Jako pośrednik kredytowy towarzyszę klientom w setkach procesów zakupu mieszkania. Widzę, że w większości przypadków problemy przy zakupie mieszkania na kredyt wynikają z niedoszacowania czasu, kosztów i formalności, które potrafią zmienić przebieg całej transakcji.

Termin w umowie deweloperskiej, który przy zatorach w bankach okazuje się o miesiąc za krótki. Zdolność kredytowa liczona na podstawie danych sprzed kwartału, które bank już inaczej interpretuje. Zadatek zamiast zaliczki w umowie przedwstępnej, bez zapisu chroniącego kupującego przy odmowie kredytowej. Albo 19 zł podatku, o którym nikt nie przypomina, a który po trzech latach wraca w formie ponad dwudziestokrotnie wyższej kary z urzędu skarbowego.

Każdy z tych przypadków to realna sytuacja moich klientów. I każdej z nich można uniknąć.

Błąd #1: Zbyt krótki termin na podpisanie umowy kredytowej

Wyobraź sobie sytuację, kiedy deweloper proponuje umowę rezerwacyjną z sześciotygodniowym terminem na finalizację. Wydaje się, że czasu starczy ze spokojem. Mamy wstępną informację o zdolności kredytowej, wybrany bank, wstępnie ogarnięte dokumenty. Tymczasem w bankach właśnie robią się zatory.

W ostatnich miesiącach, w związku z rekordową liczbą wniosków kredytowych, czas oczekiwania na decyzję wydłużył się z kilkunastu dni do nawet dwóch, trzech miesięcy. Przytrafia się to dość często przy promocjach, wyjątkowo korzystnych względem rynku ofertach czy po prostu przy okresowym wzroście popytu na kredyty hipoteczne.

Nagle okazuje się, że do terminu z umowy zostaje tydzień, a bank jeszcze nie wydał decyzji. W praktyce oznacza to konieczność renegocjacji umowy z deweloperem albo ryzyko utraty zadatku. Albo musimy coś uzupełnić w dokumentach, co też zdarza się dość często (szczególnie przy umowie z deweloperem czy przy budowie domu), choć formalnie wniosek wydaje się być kompletny. Co możemy zrobić, żeby zaoszczędzić sobie nerwów?

• w umowie przedwstępnej lub deweloperskiej warto zawsze wpisać termin finalizacji przynajmniej 2–3 miesiące dłuższy niż realnie zakładamy
• złóżmy wniosek do więcej niż tylko jednego banku.

Błąd #2: Składanie wniosku tylko do jednego banku

Wiele osób składa wniosek do jednego, wybranego banku i cierpliwie czeka na decyzję. Problem pojawia się, gdy po kilku tygodniach bank odmawia lub proponuje kwotę niższą od oczekiwanej.

W takiej sytuacji cały proces zaczyna się od nowa. Nawet, jeśli zadbaliśmy o kilkumiesięczny termin, w ten sposób stracimy kilka tygodni. A cały proces od nowa, od wyboru banku, poprzez złożenie wniosku, ewentualne uzupełnienia i decyzje to kolejny okres czasu. A termin z umowy goni coraz bardziej i bardziej.

Dlatego zawsze składam w imieniu moich klientów wniosek do dwóch, a czasem przy większym ryzyku nawet trzech różnych banków. Stanowi to dla nas zabezpieczenie, na wypadek gdyby w wybranym na pierwszym miejscu banku coś poszło nie tak. Przede wszystkim, drugi bank pomaga nam w przypadku wspomnianego już wydłużenia okresu przyznawania decyzji. Często jako pośrednik kredytowany posiadam informacje dotyczące zatorów czy to prosto z banków, czy z najświeższych „case study” i to również bierzemy pod uwagę wybierając awaryjny bank.

Ale spotkać mogą nas też potencjalnie inne problemy. Zdarza się, że klienci przegapiają termin, w którym muszą np. złożyć uzupełnienie. I to pomimo przypomnień od swojego pośrednika 🙂 Innym razem przyczyny są zupełnie niezależne od kredytobiorcy i możemy spotkać się z negatem po indywidualnej decyzji analityka.

