Jednym z pierwszych wyzwań przy kredycie hipotecznym, jeszcze przed startem maratonu spłacania rat, jest wkład własny. Ilość jak i formę wkładu (wcale nie musi to być gotówka) możemy określić sami. Teoretycznie minimum to 10%, licząc od ceny lub wartości (szacowanej przez bank, przykład PKO BP i mBanku, lub przez rzeczoznawcę). Warto podkreślić, że jest to procent liczony od przyszłej nieruchomości – a sporo osób błędnie kalkuluje kwotę wkładu własnego w oparciu o wysokość kredytu.
Mamy też jednak możliwość kredytu mieszkaniowego bez wkładu własnego. Z kolei gdy wpłacimy większy wkład własny, możemy pozyskać kredyt na lepszych warunkach. W tym celu zazwyczaj będziemy zobowiązani przeznaczyć na wkład 20% ceny przyszłego mieszkania lub domu.
Spis treści
Co może być wkładem własnym do kredytu hipotecznego?
Jak wspomniałem, gotówka nie jest jedynym rozwiązaniem, choć należy do opcji zdecydowanie najbardziej popularnej. Cash jest także szczególnie lubiany przez banki, więc wpłacając wkład własny w formie gotówki, będziemy mieli najmniej możliwych komplikacji. Pieniądze, które przeznaczymy na wkład własny nie podlegają żadnym dodatkowym wymogom (w przeciwieństwie do naszego dochodu) i mogą pochodzić z dowolnie wybranego źródła. Mogą to być oszczędności zgromadzone na koncie oszczędnościowym, w „śwince skarbonce” czy w obligacjach, otrzymana darowizna, jak i pieniądze ze sprzedaży np. samochodu czy działki ROD – nie ma to znaczenia.
Kiedy wkładem własnym może być nieruchomość?
Mamy tu kilka możliwości. Jeśli jesteśmy szczęśliwymi właścicielami innej nieruchomości i nie chcemy jej sprzedawać, ale jednak chcemy by pokryła wkład własny, możemy ustanowić na niej zabezpieczenie kredytu na nową nieruchomość. Z kolei, gdy sprzedajemy nieruchomość i środki ze sprzedaży mamy zamiar przeznaczyć na wkład własny, konieczne będzie złożenie deklaracji spieniężenia.
Niestety, jeśli chcemy, by nieruchomość w pełni zastąpiła wkład własny to taką możliwość oferuje obecnie tylko Santander, co mocno wyszczupla listę dostępnych ofert. W innych bankach możemy zastąpić jedynie część wkładu przez inną nieruchomość, a i tak niezbędne będzie wyłożenie minimum 10% w formie gotówki.
Warto się jednak zastanowić, czy dla lepszej oferty cenowej chcemy dać obie nieruchomości jako zabezpieczenie i ograniczyć swobodę w dysponowaniu pierwszej. Bank wpisze hipotekę na obu nieruchomościach. Co to dla nas oznacza? Np. jeśli w planach pojawi się sprzedaż, będzie to wymagało zgody banku i spłacenia części kredytu. Tutaj sam każdy musi ocenić swoją sytuację i ocenić, czy ważniejsze są plusy czy minusy tego rozwiązania.
A czy możliwe jest wpisanie jako wkładu własnego nieruchomości z obciążoną hipoteką?
Czyli inaczej mówiąc, co w przypadku, kiedy bierzemy kredyt na drugą nieruchomość i chcemy by wkład zastąpiła nam wciąż spłacana nieruchomość? Banki nie chcą wpisywać się na drugim miejscu na księdze wieczystej, więc wpisanie jako wkładu własnego nieruchomości z nadal spłacanym kredytem będzie wymagało jednego z dwóch działań. Pierwsza opcja otwiera się w sytuacji, gdy obciążona nieruchomość jest spłacana w tym samym banku, gdzie bierzemy nowy kredyt. Druga to „przejęcie” aktualnego kredytu przez nowy bank.
Działka jako wkład własny do kredytu
Jest możliwe, żeby działka budowlana stanowiła wkład własny przy kredycie hipotecznym, natomiast nie jest to opcja szczególnie lubiana przez banki. Najprościej jest, kiedy działka stanowi naszą nieobciążoną hipoteką własność, ale w pewnych przypadkach można także wnieść działkę na poczet wkładu również wtedy, gdy wciąż spłacamy za nią kredyt.
