotnego. Co prawda DFG wprowadzono już 2 lata temu, jednak deweloperzy mogli obejść opłaty na ten fundusz, jeśli budowa rozpoczynała się przed 1 lipca 2022.

Czym jest DFG i jak ma zabezpieczyć kupujących?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowi zabezpieczenie dla osób kupujących nieruchomość od dewelopera, na wypadek:

• upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy oraz braku kontynuacji inwestycji,
• przerwania budowy,
• zerwania umowy przez dewelopera,
• braku zwrotu środków zebranych na rachunku powierniczym w ciągu 30 dni od rozwiązania umowy przez kupującego.

Jeśli przydarzy nam się któraś z wymienionych sytuacji, otrzymamy całkowity zwrot środków. W tym celu należy złożyć wniosek, który zostanie rozpatrzony w okresie do 90 dni.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Przyszli kupujący często zastanawiają się, czy można zerwać umowę z deweloperem. Umowa z deweloperem jest możliwa do zerwania, a wszystkie możliwości od 2.07.2024 reguluje tzw. nowa ustawa deweloperska.

Kiedy można zerwać umowę z deweloperem?

Pierwszą możliwość odstąpienia od umowy z deweloperem mamy, gdy umowa nie zawiera wskazań m.in. o charakterystyce lokalu, cenie czy terminie przeniesienie praw na nowego właściciela. Przygotowanie umowy leży po stronie dewelopera, ale gdyby ktoś potrzebował szczegółowo sprawdzić brak jakich elementów pozwala na odstąpienie umowy odsyłam do art. 35 oraz art. 36 ustawy.

Sporo przypadków, gdy można odstąpić od umowy deweloperskiej wiąże się z prospektem informacyjnym. Zapisy umowy muszą być oczywiście zgodne z prospektem informacyjnym (z wyjątkiem jasno wskazanych zmian wprowadzonych jeszcze przed podpisaniem umowy). Deweloperzy są zobligowani do doręczenia nam jako kupującym prospektu informacyjnego i informacje, które tam znajdziemy, muszą być zgodne ze stanem rzeczywistym na czas podpisu oraz z wzorem prospektu. Jeśli któryś z powyższych warunków zostanie niespełniony przez dewelopera, mamy prawo odstąpić od umowy.

Deweloperzy powinni także zawrzeć rachunek powierniczy i w przypadku zmiany banku powiadomić nas o tym nie później niż po upływie 10 dni. Kolejny punkt, którego brak umożliwia rezygnacje z umowy deweloperskiej dotyczy otrzymania zgody przez dewelopera od wierzyciela hipotecznego.

Przy zakupie nieruchomości od dewelopera też jesteśmy chronieni na wypadek nie przeniesienia na nas praw do lokalu we wskazanym terminie i w takim przypadku zerwanie umowy deweloperskiej również staje się możliwe.

Chronieni jesteśmy także, jeśli okaże się, że nasza nieruchomość będzie miała tzw. wady istotne. Możemy wtedy nie przyjąć odbioru lokalu, deweloper otrzyma 30 dni na usunięcie wady, a jeśli nie wywiąże się z terminu mamy możliwość zerwania umowy. Rezygnacja będzie także możliwa, jeśli istnienie istotnej wady lokalu zaopiniuje rzeczoznawca. Nowa ustawa deweloperska zawiera także zapisy co w przypadku wystąpienia wad, które nie są tzw. wadami istotnymi. Wrócę do tego tematu w dalszej części artykułu.

Można zerwać nie tylko umowę deweloperską

Możliwość odstąpienia mamy przy umowie deweloperskiej, ale także przy innego rodzaju umowach z deweloperem, dotyczących:

• ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności oraz niezbędnych praw na kupującego,
• przeniesienia własności na nabywcę,
• punkt istotny dla osób, które kupują od dewelopera dom jednorodzinny – można odstąpić od umowy również przy przeniesieniu na nas: a) własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym oraz b) użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności postawionego na tej nieruchomości domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość a także c) ułamkowej części własności tej nieruchomości oraz prawa do wyłącznego korzystania z części nieruchomości celem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Ile czasu mamy na zerwanie umowy z deweloperem?

Jeżeli zdarzył się któryś z powyższych przypadków, mamy możliwość zerwania umowy przez określony ustawowo termin, różny dla konkretnych sytuacji.