Równoległe wnioskowanie nie wiąże się z żadnymi kosztami, a istotnie zwiększa szansę na terminową realizację transakcji.

Błąd #3: Nieaktualna zdolność kredytowa

Często klienci przychodzą do mnie z wyliczeniem zdolności, które ktoś im zrobił trzy, cztery miesiące wcześniej. Albo sami sprawdzili w jakimś kalkulatorze kilka tygodni temu i na tej podstawie szukają mieszkania.

Tymczasem zdolność kredytowa to nie statyczna liczba, którą możemy oszacować sobie raz na zawsze. Banki zmieniają zarówno oferty, jak i metodologię, zmieniają się stopy procentowe. Zmienia się również nasza sytuacja, i choć pensja może pozostać bez zmian, na zdolność kredytową wpływ mają również np. koszty życia. Dla nas narodziny dziecka to wielka radość, ale przy kredycie hipotecznym oznacza to spadek zdolności kredytowej, ze względu na wzrost kosztów życia. Zapominając o tym, możemy stracić możliwość zakupu wybranego mieszkania.

Dlatego przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy z deweloperem lub sprzedającym warto odświeżyć wyliczenie zdolności. Najlepiej bezpośrednio przed złożeniem wniosku. Pamiętajmy też, że dostępne w Internecie kalkulatory zdolności kredytowej pozwalają nam jedynie oszacować swoją zdolność.

Szczególnie narażone na błędy w liczeniu własnej zdolności są osoby prowadzące własną działalność gospodarczą. Bardzo często utożsamiamy przychód z dochodem, a niestety jest to w tej sytuacji błąd. Jeśli na koncie pojawia się co miesiąc 15 000 zł przychodu, a koszty prowadzenia firmy, ZUS, podatki i leasing pochłaniają dużą jego część, bank policzy zdolność od kwoty po tych odliczeniach. Do tego dochodzą też różnice w poszczególnych bankach i nie każdy bank policzy tak samo taki sam dochód.

Błąd #4: Niedoszacowanie kosztów zakupu i wykończenia mieszkania

Każdy wie, że zakup mieszkania to nie tylko cena metra kwadratowego. W praktyce jednak lista dodatkowych kosztów zaskakuje zdecydowaną większość kupujących.

Koszty, o których często zapominamy:

• taksa notarialna
• podatek PCC przy zakupie na rynku wtórnym (pobierany przez notariusza)
• wpis do księgi wieczystej
• prowizja bankowa (jeśli jest)
• ubezpieczenia wymagane przez bank

Do tego dochodzi wykończenie lub remont. I tu pojawia się największa pułapka, czyli przedwczesny optymizm. Zakładamy, że część zrobimy sami, materiały kupimy na promocji, kolega jest glazurnikiem. W rzeczywistości kosztorysy rozjeżdżają się niemal zawsze, i niestety w zdecydowanej większości w górę. Czasem przekłada się to na konieczność szukania dodatkowego finansowania lub obniżania standardu wykończenia.

Racjonalne podejście to założenie buforu rzędu 20–30% ponad wstępny budżet na wykończenie. Jeśli nie zostanie wykorzystany, tym lepiej. Wykorzystać nadprogramowe środki możemy np. na nadpłatę. Jeśli go nie ma i coś pójdzie nie tak, pojawia się konieczność zaciągania dodatkowych zobowiązań, co wpływa na zdolność i ratę.

Błąd #5: BIK i historia kredytowa – co sprawdza bank?

Wielu z nas jest przekonanych, że skoro spłacaliśmy wszystko w terminie, to w BIK jest czysto. Niestety, nie zawsze mamy tutaj rację.

Zapomniana karta kredytowa z limitem 500 zł, z której kiedyś skorzystaliśmy i nie do końca spłaciliśmy. Limit w koncie otwarty kilka lat temu przy okazji jakiejś promocji. Raty za sprzęt AGD wzięte w sklepie, które formalnie są kredytem i wpływają na scoring. Zapomniany, nieopłacony drobny mandat, albo drobna zaległość z niezapłaconą na czas fakturą za telefon, która trafiła do BIK.

