Wpis hipoteki do księgi wieczystej to coś, od czego nie uciekniemy decydując się na kredyt hipoteczny. Sprawa, którą moi klienci z już wypłaconym kredytem mieli okazję doświadczyć a z przyszłymi kredytobiorcami dopiero będziemy przerabiać. Wpis hipoteki do KW odbywa się już po podpisaniu umowy kredytowej. Jak takiego wpisu dokonać, ile to trwa, ile kosztuje i co dokładnie kryje się pod pojęciem hipoteki? Między innymi właśnie tego dowiesz się w tym artykule.

Kilka słów o hipotece

Zacznijmy od zrozumienia tego czym tak właściwie jest hipoteka. Definicję hipoteki możemy wyczytać z ustawy z dnia 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece. (Ustawa jest wciąż aktualna 😉).

Hipoteka jest „prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości”.

Inaczej mówiąc, hipoteka to zabezpieczenie, które pozwala udzielającemu kredytowi odzyskać koszty, jeśli jako kredytobiorcy nie będziemy spłacać należności.

Hipoteka umowna

Rozumiemy już czym jest hipoteka, możemy więc przejść dalej.

Rodzaj hipoteki, która jest szczególnie istotna w kontekście kredytów hipotecznych to hipoteka umowna. Jest ona podstawowym zapisem, na którym opiera się umowa kredytowa.

Dobrowolna, wykorzystywana jako podstawowe zabezpieczenie przy każdym kredycie hipotecznym. Po ustanowieniu hipoteki umownej, właściciel kredytowanej nieruchomości nie może jej sprzedać, jeśli nie rozliczy się z bankiem. Jeśli nie będziemy spłacać kredytu terminowo, hipoteka umowna umożliwi bankowi przejęcie i sprzedaż naszego domu czy mieszkania, celem zwrotu należnej kwoty. Dla kredytobiorcy taka groźba wisząca nad głową to oczywiście nic fajnego, musimy jednak mieć świadomość, że umożliwia to bankom pożyczenie często dużej kwoty pieniędzy.

Wpis hipoteki do Księgi Wieczystej – samemu czy z notariuszem?

Pora na konkrety.

Wpis hipoteki do Księgi Wieczystej sporej części kredytobiorców kojarzy się z lataniem z papierami, wizytami w urzędach środku dnia i podobnymi „atrakcjami”.

Hipotekę do KW wpisuje Sąd Rejonowy, wyznaczony zgodnie z lokalizacją naszej przyszłej nieruchomości. Teoretycznie może zająć się tym także bank, jednak praktycznie o wpis do KW musimy zadbać sami. Do wyboru mamy 2 sposoby – wpis z notariuszem lub osobiście.

W obu przypadkach zobowiązani jesteśmy do poniesienia stałych kosztów wpisu hipoteki do KW:

• 200 zł za rozpatrzenie wniosku o wpisanie hipoteki do księgi wieczystej,
• 19 zł za podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki (PCC-3)

Wniosek o wpis hipoteki do KW u notariusza

Decydując się na notariusza zyskujemy spokój od papierkowej roboty. Notariusz zajmie się formalnościami czy pobraniem niezbędnych opłat. Współpraca z notariuszem wiąże się oczywiście z dodatkowym kosztem za usługę notarialną. Kwota, którą zapłacimy za ustanowienie hipoteki z pomocą notariusza (taksa notarialna) jest zależna od wartości hipoteki. Maksymalna wysokość taksy notarialnej jest określona prawnie.

Ile kosztuje wpis hipoteki do Księgi Wieczystej u notariusza w 2024 roku? [OBLICZENIA]

Przepisy nie zmieniły się od czasu wprowadzenia obwieszczenia z dnia 11 sierpnia 2020 r. Większość z nas decyduje się na kredyt na hipotekę mieszczącą się w przedziałach od 60 000 do 1 000 000 zł. W takim przypadku zapłacimy 1010 zł + max. 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Dla hipotek powyżej 1 mln a poniżej 2 mln będzie to już 4770 zł + 0,2% od nadwyżki. Stawki zależne są od cen nieruchomości a więc będą różnić się też w zależności od miejscowości. Inna wysokość ceny nieruchomości a więc i taksy notarialnej będzie w Poznaniu, inna w Warszawie a jeszcze inna w Częstochowie.

Wzór do samodzielnych obliczeń:

Max. wysokość taksy notarialnej = od 100 do 6770 zł (stała stawka określona w ustawie, w zależności od hipoteki) + 0.2%-3% (w zależności od kwoty nadwyżki i przedziału określonego w ustawie) x (cena nieruchomości pomniejszona o określoną w ustawie nadwyżkę, np. dla nieruchomości w cenie od 60 tys. zł do 1 mln zł odejmujemy 60 000 zł) + 23% VAT

Pamiętajmy, że maksymalna wysokość opłaty dla notariusza za wpis hipoteki do akt może być (i zazwyczaj jest) w rzeczywistości niższa. Jak sama nazwa mówi – jest to maksymalny koszt opłaty.

Jak samodzielnie złożyć wniosek o wpis do Księgi Wieczystej?

Możemy także samemu zawnioskować o wpis hipoteki do Księgi Wieczystej. W ostatnich latach proces ten się trochę uprościł, ze względu na wprowadzenie rozwiązań online. Stan prawny nieruchomości możemy sprawdzić na stronie internetowej, z kolei wniosek (też dostępny w Internecie) wypełniamy na gotowym formularzu KW-WPIS.