Przerabiałem niedawno właśnie taką sprawę, gdzie mój klient chciał pokryć wkład własny działką z obciążoną hipoteką. Jest to jak najbardziej do zrobienia, jednak w obu możliwych konfiguracjach oba kredyty muszą być w tym samym banku. W pierwszej opcji, bierzemy kredyt hipoteczny w banku, w którym już spłacamy kredyt na działkę. Druga możliwość to przeniesienie kredytu na działkę do nowego banku, gdzie znaleźliśmy korzystniejszą ofertę a część nowego kredytu będzie przeznaczona na spłatę „starego”.
Działka z pełnią własności
Często spotykaną sytuacją jest budowa domu na własnej, już posiadanej działce. W tym przypadku wartość działki traktowana jest jako wkład własny i nie ma potrzeby wnoszenia wkładu w postaci gotówki. Przykładowo, gdy na budowę domu potrzebujemy 800 000 zł i o taki kredyt wnioskujemy, a wartość aktualna działki to 200 000, dla banku wartość całej nieruchomości wynosi 1 000 000 a nasz wkład będzie na poziomie 20%. Tak samo wszelkie prace, które już zrobimy z budową domu, np. prace ziemne czy postawienie murów – wszystko to także będzie zaliczone na poczet wkładu własnego.
Działka z kredytem
A co w przypadku, kiedy posiadamy już kredyt na działce? Wtedy wkładem własnym będzie różnica między wartością działki a kapitałem do spłaty w kredycie hipotecznym. Możemy ubiegać się o drugi kredyt na tej samej księdze wieczystej w tym samym banku i część instytucji wpisze się na drugim miejscu w KW, albo wziąć kredyt w innym banku, a ten na działkę będzie refinansowany do nowego kredytu.
PPK jako wkład własny?
Teoretycznie możliwe jest przeznaczenie na wkład własny środków zebranych na PPK. Wnioskować o wypłatę oszczędności z PPK w tym celu mogą osoby, które nie ukończyły 45 roku życia. Można jednorazowo wypłacić całość zebranych pieniędzy. Żeby to zrobić składamy wniosek do instytucji finansowej, gdzie zbieramy środki w ramach PPK (jeśli mamy te środki na kilku rachunkach, składamy wniosek, jak nam wygodniej, do wybranej instytucji lub do kilku naraz. Pamiętajmy jednak, że możliwość wypłat z różnych kont wciąż mamy tylko w jednakowym celu). W przyszłości będziemy zobowiązani zwrócić środki na PPK. W przeciwnym wypadku zostanie na nas nałoży zryczałtowany podatek dochodowy, w wysokości 19% wypłaconej kwoty.
W teorii więc mamy otwartą furtkę do skorzystania z środków z PPK celem opłacenia wkładu własnego. A jak to wygląda w praktyce?
Kilka razy sprawdzałem to w bankach, na życzenie moich klientów i… nikt za bardzo nie wie jak do tego podejść. Nikt nic nie widział, nikt nic nie słyszał i można to uznać za martwy program. A jednak… Ostatnio (marzec 2025) znów jeden z klientów chciał wykorzystać środki z PPK jako wkład własny i… udało się! Właśnie jesteśmy w trakcie uruchamiania kredytu. Środki z PPK zostają wypłacone (w 100% kwoty zebranej na PPK, bez potrąceń) po przedstawieniu umowy kredytowej, w ciągu tygodnia-półtorej. Konieczny będzie zwrot środków na PPK – całość w ciągu 15 lat, w tym drobna kwota (kilkaset złotych) w okresie pierwszych 5 lat.
Jaki jest minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego?
Wymagana kwota minimalna wkładu własnego zależy od konkretnego banku. Dla standardowych celów mieszkaniowych, jak kupno mieszkania czy domu, jest to 10% lub 20%. Czasem zależy to nie tylko od banku i kwota minimalna wkładu zmienia się także ze względu na rodzaj oprocentowania, nieruchomości czy nawet ceny lokalu i wielkości miasta. Poniżej tabelka, gdzie można sprawdzić jak to dokładnie wygląda w poszczególnych bankach.
