Pytania o nieruchomość jako wkład własny do kredytu hipotecznego słyszę kilka razy do roku. Zwykle od klientów, którzy mają już mieszkanie, np. odziedziczone po dziadkach albo kupione wcześniej pod wynajem, i zamiast je sprzedawać, woleliby żeby po prostu zadziałało jako wkład przy nowym kredycie. Logika prosta, a sama idea jak najbardziej możliwa do zrealizowania. Chodzi o ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia na posiadanej nieruchomości, dzięki czemu bank może sfinansować 100% ceny zakupu bez gotówki z naszej strony. Taką opcję oferuje aktualnie Erste Bank Polska (dawniej Santander), choć wiąże się ona z konkretnymi ograniczeniami, które warto znać, zanim zdecydujemy się na tę ścieżkę.

Czy inna nieruchomość może zastąpić wkład własny do kredytu hipotecznego?

Tak, ale nie w dosłownym znaczeniu.

Wkład własny to środki pieniężne wnoszone przez kupującego przy zakupie nieruchomości. Drugiego mieszkania nie da się po prostu przekazać sprzedającemu zamiast gotówki. Natomiast posiadana nieruchomość może zostać ustanowiona jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Dzięki temu bank ma wystarczającą podstawę, żeby sfinansować 100% ceny kupowanej nieruchomości.

Żeby to unaocznić, posłużę się prostym przykładem. Kupujemy mieszkanie za 800 tys. zł. Nie mamy, lub nie chcemy wydawać 160 tys. zł na wkład własny. Mamy natomiast inną nieruchomość, wartą np. 500 tys. zł. Bank bierze pod uwagę łączną wartość obu nieruchomości jako zabezpieczenie i na tej podstawie może udzielić kredytu na pełną kwotę zakupu.

Jak działa kredyt z inną nieruchomością jako zabezpieczeniem?

Kredyt zostaje zabezpieczony na obu nieruchomościach – zarówno tej kredytowanej, jak i dodatkowej, której już jesteśmy właścicielami. Bank analizuje ich łączną wartość i na tej podstawie ocenia, czy poziom zabezpieczenia jest wystarczający. Posiadanej nieruchomości nie sprzedajemy, możemy ją dalej np. wynajmować i czerpać z niej dochód.

W którym banku inna nieruchomość może zastąpić wkład własny?

Obecnie taką opcję udostępnia wyłącznie bank Erste Bank Polska, który wcześniej działał jako Santander Bank Polska. Część pozostałych banków zgadza się jedynie na pokrycie części wkładu poprzez dodatkowe zabezpieczenie na nieruchomości, ale wciąż będziemy musieli wnieść minimum 10% w gotówce.

Jakie warunki musi spełnić dodatkowa nieruchomość?

• maksymalne LTV wynosi 70%. Kwota kredytu nie może przekroczyć 70% sumy wartości obu nieruchomości. A więc – jeśli kupowana nieruchomość jest warta 800 tys. zł, a dodatkowa nieruchomość jest warta 500 tys. zł, łączna wartość zabezpieczenia wynosi 1,3 mln zł, a maksymalne LTV wynosi 910 tys. zł. W naszym przykładzie kupujemy nieruchomość za 800 tys. i stąd dokładnie taka jest też kwota maksymalna kredytu.

• brak hipoteki innego banku. Dodatkowa nieruchomość nie może być obciążona hipoteką innego banku. Wyjątek stanowi hipoteka na rzecz samego Erste Bank Polska, pod warunkiem że wymóg LTV pozostaje spełniony. Jeśli jednak bardzo zależy nam na zastąpieniu wkładu własnego dodatkową nieruchomością a mamy na niej ustanowioną hipotekę w innym banku, zawsze możemy spróbować ten warunek obejść i rozważyć refinansowanie obecnego kredytu do Erste.

• tylko określony rodzaj nieruchomości. Rozwiązanie działa wyłącznie przy nieruchomościach z rynku wtórnego lub gotowych nieruchomościach z rynku pierwotnego, gdy zapłata następuje po podpisaniu aktu notarialnego. Żadna z dwóch nieruchomości, ani kupowana, ani ta dodatkowa, nie może być w budowie.

• własność obu nieruchomości przy uruchomieniu kredytu. Warunkiem wypłaty środków jest złożenie wniosków o wpis hipoteki na obu nieruchomościach. W praktyce oznacza to, że musimy być właścicielami obu nieruchomości w momencie uruchomienia kredytu.

Kiedy inna nieruchomość nie zastąpi wkładu własnego?

Rozwiązanie nie działa przy:

• Budowie domu systemem gospodarczym,
• Zakupie działki z rozpoczętą już budową i jej dokończeniu,
• Zakupie mieszkania lub domu od dewelopera, gdy nieruchomość jest w trakcie budowy.

Ten ostatni punkt często pojawia się w formie pytania od klientów, więc warto go wyjaśnić dokładniej.

Przy umowie deweloperskiej płacimy w transzach, zanim jeszcze staniemy się właścicielami lokalu. Bank przez cały ten czas zabezpiecza się przejściowo, cesją wierzytelności i rachunkiem powierniczym. Docelową hipotekę ustanawia dopiero po akcie notarialnym, co niekiedy oznacza dwa lub trzy lata po podpisaniu umowy kredytowej. Tymczasem hipoteka na drugiej nieruchomości musi zostać wpisana od razu, bo to właśnie ona jest warunkiem uruchomienia kredytu. Tych dwóch mechanizmów nie da się połączyć w jednym kredycie, więc przy zakupie od dewelopera w budowie ta ścieżka po prostu nie wchodzi w grę.

