Dochód z najmu to sposób na naprawdę niezłe wpływy na konto, które mogą znacząco wpłynąć na nasze finanse. Dla niektórych wynajem to tylko dodatkowy zysk a z drugiej strony sam mam kilku znajomych, którzy utrzymują się wyłącznie z tej formy dochodu i żyją na naprawdę solidnym poziomie. Zdarza się, że przez wynajmujących jesteście odsądzani od wszelkiej czci… 🙂 A jak banki patrzą na wynajem pod kątem kredytu hipotecznego? Czy dochód z najmu liczy się do zdolności kredytowej? Sprawdźmy, jak wygląda to w praktyce.

Czy dochód z najmu liczy się do zdolności kredytowej?

To, czy bank wlicza czy nie wlicza dochodu z najmu nieruchomości do zdolności kredytowej, zależy bezpośrednio od ustaleń konkretnego banku. Nie jest to określone przez żadną ustawę i banki mają pełną dowolność w kwestii akceptacji takiej formy dochodu. W praktyce niemal każdy bank zgadza się na dochód z najmu, jednak też każdy stawia nieco inne warunki dotyczące tych wpływów. Przede wszystkim, przyjmowanie dochodów z najmu przez banki zależy od spełnienia kryteriów co do okresu minimalnego.

W zdecydowanej większości banków minimalny okres, który zapewni akceptację wpływów z wynajmu do zdolności kredytowej, wynosi 12 miesięcy. Najkrótszy okres minimalny dla dochodu z najmu to na ten moment 6 miesięcy w ofercie mBanku.

Jak banki obliczają minimalny okres dochodu z najmu?

Chat GPT podpowiada, że dla mniej zorientowanych w kredytowej terminologii może to być nie do końca zrozumiałe, więc krótkie wyjaśnienie:) Okres minimalny określa od jakiego czasu wynajmujemy naszą nieruchomość. Kwestią zmienną jest podejście do przerw w dochodzie z najmu przy zmianie najemcy, co rzadziej lub częściej spotyka chyba każdego wynajmującego.

Czy dochód z najmu musi wpływać w każdym miesiącu, żeby został uznany do zdolności kredytowej?

Najbardziej klarowną sytuację mamy, jeśli wynajmujący przesyła nam czynsz najmu regularnie co miesiąc. Są banki, przykładowo mBank, które dopuszczają dochód z najmu tylko, jeśli wpływa na nasze konto właśnie w comiesięcznym okresie czasu. Natomiast niektóre banki dopuszczają także dochód z najmu otrzymywany rzadziej, np. raz na kwartał. Jedne robią to chętniej, np. Millennium Bank czy PKO BP (banki te nie potrzebują potwierdzenia przelewów do oceny zdolności kredytowej), a w innych teoretycznie może to zadziałać ale na zasadzie odstępstwa, po decyzji podjętej przez analityka po indywidualnej ocenie ryzyka, jak wygląda to w Alior Bank.

Zestawienie kilkunastu banków

W praktyce wszystko więc zależy od konkretnego przypadku. Poniżej zestawienie kilkunastu banków, z którymi współpracuję jako pośrednik kredytowy.

Alior Bank

Alior Bank zgadza się na dochód z najmu, jeśli wpływy z tego tytułu otrzymujemy przez minimum ostatnie 12 miesięcy. Co ważne, Alior akceptuje sytuacje, kiedy przez te 12 miesięcy mieliśmy podpisane różne umowy (z różnymi najemcami). Drugim wymogiem Alior Banku dotyczącego dochodu z wynajmu jest termin obowiązywania umowy, który nie może upływać przed 3 miesiącami od dnia złożenia wniosku o kredyt hipoteczny. Dochód z najmu może być jedynym źródłem zatrudnienia w Alior Bank, jednak końcowe rozstrzygnięcie w tej sprawie należeć będzie do analityka. Konieczne będzie także potwierdzenie prawa własności najmowanej nieruchomości.

BNP Paribas

BNP Paribas wymaga, podobnie jak Alior, minimum 12 miesięcy okresu najmu. Jednak, by dochód z wynajmowania nieruchomości w BNP Paribas został uznany do zdolności kredytowej, wymagany jest również inny dochód. Bank ten wymaga również, by przyszły kredytobiorca był jedynym właścicielem wynajmowanego lokalu. Do obliczeń bank przyjmuje 75% wpływów, a więc przy dochodzie z najmu w wysokości np. 3500 zł, BNP Paribas przyjmie do obliczeń 2625 zł.

BOŚ

Także Bank Ochrony Środowiska wymaga dwunastomiesięcznego okresu najmu. BOŚ dopuszcza w tym czasie jedną przerwę między umowami, do 31 dni, wliczając również ew. „pusty” miesiąc do obliczeń dochodu. Wymagane jest również potwierdzenie własności nieruchomości. W przypadku, gdy właściciel posiada udziały w nieruchomości, dochód zostanie przyjęty proporcjonalnie do procenta posiadanych udziałów.

Grupa BPS

Grupa BPS, czyli Bank BPS i Banki Spółdzielcze wchodzące w skład grupy BPS, akceptują dochód z najmu nieruchomości, o ile okres najmu jest nie mniejszy niż 12 miesięcy. Dochód ten jednak nie może stanowić jedynego źródła wpływów.