| Alior Bank | wkład minimalny 10% na cele mieszkaniowe |
| BNP Paribas | standardowo 20% (25% przy zakupie niezabudowanych gruntów rolnych niewykorzystywanych do działalności rolniczej) |
| Bank Ochrony Środowiska | min. 10% (40% przy nieruchomości rekreacyjnej lub rolno-siedliskowej) |
| Grupa BPS | 10% przy oprocentowaniu zmiennym 20% przy oprocentowaniu stałym |
| Citi Handlowy | 20% |
| ING Bank Śląski | 20% (na tym samym poziomie również przy pożyczce hipotecznej) |
| mBank | Zależnie od okresu kredytowania – 10% przy kredycie hipotecznym na max. 30 lat, 20% na max. 35 lat |
| Millennium | od początku stycznia 2025 Millennium wprowadził wymóg 20% wkładu własnego dla wszystkich kredytobiorców 20% dla: -osób kupujących nieruchomość wartą powyżej 900 000 w którymś z wymienionych obszarów: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Szczecin, Warszawa, Wrocław, Trójmiasto -osób kupujących nieruchomość wartą powyżej 650 000 z dowolnej miejscowości Przy czym Millennium zaznacza, że: -wartość nieruchomości zostanie oszacowana przez rzeczoznawcę (czyli może nieco różnić się od faktycznej ceny) -jeśli rzeczoznawca wyceni za wysoko wartość nieruchomości i LTV spadnie poniżej 80%, Millennium także będzie wymagać 20% wkładu |
| Pekao SA | 10% dla lokali mieszkalnych (a więc nie tylko, co oczywiste, mieszkania, ale też zazwyczaj szeregowce czy domki w nowym budownictwie) 20% przy zakupie domu z odrębną hipoteką |
| PKO BP | 10%/20% |
| Santander Bank Polska | 10% dla lokali, 20% dla domów |
| Velo Bank | 10% |
A co zrobić jeżeli nie mamy wkładu własnego?
Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego
Jeśli nie mamy środków na wkład własny lub chcemy je zainwestować w inny sposób, wcale nie przekreśla to naszych szans na kredyt hipoteczny. Dzięki gwarancji BGK, w ramach programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, możemy otrzymać kredytowanie na 100% zakupu, ale tylko do kwoty 500 000. BGK udziela gwarancji do 20% ceny nieruchomości, jednocześnie ta wartość jest ograniczona kwotowa do 100 000.
Jak działa gwarancja BGK?
Tutaj trochę więcej wyjaśnień, ponieważ wśród moich klientów zauważyłem dużo niezrozumienia zasad działania gwarancji. BGK nie dopłaca ani złotówki do kredytu (tak jak było np. w programie Mieszkanie dla Młodych), daje jedynie gwarancje bankom. Dzięki tej gwarancji banki udzielają kredytu na lepszych warunkach cenowych.
A dlaczego tylko bez żadnego wkładu możemy kupić nieruchomość do 500 000? Proszę pamiętać, że gwarancja jest ograniczona kwotowo do 100 000, a więc jak kupujemy mieszkanie za 500 tys. to 20% tej kwoty to właśnie 100 000. Gdyby nieruchomość kosztowała 600 000 to 20% z tego to 120 000, a że gwarancja BGK maksymalnie może wynosić 100 000 to sami musimy wnieść 20 000 a kredyt będzie wtedy na kwotę 580 000 zł.
Pamiętajmy też, że udzielenie gwarancji BGK nie jest dla nas darmowe i występuje jednorazowa prowizja. Wysokość tej prowizji to 1% gwarancji, a więc będzie to maksymalnie 1000 zł.
Limity cen przy kredycie bez wkładu własnego
Żeby otrzymać kredyt z zerowym wkładem własnym nie potrzeba spełniać szeregu wymogów i skorzystać możemy niezależnie od kwoty naszych zarobków, stanu cywilnego i innych kwestii. A czy jest gdzieś jakiś haczyk? Dla części osób będzie to limit cen, obowiązujący na lokale, które możemy kupować w ramach RKM. Nie jest on ustawiony na zupełnie wykluczającym progu, ale pewne ograniczenia w wyborze nieruchomości pojawią się raczej w każdym z większych miast i części z nas może to przekreślić możliwość skorzystania z gwarancji BGK.
Warto zerknąć do mojego artykułu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, gdzie w tabelce znajdziesz też limity cen metra kwadratowego czy link do tabelki dla osób z całej Polski (tę powyżej sporządzałem na mój Pinterest – zapraszam!:), na podstawie miast, z których miałem najwięcej kontaktów ws. współpracy w ostatnim czasie).