Samodzielne składanie wniosku o wpis do KW [INSTRUKCJA OBSŁUGI]

1. Dokumenty. Zaczynamy od papierów, które musimy skompletować i złożyć wraz z wnioskiem:

• umowa kredytowa
• jeśli oświadczenie o ustanowienie hipoteki nie wchodzi w skład umowy kredytowej – konieczne osobno
• oświadczenie banku o udzielonym kredycie (na takim dokumencie musi być m.in. wartość kredytu, data spłaty, szczegółowe oznaczenie nieruchomości, koniecznie podpisany przez 2 pracowników banku i opatrzony pieczątką)
• niektóre sądy wymagają pełnomocnictwa reprezentantów banku
• potwierdzenie wniesienie opłaty za złożenie wniosku (jak już wspominałem, w wysokości 200 zł)
• wszystkie wymienione powyżej dokumenty muszą być w oryginale, nie możemy więc zanieść do sądu kopii

2. Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości?

Przeniesienie własności nieruchomości powinien zgłosić notariusz tuż po podpisaniu aktu notarialnego. Zazwyczaj notariusz robi to jeszcze w dniu podpisania umowy między sprzedającym a kupującym. Bez przeniesienia własności złożenie wniosku będzie bezcelowe. Możemy sprawdzić jaki jest stan prawny nieruchomości przez Internet lub stacjonarnie. Najprościej będzie załatwić sprawę online. Potrzebny nam będzie numer Księgi Wieczystej. Po podaniu numeru KW w Elektroniczne Księgi Wieczyste w dziale II KW sprawdzimy kto jest aktualnym właścicielem nieruchomości. W przypadku wyboru opcji stacjonarnej musimy udać się do odpowiedniego Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego i tam złożyć zapytanie (na podstawie numeru KW).

Co jeśli nie znamy numeru Księgi Wieczystej naszej nieruchomości?

Niestety, ale ministerialna strona w takim przypadku nie pozwala na sprawdzenie stanu prawnego. Możliwości sprawdzenia KW po nazwisku nie ma, ale za to możemy próbować ustalić numer KW po adresie albo po numerze działki. Można to zrobić przez Internet, jest dostępnych trochę wyszukiwarek stworzonych w celu znalezienia numerów Ksiąg Wieczystej. Musimy jednak liczyć się z opłatami. Autor strony Przegląd Finansowy we wpisie „Jak znaleźć numer Księgi Wieczystej?” przeanalizował jak wygląda korzystanie jednej z takich właśnie stron.

3. Wypełniamy wniosek KW-WPIS.

• należy wypełnić 2 egzemplarze wniosku KW-WPIS (jeden trafi do sądu wieczystoksięgowego, drugi posłuży jako potwierdzenie złożenia wniosku)
• uwaga na szczegóły – przy rutynowym wpisywaniu danych łatwo o drobną pomyłkę, która będzie nas kosztować wydłużony czas oczekiwania
• jeśli wypełniamy wniosek ręcznie piszmy DRUKOWANYMI LITERAMI i pamiętajmy, by na wniosku nie było żadnych poprawek i skerśleń skreśleń

Jak wypełnić wniosek KW-WPIS?

Materiały do pobrania:

• wzór wypełnionego wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej, udostępniony przez Sąd Rejonowy w Sieradzu
• gotowy wniosek KW-WPIS (do samodzielnego wypełnienia)

4. Opłata za złożenie wniosku

Żeby nasz wniosek został rozpatrzony musimy wnieść wspomnianą opłatę w wysokości 200 zł (przelewem lub osobiście w kasie Sądu) a następnie dołączyć potwierdzenie do wniosku.

5. Jak złożyć wypełniony wniosek o wpis hipoteki?

Jeśli:

✔mamy komplet dokumentów

✔zgadza się stan prawny nieruchomości

✔wypełniliśmy poprawnie wniosek

✔złożyliśmy opłatę za złożenie wniosku

Pozostaje nam jedynie fizycznie przekazać wniosek do odpowiedniego Sądu Rejonowego. Można to zrobić albo w biurze podawczym Sądu lub wysyłając papiery listem poleconym. Zostaje nam jeszcze opłata PCC3, w wysokości 19zł.

Wygodniejsze oczywiście jest złożenie wniosku z notariuszem, za co jednak przyjdzie nam zapłacić.

Ile wynosi czas oczekiwania na wpis po złożeniu wniosku?

Kwestia czasu oczekiwania w dużej mierze zależy od stopnia zakorkowania danego sądu. Przy wzroście popularności kredytów hipotecznych, np. przy BK2, trwa to dłużej niż w okresach suszy na rynku kredytów. Czas oczekiwania na wpis do KW nie jest uregulowany prawnie, teoretycznie możemy więc czekać nawet w nieskończoność. Praktycznie wygląda to różnie. Moi klienci czekali na wpis nieraz zaledwie kilka tygodni (nie tylko w miastach niewojewódzkich, ale również w Poznaniu czy Wrocławiu) ale zdarzało się też oczekiwanie po kilkanaście miesięcy. Jeśli składamy wniosek w okresie dużego wzrostu sprzedaży kredytów hipotecznych to musimy liczyć się z tym, że sądy mogą być obłożone a więc wydłuży się czas oczekiwania. Sytuacja stała się o tyle bardziej komfortowa, że z czasem oczekiwania nie wiążą się już dodatkowe koszty. Od września 2022 usunięto ubezpieczenie pomostowe, dzięki czemu zaoszczędzimy i nerwów i pieniędzy przy ewentualnym długim czasie oczekiwania na wpis.