Te rzeczy wychodzą dopiero w trakcie analizy wniosku i potrafią spowodować nam odmowę.

Samodzielne pobranie raportu z BIK (dostępne bezpłatnie raz na pół roku) pozwala zobaczyć to samo, co widzi analityk bankowy. Jeśli jest coś do wyjaśnienia, lepiej zrobić to zanim złożymy wniosek, a nie po. Raport BIK możemy sprawdzić online, po wysłaniu wiadomości z wnioskiem o bezpłatny raport. Logujemy się na „Twój profil główny” na bik.pl, wchodzimy w „Kontakt”, a następnie wybieramy „Inny temat”. Raport powinien nam zostać przesłany w ciągu 30 dni.

Błąd #6: Zadatek czy zaliczka – różnice, które decydują o ryzyku

To jeden z punktów, który najbardziej mnie zaskakuje w rozmowach z klientami, bo wiele osób naprawdę nie zdaje sobie sprawy z różnicy. A konsekwencje mogą być bolesne finansowo.

Zaliczka jest formą przedpłaty, która przy nieotrzymaniu kredytu wraca do nas z powrotem. Zadatek działa jednak inaczej i jeśli nie doprowadzamy do transakcji, sprzedający ma prawo go zatrzymać, niezależnie od przyczyny. Przy kredycie hipotecznym nie mamy 100% pewności, że bank przyzna finansowanie. Nawet jeśli mamy wstępną informację o zdolności, ostateczna decyzja może być inna.

Co pomaga? Zapis w umowie przedwstępnej, że w przypadku przedstawienia (zazwyczaj) trzech odmownych decyzji bankowych, zadatek zostanie zwrócony. Taki zapis to standard przy rozsądnie skonstruowanych umowach, ale trzeba o niego zadbać, bo nie pojawi się sam.

Jeśli kupujemy mieszkanie od dewelopera, sprawa jest nieco inna i mamy tu do czynienia z umową deweloperską regulowaną ustawowo. Ale przy rynku wtórnym i umowie przedwstępnej w formie cywilnej, zapisy o zadatku warto dokładnie przejrzeć albo skonsultować z prawnikiem.

Błąd #7: PCC-3 i formalności po kredycie hipotecznym

Jeden z ciekawszych przykładów z mojej praktyki. Klient wziął kredyt hipoteczny, wszystko poszło sprawnie, zamieszkał, spłacał raty. Po trzech latach dostał pismo z urzędu skarbowego. Chodziło o niezapłacone 19 zł. I karę w wysokości kilkuset złotych.

Przy kredycie hipotecznym jednym z zabezpieczeń jest hipoteka wpisana do księgi wieczystej. Do uruchomienia kredytu przez bank wystarczy zwykle sam wniosek o wpis, i wielu kupujących na tym etapie skupia całą uwagę.

Ale jest jeszcze jeden obowiązek, czyli podatek PCC-3 od ustanowienia hipoteki, w wysokości 19 zł. Na jego zapłatę mamy 14 dni od złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego. Jeśli wniosek o wpis składa notariusz, on też odprowadza podatek. Jeśli robimy to samodzielnie, obowiązek spoczywa wyłącznie na nas.

Szerzej o tym, o czym powinniśmy pamiętać po uruchomieniu kredytu, w tym o PCC-3, ubezpieczeniach i dostarczeniu prawomocnego wpisu hipoteki do banku, możemy przeczytać w artykule Co po uruchomieniu kredytu hipotecznego?

---

Co łączy wszystkie te błędy?

Patrząc na tę listę, widzę jeden wspólny mianownik – brak marginesu. Marginesu czasu, marginesu finansowego i marginesu na „a co jeśli coś pójdzie nie tak”.

Zakup mieszkania na kredyt to złożony proces, w którym wiele rzeczy zależy od nas i tyle samo nie zależy. Bank może odmówić kredytu, termin może się wydłużyć, kosztorys może się rozejść, dokument może być wymagany w niespodziewanym momencie. Jeśli planujemy z założeniem, że wszystko pójdzie idealnie, pierwszy lepszy problem może stać się kryzysem.