Pewnym ograniczeniem jest też ilość banków, w których kredyt z zerowym wkładem własnym jest dostępny. Na moment pisania artykułu kredyt bez wkładu dostaniemy w Alior Bank, BOŚ, Pekao SA, PKO BP i Santander. Jak widać, faktycznie lista ta jest trochę krótsza niż przy 20% wkładzie własnym, natomiast wciąż znajdziemy tu solidne oferty.
Ile najlepiej przeznaczyć na wkład własny?
Niezależnie jakim wkładem własnym dysponujemy, banki mają nam coś do zaproponowania. Co natomiast w przypadku, kiedy mamy kwotę pozwalającą na wpłacenie więcej niż wkład minimalny? Czy warto zainwestować na poczet wkładu własnego 15% albo 20%, jeżeli bank wymaga tylko 10%? A może, gdy wybrana nieruchomość mieści się w limitach, całkowicie zrezygnować z wkładu i skorzystać z RKM?
Dlaczego banki lubią wysoki wkład własny?
Postawmy się na chwilę na miejscu banków. Udzielenie kredytu kredytobiorcy wnoszącego większy wkład własny równe jest z mniejszym ryzykiem powodzenia całej misji. Jeżeli nie spłacilibyśmy kredytu i bank byłby zmuszony do sprzedaży naszej nieruchomości, dzięki wyższemu wkładowi własnemu bank wyjdzie na zero nawet przy sporej obniżce ceny.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Od moich klientek oraz klientów, którzy wracają po kolejny kredyt, często spotykam pytanie dotyczące niskiego wkładu własnego. Przed laty funkcjonował taki wymóg i konieczne było opłacenie dodatkowej składki ubezpieczeniowej przy niższym wkładzie własnym, której koszt mógł wynosić kilka tysięcy złotych. Natomiast dzisiaj banki odchodzą od takich wymogów. W PKO BP i Pekao SA jest to konieczne do bariery 20% wkładu własnego i jeśli wpłacamy mniej, musimy liczyć się z dodatkowym podwyższeniem oprocentowania.
Wyższy wkład własny = niższy kredyt = niższe koszta
Pierwszy atut wyższego wkładu własnego wypływa naturalnie. Miesięczna rata obliczana jest min. w oparciu o kwotę pożyczonego kapitału, a więc – najprościej mówiąc, czym mniejsza kwota kredytu tym niższa rata i koszta wynikające z oprocentowania. Możemy to sobie łatwo przekalkulować. Nieruchomość wyceniona zgodnie z ceną sprzedaży, załóżmy 800 tys., przy 10% wkładzie własnym daje nam kredyt na 720 000 zł. Kiedy wkładu będzie już 20%, kredyt wyniesie już 640 000. Poniżej spójrzmy, na ile przełoży się to na miesięczną ratę i całkowitą kwotę kredytu (zakładając 25-letni okres spłaty).
Obliczenia z dnia 15/02/2025
Lepsze oferty w bankach dla osób z 20% wkładem własnym
Kolejną przyczyną, dla której często warto dołożyć do wyższego kredytu są lepsze oferty w bankach, dla osób z minimum dwudziestoprocentowym wkładem własnym. Banki, zależnie od konkretnego przypadku i oferty, mogą zaoferować korzystniejsze oprocentowanie i/lub niższą marzę. Przykładowo, w Velo Banku powiększenie wkładu z 10% na 20% dla naszego przykładowego kredytu, powoduje dzisiaj zmniejszenie oprocentowania o ponad 0.5%.
Jest to też istotne z punktu widzenia refinansowania. Jeśli braliśmy kredyt z 10% wkładem własnym (lub niższym w ramach RKM), to po jakimś czasie spłaty kapitału (i często w ostatnich latach również wzrostu nieruchomości) możemy liczyć na lepsze oferty. Szczegółowo pod kątem refinansowania opisałem to w artykule na Mniejszej racie – zapraszam do przeczytania.