Citi Handlowy

Citi Handlowy dochody z najmu akceptuje, ale jedynie jako dochód dodatkowy. Do wyliczeń bierze nie więcej niż 50% tego dochodu.

ING Bank Śląski

ING Bank Śląski przyjmuje dochód z wynajmu do wyliczeń zdolności kredytowej, ale jedynie na zasadzie odstępstwa – z automatu więc odrzuca ten dochód i konieczna będzie specjalna prośba, indywidualnie analizowana.

mBank

mBank dochody z najmu przyjmuje, akceptując najkrótszy wśród banków okres minimalny uzyskiwania tego dochodu w wysokości 6 miesięcy. W mBanku możliwe jest zarówno kredytowanie z dochodem z najmu jako dochodem dodatkowym, jak i jedynym źródłem dochodu.

Millennium

Millennium również bierze dochód z najmu jako jedyne lub dodatkowe źródło dochodu. Obowiązuje min. 12 miesięcy uzyskiwania dochodu. Millennium w wyliczeniach zdolności kredytowej przyjmie 75% przychodu, jeśli najemca ponosi koszty czynszu i opłat za media, lub 60%, jeśli koszty eksploatacji są po stronie wynajmującego.

Pekao SA

Bank Pekao SA wymaga 12 m-cy dochodu z najmu, by został zaakceptowany do zdolności kredytowej. Natomiast kwestia, czy bank weźmie dochód z najmu jeśli jest to jedyne źródło dochodu, zależy w Pekao SA od indywidualnej decyzji analityka. Na pewno nie zaszkodzi drugi, równie stabilny, dochód.

PKO BP

12 miesięcy uzyskiwania dochodu z najmu dotyczy również PKO BP. Jako jedyny dochód, wynajem brany jest przez PKO BP tylko, jeśli składamy wniosek o kredyt na własne potrzeby mieszkaniowe.

Santander

Santander wymaga potwierdzenia dochodu z najmu PITem za miniony rok. Santander, podobnie jak również bierze dochód z najmu z 6-miesięcy, z tą różnicą, że tak jak w mBanku wystarczą nam same wpływy za ostatnie 6 miesięcy tak Santander dodatkowo wymaga, by dochód ten był widoczny w KPIR. Z kolei kwestię wliczania wynajmu jako jedynego źródła dochodu Santander rozpatruje indywidualnie.

Velo

VeloBank bierze pod uwagę dochód z najmu jedynie jako dodatkowe źródło dochodu. Wymagany jest minimalny okres 12 miesięcy dochodu z najmu, z możliwością włączenia różnych umów, jeśli przerwa nie przekracza 14 dni. Najlepiej, by umowa najmu podpisana była na czas nieokreślony. Velo dopuszcza też możliwość przyjęcia umowy przy najmie lokalu usługowego podpisanej do 3 miesięcy przed złożeniem wniosku.

Jak uzupełnić dochód z najmu do zdolności kredytowej?

Część banków, jak widać w naszym zestawieniu, wymaga też innego źródła dochodu. W przypadku takim jak Velo, gdzie to najem ma być dodatkowym źródłem dochodu, konieczny będzie dochód główny. Zazwyczaj, choć tu też różne są wymagania banków, będzie to dochód z umowy B2B, standardowego etatu czy działalności gospodarczej.

Ale są też banki, np. BPS, kiedy najem może być głównym źródłem dochodu, ale potrzebny jest też inny, dodatkowy dochód. Zdarzało się wśród moich klientów dokooptowanie do najmu różnych umów o pracę, ale dodatkiem do dochodu mogą być też choćby dywidendy czy pieniądze z programu 800+.

Wpływy z najmu jako dochód pod kredyt hipoteczny [podsumowanie]

Dochód z wynajmu nieruchomości może być istotnym elementem zdolności kredytowej, ale banki mają raczej różne podejścia do tego, jak ten dochód jest oceniany. Kluczowe czynniki, które wpływają na decyzję banków to długość okresu wynajmu, systematyczność wpływów oraz spełnienie ewentualnych dodatkowych wymagań. Większość banków wymaga co najmniej 12 miesięcy dochodów z najmu. Niektóre banki akceptują także dochód z najmu krótkoterminowego.

Dochód z wynajmu nieruchomości może być liczony jako dochód do zdolności kredytowej, muszą jednak zostać spełnione kryteria konkretnego banku. Najkrótszy minimalny okres najmu wynosi 6 miesięcy, ale zdecydowana większość banków wymaga, by dochód ten pochodził z co najmniej 12 miesięcy wynajmu. Najlepiej, by dochód z najmu wpływał na konto co miesiąc, ponieważ pozwoli to na pełny wybór bankowych ofert, choć są też banki, które zaakceptują rzadziej wpływający na konto przelew za wynajem. Podobnie z kwestią dochodu dodatkowego – część banków bierze dochód z najmu jako jedyne źródło dochodów, część wymaga też innych dochodów.

Zapraszam do sprawdzenia zdolności kredytowej i na spotkanie 🙂