1. 30 dni od dnia podpisu – przy nieprzekazaniu koniecznych informacji w prospekcie oraz w umowie.
2. 60 dni – gdy deweloper nie ma zgody wierzyciela hipotecznego.
3. Jeśli deweloper nie przekaże nam praw do nieruchomości, jako nabywcy wyznaczamy 120 dniowy termin, po którym mamy prawo zrezygnować z umowy.
4. Po zwrocie środków przez bank – przy braku mieszkaniowego rachunku powierniczego ustanowionego między deweloperem a bankiem.
5. Po 60 dniach od publicznego udostępnienia wiadomości o zawarciu rachunku powierniczego z innym bankiem – jeśli deweloper nie przekaże nam w ciągu 10 dni informacji o zawarciu takiego rachunku z innym bankiem wraz z oświadczeniem banku.

Kiedy deweloper może wycofać się z umowy?

Nowa ustawa przewiduje także sytuacje, kiedy to my jako nabywcy zostaniemy postawieni przed faktem zerwania umowy. Pierwszy przypadek, gdy deweloper może wycofać się z umowy, to niespełnienie warunku zapłaty za lokal po 30 dniach od doręczenia wezwania. Druga sytuacja, w której uprawnia się deweloperów do zerwania umowy z nabywcą, to nieodebranie lokalu lub niepodpisanie aktu notarialnego. Jeśli nie stawimy się w terminie, deweloper zobowiązany jest przesłać nam dwukrotnie wezwanie, w odstępie minimum 60 dni. Kiedy ten okres minie, deweloper może rozwiązać umowę.

Deweloperzy naprawią wady nieruchomości

Zapowiadałem wcześniej więcej informacji o tym, co w razie wystąpienia wady niesklasyfikowanej jako tzw. wada istotna. Przejdźmy więc do tego zagadnienia. W trakcie odbioru lokalu powstaje protokół, w którym możemy zgłosić ewentualne wady lokalu. Po zgłoszeniu, deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na uznanie lub nieuznanie wady. Jeśli czas minie a deweloper nie podejmie działań, przyjmuje się, że wada została uznana. Deweloper ma wtedy 30 dni na naprawę wady, po których może jeszcze wyznaczyć termin dodatkowy.

Wnioskowanie o prospekt informacyjny nie będzie konieczne

Deweloperzy zostają zobowiązani dostarczyć kupującym prospekt informacyjny. Sam w sobie prospekt nie jest nowością. Wielu moich klientów zwracało się z prośbą do dewelopera o udostępnienie prospektu, ponieważ wymagały go banki przy kredycie. Teraz zmienia się to, że nie musimy przesyłać żądania a mamy ustawowo zapewniony dostęp do szczegółowych informacji. Z kolei jeśli prospektu nie otrzymamy lub gdy zawiera on niepełne informacje (niezgodne z wzorem, który określa ustawa) mamy prawo odstąpić od umowy z deweloperem. Kolejną nowością w zakresie prospektu informacyjnego jest to, że ma on trafić w nasze ręce już na etapie umowy rezerwacyjnej.

Treść prospektu informacyjnego pod względem podstaw zostanie ta sama. Dochodzą jednak nieuwzględniane wcześniej szczegóły, np. zagospodarowanie terenu w promieniu 1 km.

Prospekt informacyjny dzieli się na część ogólną i część indywidualną. Część ogólna zawiera 3 punkty. Pierwszy i drugi to kolejno dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera oraz streszczenie doświadczenia sprzedającego w przedsięwzięciach deweloperskich. Trzeci, najdłuższy punkt, dotyczy nieruchomości. Zawarte tam informacje bardzo szczegółowo nakreślą całą inwestycję, łącznie z wspomnianymi już planami rozbudowy sąsiedztwa w promieniu najbliższego kilometra. W prospekcie zostaniemy też oczywiście powiadomieni o samym budynku.

Natomiast część indywidualna to już informacje o kupowanym przez nas lokalu. Znajdziemy tam podstawowe wiadomości opisujące nasz przyszły dom czy mieszkanie, pod względem m.in. ceny, powierzchni czy dostępnych mediów.

Rezerwacja zagwarantuje zakup lokalu

Teoretycznie rezerwacja kupna nieruchomości powinna zagwarantować nam wybrane mieszkanie lub dom. W praktyce jednak czasami zdarzało się, że mimo rezerwacji ostatecznie lokal został wykupiony przez kogoś innego. Nowa ustawa deweloperska wyklucza takie sytuacje i gwarantuje wykluczenie dalszej sprzedaży zarezerwowanej nieruchomości.

Ile wynosi opłata za rezerwację nieruchomości od dewelopera?

