Nikt z nas nie ma szklanej kuli, aby przewidzieć co będzie się działo w najbliższych miesiącach. Tym bardziej patrząc na ostatnie 3 lata. Co prawda doradca finansowy czy pośrednik kredytowy nie jest Wróżbitą Maciejem, ale spróbuję nakreślić co czeka nas z kredytami hipotecznymi w aktualnym 2023 roku.

Kredyty hipoteczne w 2022 roku – okiem poznańskiego pośrednika kredytowego

Na początek powiem co działo się w zeszłym roku. Już od pierwszych tygodni dało się wyczuć, że nie będzie to dla doradcy okres pracy po 12-14 godzin, gdzie czasu i tak mało by ogarnąć wszystkie sprawy, o czym co poranek przypominała sterta rzeczy do zrobienia na już. Rosnące stopy procentowe, coraz wyższe raty, a więc i malejąca zdolność kredytowa klientów, powodowały topniejącą ilość chętnych na zakup nowej nieruchomości. Dodatkowo od kwietnia 2022 weszła nowelizacja Rekomendacji S. Komisja Nadzoru Finansowego narzuciła dodatkowe ograniczenia przy liczeniu zdolności kredytowej, tj. zwiększenie buforu z 2,5% do min. 5%, przyjęcia większych kosztów utrzymania czy liczenia zdolności dla maksymalnego okresu 25 lat. Ze strony KNF był to ruch racjonalny, jednak bardzo utrudniający uzyskanie zdolności w bankach. W marcu jednak zwiększyło to ilość wniosków składanych w bankach czy u doradcy finansowego/eksperta kredytowego, gdyż każdy chciał zdążyć przed wejściem niekorzystnych zmian. Innym czynnikiem, który wpłynął na ilość wniosków było rosnące oprocentowanie. Część osób decydowała się na refinansowanie swojego kredytu hipotecznego do innego banku i załapanie się na niższe, stałe oprocentowanie. Te dwa czynniki wpłynęły na ilość wniosków w pierwszym półroczu. Drugiego półrocza już jednak nic nie uratowało. Programy w telewizji, artykuły w mediach, obawa przed wciąż rosnącymi ratami i częsty brak zdolności kredytowej – wszystkie te „śnieżki” zlepione w jedną lawinę spowodowały, że rynek kredytów hipotecznych stanął jak niejeden remont w centrum Poznania. Porównując rok 2022 do roku 2021 spadek wyniósł aż 70% i trwa do dzisiaj.

Kredyty hipoteczne perspektywy na 2023

W pierwszym półroczu nowego roku zapewne nie można spodziewać się większego odbicia. Co prawda zainteresowanie rośnie, co widzę po nowych spotkaniach, ale problem z uzyskaniem zdolności kredytowej i wysokość raty odstrasza wielu potencjalnych kredytobiorców, czemu trudno się dziwić. Raty są wysokie a ilość spłacanego kapitału w comiesięcznej racie jest bardzo mała.

Kredyty hipoteczne 2023 a wyższa zdolność kredytowa

W KNF trwają prace nad wprowadzeniem zmian w wspomnianej wcześniej Rekomendacji S, aby częściowo poluzować badanie zdolności kredytowej. Może niedługo, przy okresowo stałym oprocentowaniu, zostanie zmniejszony bufor, który od kwietnia  zeszłego roku wynosi 5%. Wg różnych obliczeń powinno to zwiększyć możliwą kwotę kredytu hipotecznego o 10-18% a więc więcej osób będzie mieć mieszkanie w finansowym zasięgu.

Kredyty hipoteczne 2023 – program Pierwsze Mieszkanie (Bezpieczny Kredyt 2% i Konto Mieszkaniowe)

Przed Świętami Bożego Narodzenia został ogłoszony nowy program, który ma być dostępny, według ostatnich zapowiedzi Ministra Waldemara Budy, od 1 lipca. Program „Pierwsze Mieszkanie” i wchodzący w skład niego Bezpieczny Kredyt 2% powinien spowodować większe zainteresowanie kredytami. Sama rata, a zwłaszcza ilość spłacanego w racie kapitału, będzie bardziej akceptowalna przez kredytobiorców. W wywiadach, już po ogłoszeniu programu, Minister wspominał, że dla tego rodzaju kredytów będzie prawdopodobnie mocno obniżony bufor. Jednak trzeba pamiętać, że w przypadku tych kredytów będą zastosowane raty malejące, które zmniejszają maksymalną kwotę kredytu jaką możemy uzyskać. Po więcej informacji w sprawie programu Pierwsze Mieszkanie zapraszam do poprzedniego wpisu na blogu.

Kredyty hipoteczne 2023 – co na rynku nieruchomości?

Ceny nieruchomości nie drożeją już tak gwałtownie jak w zeszłym roku. Mamy stabilizację, a według różnych raportów nawet mały spadek. Do tego u deweloperów uzyskamy liczne bonusy, w stylu miejsca postojowego czy komórki lokatorskiej w cenie mieszkania. Również spokojniej jest przy budowie domu – uspokoiło się z rosnącymi cenami materiałów, ekipy budowlane w końcu mają wolne terminy. Gotowe, już wybudowane nieruchomości czekają na nowych właścicieli i po kilku latach jest możliwość negocjowania ceny bez obawy, że w tym czasie znajdzie kilku innych chętnych. Rosnące pensje, co prawda inflacji nie mogą dogonić, ale przy jednoczesnym braku rosnących cen mieszkań i domów troszkę zdolność podwyższą.

Kredyty hipoteczne 2023 – czy czeka nas spadek stóp procentowych?

Jednak to co mogłoby być „gamechangerem” to stopy procentowe. Obniżka stopy referencyjnej, a co za tym idzie wskaźnika WIBOR, czy jego następcy WIRON, będzie dopiero silnym impulsem do pobudzenia kredytowania nieruchomości. Jakie prognozy na ten rok? Czytałem wielu analityków, którzy twierdzą, że w drugiej połowie roku inflacja powinna spadać tak, by pod koniec roku zbliżyć się do jednocyfrowej. Projekcja NBP zakłada, że inflacja w IV kwartale powinna być na poziomie 8%. Dużo tu jednak zależy od międzynarodowej sytuacji geopolitycznej jak i gospodarczej oraz cen surowców na świecie… Czy inflacja pod koniec 2023 roku tak spadnie, aby RPP zaczęła obniżać stopy procentowe? Na to pytanie chyba nikt nie jest w stanie odpowiedzieć.

Podsumowanie – kredyty hipoteczne w 2023 roku

Reasumując – w pierwszym półroczu raczej nie będzie  większego odbicia w ilości wypłacanych kredytów mieszkaniowych. Natomiast w drugim półroczu rynek powinien się ruszyć, za sprawą wejścia w życie programu Bezpieczny kredyt 2 procent oraz zmniejszeniu bufora i obniżce wskaźnika WIRON/WIBOR.

Jeśli planujesz kredyt hipoteczny w 2023 roku polecam się! 🙂