Łukasz Sroczyński

Kredyt hipoteczny a umowa B2B

Kredyt hipoteczny a umowa B2B
-B2B a zdolność kredytowa
-niezbędne dokumenty
-przejście na B2B a kredyt - warto?
-dla programisty

Umowa B2B jest coraz częściej spotykaną formą uzyskiwania dochodu przez moich klientów. Najprościej mówiąc jest to zwykła jednoosobowa działalność gospodarcza, ale dochód w niej uzyskiwany jest jednym z podmiotem, którym najczęściej jest nasz były pracodawca, gdzie pracowaliśmy na etacie. Jest to bardzo popularna metoda rozliczania się np. dla informatyka czy lekarza. Umowa B2B często jest dla nas zarobkowo korzystniejsza, niż inne rodzaje umów regulujących warunki naszej pracy. Sam prowadzę JDG, stąd temat jest mi znany nie tylko zawodowo a również osobiście.

Kredyt hipoteczny na umowie B2B wymaga nieco innego podejścia banków niż kredyt na umowie o pracę. Różnica zaczyna się już na etapie liczenia zdolności kredytowej. Dalej potrzebne będą dodatkowe dokumenty, które potwierdzą kwotę i stabilność uzyskiwanego dochodu. Musimy też liczyć się z wymaganym okresem uzyskiwania dochodu i stabilnością branży (banki patrzą szczególnie przychylnym okiem m.in. na branżę IT (np. informatyk, analityk danych, programista), prawników, sektor zdrowia i finansów).

Kredyt hipoteczny na B2B – zdolność kredytowa

Główne kwestie, które banki uznają za najważniejsze przy udzielaniu zdolności na kredyt hipoteczny przy umowie B2B to wysokość i stałość dochodu (czyli kwoty już pomniejszonej o koszta uzyskania), sposób rozliczania oraz czas prowadzenia działalności gospodarczej.

Wysokość i stałość dochodu przy kredycie hipotecznym na umowie B2B

Jedną z pierwszych rzeczy, na które każdy z banków zwróci uwagę będzie to ile zarabiamy i jak duże są wahania w naszych zarobkach. W kwestii wysokości zarobków tak dla nas jak i dla banku przy liczeniu zdolności – czym więcej zarabiamy tym lepiej. Do otrzymania tej samej zdolności przy solidnym okresie prowadzenia JDG wystarczą zarobki wyższe o około 20-25% niż na umowie o pracę. Banki wezmą pod uwagę średnią naszych zarobków z ostatniego roku. Część banków kładzie nacisk na ostatni zamknięty rok, w innych natomiast pod uwagę zostanie wzięte ostatnie 12 miesięcy.

"Zbadaj swoją zdolność kredytową - bezpłatna kalkulacja eksperta w 24 godziny"

Przy liczeniu zdolności kredytowej dla jednoosobowej działalności gospodarczej ważna jest nie tylko wysokość ale i stałość naszego zarobku. Generalnie osoby z JDG są dla banków bardziej ryzykownym typem klientów niż zatrudnieni na etat na umowie o pracę. Prowadząc działalność często mamy spore wahania w zarobkach, co dla banku stanowi spory minus przy liczeniu naszej zdolności kredytowej. W uprzywilejowanej sytuacji są tutaj osoby, które przeszły z umowy o pracę na B2B.

Banki mają świadomość, że podatkowo korzystniejsze jest rozliczanie się na działalności gospodarczej niż na etacie i w przypadku, gdy z comiesięcznej pensji przechodzimy na faktury są w stanie korzystniej spojrzeć na świeżo założoną działalność. W niektórych bankach B2B będzie potraktowane jak każda inna działalność, podobne będą też warunki uzyskania kredytu. Natomiast część banków podchodzi bardziej elastycznie i jest w stanie zaakceptować krótszy okres od rejestracji JDG. Standardowo wymagany jest rok czy dwa prowadzenia JDG, natomiast w przypadku B2B już po 3 miesiącach niektóre banki są w stanie uwzględnić taki dochód.

Jaki okres uzyskiwania dochodu wystarczy, by otrzymać kredyt?