Nowa ustawa deweloperska wyznacza górną granice opłaty rezerwacyjnej w wysokości 1% ceny lokalu, która zapisana jest w prospekcie informacyjnym. Opłata rezerwacyjna nie jest konieczna ustawowo, tak więc kwestia jej wyznaczenia lub niewyznaczenia leży w rękach sprzedającego. Jeśli opłata za rezerwację została wyznaczona jest wliczana na poczet kupna, tak więc łączna kwota do zapłaty za mieszkanie lub dom spada o wysokość tej opłaty.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej

Pierwszy przypadek możliwości zwrotu opłaty rezerwacyjnej będzie dość istotny dla moich klientów, którzy kupują nieruchomość od dewelopera. Jeśli złożymy wniosek o kredyt hipoteczny i spotkamy się z odmową z powodu braku zdolności kredytowej, ustawa gwarantuje bezzwłoczny zwrot opłaty rezerwacyjnej. Zwrot opłaty otrzymamy również, gdy deweloper bez naszej wiedzy wprowadzi zmiany w prospekcie informacyjnym.

Ustawa przewiduje też możliwość zwrotu podwójnej kwoty opłaty za rezerwację. Dzieje się tak, kiedy nabywca nie podpisze odbioru lokalu ze względu na nieusunięcie wad zgłoszonych do protokołu oraz gdy deweloper nie wykona ustaleń umowy rezerwacyjnej.

Ustawa deweloperska obejmie nie tylko deweloperów

Wbrew przyjętej powszechnie nazwie, nie tylko deweloperzy będą podlegać ustawie. Ustalenia dotyczące umowy rezerwacyjnej, część zapisów w sprawie zwrotu opłaty za rezerwację (zwrot przy braku zdolności kredytowej oraz nie wywiązania się z umowy rezerwacyjnej przez sprzedającego) oraz procedura odbioru lokalu (wraz z zgłoszeniem wad w protokole oraz odmowy odbioru w razie wady istotnej), odbywają się na tych samych zasadach również dla przedsiębiorców innych niż deweloper przy pierwszej sprzedaży lokalu. Nie dotyczy to jednak sytuacji, kiedy jako indywidualni nabywcy będziemy chcieli odsprzedać lokal a jedynie tych, gdzie został zakupiony na firmę.

Czy nowa ustawa deweloperska spowoduje wzrost cen nieruchomości na rynku pierwotnym?

Już 2 lata temu pojawiało się sporo głosów przewidujących wzrost cen za mieszkania i domy na rynku pierwotnym po wejściu nowej ustawy deweloperskiej i z jednej strony zdaje się, że mogą okazać się prawdziwe. Koszty już nieco podniesie konieczność przygotowania szerzej niż dotychczas zakrojonej dokumentacji i to na wcześniejszym etapie umowy rezerwacyjnej, gdzie deweloper otrzyma co najwyżej 1% kwoty sprzedaży lokalu. Deweloperzy muszą być także przygotowani na koszty związane z zapisami, które mają chronić kupujących, czyli np. koszty usunięcia wad, pod groźbą zerwania umowy.

Czy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny spowoduje wzrost cen?

Do tego dochodzi Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który wiąże się z dodatkowymi kosztami dla deweloperów. W ramach DFG deweloperzy zostają zobligowani do zapłaty specjalnej, bezzwrotnej składki. Wysokości stawek różnią się w zależności od rodzaju rachunku powierniczego. Zgodnie z zapisami w ustawie, przy rachunku otwartym deweloper zapłaci maksymalnie 1% wpłaty dokonanej przez kupującego nieruchomość. Zakładając cenę nieruchomości w wysokości 1 mln złotych, z rachunkiem otwartym deweloper zapłaci więc za DFG nie więcej niż 10 tysięcy. Przy rachunku zamkniętym składka jest niższa i wynosi 0,1%, co przy naszej przykładowej cenie nieruchomości przełoży się na 1 000 zł. Niewykluczone jednak, że faktycznie to my jako nabywcy pokryjemy koszta składki na DFG, gdyż deweloperzy wkalkulują je przy ustalaniu ceny sprzedaży domu czy mieszkania.

Z drugiej strony dla deweloperów, którzy inwestują grube miliony złotych w nieruchomości, minimalny (jak na skalę całości przedsięwzięcia wzrost kosztów w tej wysokości) nie jest specjalnie odczuwalny. Nasz lokal jest zapewne jednym z wielu, które deweloper oferuje w ramach inwestycji w danej lokalizacji. Oczywiście, koszty DFG będzie musiał ponieść dla każdego z mieszkań czy domów z osobna, jednak nie są one tak wielkie by znacząco oddziałać na cenę nieruchomości. Z kolei np. w kwestii dodatkowych informacji w prospekcie informacyjnym pamiętajmy, że te dotyczące budynku będą jednakowe dla każdego lokalu wydzielonego w danej nieruchomości. Pamiętajmy też, że choć dla dewelopera najlepiej sprzedać lokal jak najdrożej, wzrosty cen wiążą się z osłabieniem popytu. Zobaczymy, co przyniesie przyszłość 🙂