Pewnym wyjątkiem jest sytuacja, gdy obydwie hipoteki można złożyć równocześnie w sądzie. To otwiera furtkę przy budowie domu na własnej działce albo przy dokończeniu budowy, ale nawet wtedy druga nieruchomość pełni inną funkcję, pozwala uzyskać dodatkowe środki na cel dowolny, a nie zastępuje wkładu w klasycznym sensie.

Czy musimy być właścicielami drugiej nieruchomości, by mogła stanowić wkład własny?

Nie musimy być właścicielami dodatkowej nieruchomości proponowanej na zabezpieczenie. Może nią być nieruchomość osoby trzeciej, czyli tak zwanego dawcy zabezpieczenia. Taka osoba w Erste może nie być wliczana do obliczania naszej zdolności kredytowej, ale automatycznie staje się współkredytobiorcą i odpowiada za spłatę całym swoim majątkiem, nie tylko nieruchomością. To ważna różnica względem zwykłej darowizny na wkład własny, gdzie obdarowany ponosi tylko obowiązki podatkowe, nie współodpowiedzialność za kredyt. Podobny mechanizm pomocy ze strony rodziny, choć w innej formie, opisywałem już w artykule o kredycie hipotecznym z rodzicami.

A co jeśli będziemy chcieli sprzedać nieruchomość zabezpieczającą kredyt?

Bank zakłada, że nieruchomość proponowana jako zabezpieczenie zostanie z nami przez czas trwania kredytu, np. będzie dalej wynajmowana. Jeśli mimo to zmienimy zdanie, sprzedaż będzie wymagała zgody banku, nowej decyzji kredytowej i aneksu do umowy. Bank wyda też promesę, w której wskaże warunek zwolnienia hipoteki. Najczęściej tym warunkiem będzie wpłata części środków ze sprzedaży na nadpłatę kredytu.

Inne sposoby na pokrycie wkładu własnego

Jeśli opcja Erste z jakiegoś powodu nie pasuje do naszej sytuacji, warto spojrzeć na inne ścieżki. W artykule o wkładzie własnym do kredytu hipotecznego opisuję je wszystkie razem, ale dwie zasługują na osobne wyróżnienie w tym kontekście.

Pierwsza to darowizna na wkład własny. Działa w praktycznie każdym banku, darczyńca nie bierze na siebie żadnej odpowiedzialności za kredyt, a jedynym warunkiem jest odpowiednie zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego.

Drugą opcją, którą w ostatnim czasie coraz częściej sprawdzam z klientami, jest PPK jako wkład własny. Osoby przed 45. rokiem życia mogą wypłacić zebrane środki bez żadnych potrąceń, a potem zwrócić je na rachunek PPK przez 15 lat. Kwoty nie powalają, ale niejednokrotnie są wystarczające, żeby przeskoczyć próg 20% wkładu i uzyskać dostęp do lepszych ofert banków.

Czy warto zastąpić wkład własny inną nieruchomością?

Dużym plusem jest to, że nie sprzedajemy posiadanej nieruchomości i nie zamrażamy gotówki, a jednocześnie finansujemy 100% zakupu. Jak zwykle, i to rozwiązanie ma jednak swoją cenę. Bank wpisuje hipotekę na obu nieruchomościach, co ogranicza swobodę w dysponowaniu tą dodatkową. Zamykamy się też na jeden bank, tracąc możliwość porównania ofert, co samo w sobie jest sporą stratą. Odpowiadając jednym zdaniem, opłacalność zastąpienia inną nieruchomością wkładu własnego zależna jest od tego, co zamierzamy zrobić z gotówką oraz od naszych planów względem dodatkowej nieruchomości.

Rozwiązanie ma największy sens dla osób, które chcą zachować posiadaną nieruchomość, mają ją o odpowiedniej wartości i nie potrzebują porównywać ofert wielu banków. Dla kogoś, kto ma elastyczność w wyborze wkładu, warto pamiętać, że 20% wniesione gotówką otwiera dostęp do niemal wszystkich banków na rynku i często przekłada się na lepsze warunki cenowe.

Czy druga nieruchomość może zastąpić wkład własny? [podsumowanie]

FAQ

Czy druga nieruchomość może całkowicie zastąpić wkład własny?

Tak, ale tylko w Erste Bank Polska (dawniej Santander) i wyłącznie dla standardowego kredytu mieszkaniowego na rynku wtórnym lub gotowej nieruchomości z rynku pierwotnego

Czy mogę zaproponować nieruchomość rodziny zamiast własnej?

Tak, właściciel dodatkowej nieruchomości staje się jednak współkredytobiorcą i odpowiada za spłatę całym swoim majątkiem.

Czy ta opcja działa przy zakupie mieszkania od dewelopera?

Nie, bo przy umowie deweloperskiej hipotekę ustanawia się dopiero po akcie notarialnym, co nie da się połączyć z natychmiastowym zabezpieczeniem na drugiej nieruchomości.

Co się stanie, jeśli zechcę sprzedać dodatkową nieruchomość po wzięciu kredytu?

Potrzebna będzie zgoda banku, nowa decyzja kredytowa i promesa określająca warunek zwolnienia hipoteki, najczęściej nadpłatę z części środków ze sprzedaży.