Aktualizacja: Kredyty hipoteczne styczeń 2026

Lipcowa obniżka stóp procentowych

Większość analiz wskazuje, że w lipcu RPP nie zdecyduje się na obniżkę stóp procentowych, pomimo wcześniejszych nadziei związanych z posiedzeniem. Ekonomiści Banku Pekao czy mBanku oceniają szanse na obniżenie rat jako bardzo niskie, uzasadniając to przede wszystkim niedawnym przyspieszeniem inflacji oraz niepewną sytuacją geopolityczną, zwłaszcza przez konflikt na Bliskim Wschodzie. (…) Zdaniem większości pojawiających się głosów, pierwsza obniżka stóp procentowych nastąpi najwcześniej we wrześniu. (…)

Wbrew przewidywaniom, RPP zdecydowała jednak obniżyć stopę procentową mającą wpływ na oprocentowanie kredytów hipotecznych. Nowa wysokość stopy referencyjnej NBP, po lipcowej obniżce, wynosi okrągłe 5%.

Kiedy kolejne obniżki stóp procentowych?

Jak widać po powyższym skreśleniu, prognozy rynkowe potrafią się mocno rozminąć z rzeczywistością. W tej sytuacji tym bardziej nie chciałbym wyrokować w sprawie przyszłości, ale spójrzmy co na ten temat mówi Prezes NBP Adam Glapiński. Podczas konferencji 3 lipca Glapiński zaznaczył:

„To nie jest początek cyklu obniżki stóp procentowych, nic takiego nie zapowiadamy. Będziemy podejmować decyzję w odniesieniu do bieżących danych (…).”

Jedno wiemy na pewno – sierpniowe posiedzenie RPP tradycyjnie będzie miało charakter wyłącznie analityczny, więc żadnych zmian wtedy nie będzie i stopa referencyjna NBP pozostanie w sierpniu na poziomie 5%. Kolejne realne okienko to wrzesień, o ile, jak podkreśla prezes, dane inflacyjne i sytuacja na rynku okażą się sprzyjające.

Jednolite umowy o kredyt hipoteczny?

UOKiK opracował ustandaryzowany wzorzec umowy o kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą procentową na co najmniej 5 lat. Banki będą musiały stosować ten wzorzec, bez dodatkowych i ukrytych zapisów. Zamiast przepisy przefiltrowywać drobiazgowo, kredytobiorca skupi się tylko na najważniejszych parametrach, czyli na wysokości kredytu, marży i okresie spłaty. Banki zaś będą konkurować na zasadach cenowych, bez oferowania niepotrzebnych produktów dodatkowych. 

Wprowadzanie jednolitych umów kredytowych ma spowodować lepszą ochronę przed nieuczciwymi klauzulami, oraz większą przejrzystość i możliwość szybkiego porównania ofert. Jednolite umowy mają być również korzystne dla banków, ponieważ zmniejszą ryzyko prawne oraz spowodują niższe koszty. UOKiK planuje rozpocząć konsultacje po wakacjach 2025, a wprowadzenie wzorca do prawa ma nastąpić około połowy przyszłego roku, jeśli projekt uzyska aprobatę rządu i parlamentu.

Jawność cen mieszkań – co zmieni nowa ustawa?

Przyjęta przez Sejm nowelizacja ustawy deweloperskiej z 21 maja 2025 wprowadza pełną przejrzystość cen mieszkań na rynku pierwotnym. Czy oznacza to, że do tej pory ceny nieruchomości od deweloperów były ukryte? Jak przekazało propertynews.pl, z badań Otodom Analitycs wynika, że 77% dotychczasowych ofert miało ceny dostępne do wglądu, bez konieczności kontaktu bezpośredniego.

Nowe regulacje nie będą więc rewolucją, ale na pewno ułatwią proces zakupu na rynku pierwotnym. Prócz pełnej jawności cen wszystkich ofert, rozwiązaniem myślę dość pomocnym dla osób zainteresowanych zakupem jest zobowiązanie deweloperów do publikacji historii zmian cen i codziennej aktualizacji. Będzie można sprawdzić sobie jak rynek wpływa na ceny i czy np. cena nie została w ostatnim czasie sztucznie zawyżona.