20% wkładu odblokowuje dostęp do wszystkich ofert
Następnym atutem jest dostęp do wszystkich banków. Z takim procentem wkładu własnego nie znika nam możliwość kredytowania np. w ING Banku Śląskim, który nierzadko ma jedne z lepszych ofert. A możliwość przebierania w ofertach różnych banków to nie tylko szansa na korzystniejsze warunki kredytu hipotecznego, ale też opcja polepszenia swojej zdolności kredytowej, ponieważ praktycznie każdy bank patrzy nieco inaczej np. na źródło dochodu czy dodatki jak 800+.
Dodatkowo, wkład własny w wysokości minimum 20% wartości nieruchomości jest ilością rekomendowaną przez KNF.
Czy warto dać 20% na wkład własny?
Oczywiście, jeśli wyłożenie 20% wkładu własnego nie jest problemem to będzie to finansowo najlepsza opcja. Pytanie, które się rodzi to co zrobić, jeśli mamy już 10% a na kolejne 10% mamy możliwość oszczędzać tylko z obecnych dochodów i ten proces może potrwać kilka lat. Z jednej strony kusi poczekanie z zakupem, aby uzyskać lepsze oferty. Z drugiej, w tym czasie mogą nam „odjechać” cenowo mieszkanie czy dom. Można wtedy skorzystać z RKM albo kupić mieszkanie już teraz, z mniejszym wkładem i gorszą ofertą. Wtedy jednak po kilku latach warto przyjrzeć się swojej umowie kredytowej i sprawdzić, czy nie warto refinansować kredytu do innego banku, ale już posiadając większy wkład własny (w tym czasie w ratach spłacamy kapitał i jest szansa, że wzrośnie cena nieruchomości).
Wkład własny – sprawy formalne
Formalności potrafią przynudzić 🙂 Dlatego w sposób jak najbardziej zwięzły, postaram się omówić najważniejsze sprawy formalne dotyczące wkładu własnego.
Wkład własny – na konto sprzedającego nieruchomość czy do banku?
Pieniądze na wkład własny nieruchomości wpłacamy zawsze na konto wyznaczone przed sprzedawcę nabywanego przez nas domu lub mieszkania. Rola banku sprowadza się tutaj do weryfikacji dokonania przez nas zapłaty.
Jak udokumentować wkład własny?
Najprostszym rozwiązaniem jest dostarczenie do banku potwierdzenia dokonania przelewu za wkład własny. Ważne, by w tytule przelewu zaznaczyć, że przelewamy pieniądze właśnie na poczet wkładu własnego naszej nieruchomości. Przykładowy wzór tytułu przelewu może wyglądać tak: „wkład własny na nieruchomość pod adresem [wstaw adres domu/mieszkania]”. Ważne, by w tytule przelewu zawrzeć informacje o wkładzie własnym oraz adres nieruchomości
Alternatywną możliwością jest dokumentacja wpłaty poprzez fakturę, z danymi osobowymi przyszłego kredytobiorcy.
Możemy też dokonać wpłaty na wkład własny gotówką, z ręki do ręki. W takim przypadku udokumentujemy wpłatę poprzez oświadczenie notarialne obydwu stron transakcji.
Dokumentacja wkładu własnego w postaci działki lub budowy
Wiemy już z wcześniejszej części artykułu, że wkładem własnym może być działka budowlana a także budowany przez nas dom. W tym przypadku bank zabezpiecza się na księdze wieczystej nieruchomości gruntowej, a rzeczoznawca wycenia wartość działki, jak i wartość przyszłą wybudowanego domu. Wkładem własnym będzie więc różnica między tymi dwiema wartościami – a więc wartością działki i już wykonanymi pracami a wartością docelową po wybudowaniu.
Kiedy wpłacić pieniądze za wkład własny?
Zależnie od tego jak dogadamy się z sprzedającym nieruchomość, możemy opłacić wkład własny przed lub po akcie notarialnym. Natomiast przy budowie nieruchomości przez dewelopera, najczęściej moi klienci przekazywali wkład własny przed umową przeniesienia własności. W takim przypadku pamiętajmy też, że wpłacony wcześniej zadatek czy zaliczka również zaliczane są na poczet wkładu własnego. Z kolei przy kredycie w transzach, w niektórych bankach istnieje możliwość wniesienia wkładu naprzemiennie, czyli część przed uruchomieniem pierwszej transzy, a część przed kolejnymi. Często taką sytuację spotyka się przy budowie, gdy zaczynami budować dom za pieniądze z kredytu, a jednocześnie jesteśmy w trakcie sprzedaży mieszkania.