Bezpieczne podejście to takie, w którym każdy etap ma zaplanowany zapas na opóźniony termin, nadszarpnięty budżet czy nadprogramową ilość banków, gdzie składamy wniosek.

Checklista dla kupującego

Przed podpisaniem umowy

• aktualne wyliczenie zdolności kredytowej (nie sprzed kilku miesięcy)
• sprawdzona, aktualna historia w BIK
• budżet na zakup + wykończenie + 20–30% rezerwy
• termin w umowie z minimum 2–3-miesięcznym marginesem
• zapis o zwrocie zadatku w przypadku odmowy kredytowej (3 decyzje odmowne)
• weryfikacja, co jest zadatkiem a co zaliczką

W trakcie procesu kredytowego

• wnioski w przynajmniej dwóch bankach równolegle
• kompletna i aktualna dokumentacja dochodowa
• gotowość na prośbę banku o dodatkowe dokumenty (to norma, nie problem)

Po podpisaniu umowy kredytowej i uruchomieniu kredytu

• złożenie wniosku o wpis hipoteki do KW (jeśli samodzielnie bez notariusza)
• opłacenie podatku PCC-3 w ciągu 14 dni od złożenia wniosku o wpis (19 zł)
• dostarczenie do banku prawomocnego wpisu hipoteki
• dostarczenie ubezpieczenia nieruchomości z cesją na bank
• pilnowanie warunków ewentualnego cross-sellu (np. miesięczne wpływy na konto, aktywna polisa ubezpieczeniowa)

Artykuł powstał na bazie moich wypowiedzi dla Interia Biznes, w których opowiadałem o najczęstszych błędach przy zakupie mieszkania na kredyt.

FAQ

Ile czasu trwa proces kredytowy w banku?

W normalnych warunkach decyzja kredytowa zapada w ciągu 3–4 tygodni. W okresach wzmożonego popytu, w okresach promocji itp. czas ten wydłuża się nawet do 2–3 miesięcy. Dlatego termin na podpisanie umowy ostatecznej warto planować z solidnym zapasem.

Czy można złożyć wniosek do kilku banków jednocześnie?

Tak i warto to robić. Wnioski do kilku banków nie wykluczają się nawzajem. Po wybraniu najlepszej oferty pozostałe po prostu wycofujemy. To standardowa praktyka, a nie dodatkowy problem.

Czym różni się zadatek od zaliczki?

Zaliczka wraca, jeśli transakcja nie dochodzi do skutku. Zadatek przepada, jeśli kupujący wycofa się z umowy, niezależnie od przyczyny. W przypadku odmowy kredytowej sprzedający ma prawo zadatek zatrzymać, chyba że w umowie zapisano inaczej.

Co to jest PCC-3 i czy muszę go płacić?

PCC-3 to podatek od ustanowienia hipoteki wynoszący 19 zł. Obowiązek jego zapłaty w ciągu 14 dni od złożenia wniosku o wpis hipoteki do KW spoczywa na kredytobiorcy. Jeśli wniosek składa notariusz, on odprowadza podatek. Przy samodzielnym złożeniu obowiązek leży po naszej stronie.

Jak sprawdzić swoją historię w BIK przed złożeniem wniosku?

Na stronie bik.pl można bezpłatnie pobrać pełny raport BIK raz na 6 miesięcy. Warto to zrobić przed złożeniem wniosku, żeby z wyprzedzeniem wykryć ewentualne zaległości lub zobowiązania, o których zapomnieliśmy.

Które oprocentowanie lepiej wybrać – zmienne, czy stałe?

Jak wynika z mojej wieloletniej praktyki jako pośrednik czy doradca kredytowy, wybierając rodzaj oprocentowania powinniśmy kierować się przede wszystkim kwestiami osobistymi, w tym m.in. zapasem pomiędzy kosztem raty a naszą realną, maksymalną (w sytuacji wzrostu wskaźnika stopy procentowej) zdolnością do spłaty. Szczegółowo opisałem podejście, które polecam klientom w artykule Oprocentowanie stałe, czy zmienne?