Nowe zapisy wprowadzają także ochronę kupującego na wypadek różnic w cenie pomiędzy informacjami na stronie a ceną w umowie. W takiej sytuacji jesteśmy chronieni prawnie i możemy żądać korzystniejszej stawki.

Ceny, wraz z ew. opłatami dodatkowymi w postaci garaży czy komórek, dostępne mają być na stronach internetowych inwestycji a także w materiałach promocyjnych. Również portale ogłoszeniowe zobowiązane teraz będą do publikacji cen nieruchomości z rynku pierwotnego. Wszystkie te informacje dostępne mają być również na portalu dane.gov.pl. Tu analitycy dostrzegają pewien minus nowelizacji, w postaci braku jednolitych wytycznych co do formatu tych danych, co może niestety spowodować chaos przy próbie zestawienia i porównania różnych inwestycji.

Prezydent Andrzej Duda ustawę podpisał 5 czerwca, jej wejście w życie ma nastąpić miesiąc po podpisie a więc już w najbliższych dniach. Następnie deweloperzy będą mieli 2 miesiące na dostosowanie się do nowych przepisów, tak więc skutki nowelizacji już w pełnej krasie obserwować będziemy mogli od września.

Za nami pierwsze półrocze na rynku nieruchomości

Czas leci szybko i dopiero co mieliśmy nowy rok a tymczasem za nami już pierwsza połowa 2025. W najnowszym raporcie PKO BP możemy przyjrzeć się, jak przebiegło pierwsze 6 miesięcy obecnego roku na rynku nieruchomości. Najważniejsze wnioski dotyczące spraw okołokredytowych z przeprowadzonej analizy:

• hamuje wzrost cen transakcyjnych mieszkań. W największych aglomeracjach wzrost w zestawieniu rok do roku spowolnił do okolic 10%, natomiast w 9 mniejszych miastach wojewódzkich (m.in. Zielona Góra czy Gorzów Wielkopolski) jest to już ok. 5%. Warto podkreślić, że to zestawienie rok do roku a porównując już ostatni kwartał 2024 do pierwszego kwartału 2025 możemy dostrzec brak zmian w cenach nieruchomości, a nawet ich spadek – np. w Warszawie spadek o ok. 3% cen mieszkań na rynku wtórnym.
• w I kwartale 2025 sprzedaż nowych kredytów wyniosła 20,4 mld zł, co przełożyło się na 46,1 tys. udzielonych kredytów. Jest to wzrost o 3% zarówno w kwestii wartości jak i ilości kredytów porównując do poprzedniego kwartału i spadek o ok. 25% w porównaniu rok do roku.
• w maju 2025 ilość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 46,4% r/r i 8,4% wobec kwietnia 2025. To właśnie w maju spadły stopy procentowe i tu, zdaniem analityków PKO BP z którym również się zgadzam, obok wyhamowania wzrostu cen możemy dopatrywać się przyczyny wzrostu zainteresowania kredytami hipotecznymi.
• na koniec I kwartału 2025 zanotowano rekordową ilość ofert deweloperskich w największych aglomeracjach (Warszawa, Katowice, Trójmiasto, Łódź, Kraków, Poznań) na poziomie ponad 59 tys. (z czego 13% to mieszkania już gotowe do zamieszkania).

PKO BP w swojej analizie pokusiło się również o spojrzenie w przyszłość. „W perspektywie roku (2q25-1q26) w scenariuszu bazowym oczekujemy kontynuacji obecnej sytuacji do jesieni br. (z ewentualnie lokalnie niewielkimi korektami cen); w ostatnich miesiącach roku możliwe jest pojawienie się lekkich (w granicach kilku procent) tendencji wzrostowych średnich cen transakcyjnych mieszkań”. Jednak ostatnie lata bogate w przeróżne zdarzenia geopolityczne, jak COVID, wojna na Ukrainie czy konflikt na Bliskim Wschodzie, pokazują że ciężko przewidzieć przyszłość. Możliwy jest także powiązany z tym spadek cen mieszkań.