"(...)miałem spotkanie z klientką, która była zdziwiona, że w banku, gdzie ma już otwarte konto, wyliczono zdolność na takim pułapie, że nie mogła skredytować wybranej nieruchomości. Jak się okazało jedynym problemem był fakt, że dochód z działalności gospodarczej wpływał dopiero od 1,5 roku a jej bank przyjmuje taki dochód dopiero po 2 latach działalności. Wystarczyło tylko wybrać banki, którym wystarczy 12 miesięcy działalności i… zdolność na kredyt bez problemu się pojawiła." - cytat z wpisu na blogu "Jak przygotować się do pierwszego spotkania z ekspertem finansowym?" Na fotografii autor cytatu - ekspert kredytowy Łukasz Sroczyński

Cytat z wpisu Jak przygotować się do pierwszego spotkania z ekspertem finansowym?

Różne banki wymagają różnego czasu dochodu z działalności. W poniższej tabeli możemy szczegółowo zobaczyć po kolei w jakich bankach jaki okres prowadzenia działalności wystarczy, by otrzymać kredyt hipoteczny na umowie B2B.

Tabela – aktualizacja 26/06/2024

BankMinimalny okres prowadzenia działalności z umową B2B
Alior Bank24 miesiące, w Alior Banku nie ma specjalnych warunków dla kredytobiorców z B2B
BNP Paribas3 miesiące – jeśli działamy B2B z dotychczasowym pracodawcą lub dla wybranych branż jeśli mamy min. 12 miesięczne doświadczenie w danej profesji
BOŚObecnie BOŚ nie akceptuje umowy B2B (wcześniej 24 miesiące)
BPS24 miesiące (jak przy każdej działalności gospodarczej)
Citi Handlowy24 miesiące lub 12 miesięcy dla osób, które wcześniej działały na umowie o pracę/zlecenie/dzieło w tej samej branży, a obecna umowa B2B gwarantuje stałe przychody i jest zawarta na czas nieokreślony
(wcześniej 12 miesięcy w przypadku wolnych zawodów*, np. architekt, lekarz, adwokat, doradca podatkowy)
ING24 miesiące (jak przy każdej działalności gospodarczej). Nie ma możliwości kredytu hipotecznego na B2B w ING Banku Śląskim z krótszym okresem nawet, jeśli wcześniej rozliczaliśmy się z tym samym pracodawcą na umowie o pracę.
mBank3 miesiące dla osób, które przechodzą z umowy o pracę (trwającą najmniej 6 miesięcy) lub wykonują pracę w tym samym zakresie co wcześniej (wg uznania analityka kredytowego mBanku) (Poprzednio 12 miesięcy rozliczone z Urzędem Skarbowym).
Millennium6 miesięcy, jeśli nie zmieniliśmy zakresu działalności. Millenium nie wymaga, by obecny podmiot umowy B2B był naszym wcześniejszym pracodawcą. (Wcześniej 12M z możliwością skrócenia do 6 miesięcy).
Pekao SA12 miesięcy, jednak bank zaznacza, że każdy wniosek o kredyt na B2B będzie podlegał indywidualnej analizie
PKO BP6 miesięcy, przypadające na dzień złożenia wniosku
Santander6 miesięcy, ale akceptowane tylko przy ryczałcie. Dla umowy B2B na czas określony – minimalny okres 6 miesięcy w przód. (Wcześniej była możliwość także z KPiR zamiast ryczałtu).
* – wolne zawody są wyszczególnione ustawowo w Kodeksie Spółek Handlowych w artykule 88. Link do aktualnej wersji ustawy (PDF)

Jak widzimy w powyższym zestawieniu, nie ma jednej stałej zasady określającej minimalny okres uzyskiwania dochodu z B2B z myślą o kredycie hipotecznym. Najszybciej możemy otrzymać kredyt na nieruchomość z umową business to business po 3 miesiącach, z kolei najdłużej będą to nawet 24 miesiące.

Jak zwiększyć zdolność kredytową przy kredycie hipotecznym na B2B?

"Osoby, które prowadzą działalność gospodarczą czy mają spółki mają możliwość zmniejszenia kosztów. Sam prowadzę działalność i wiem, że nikt podatków płacić nie lubi i koszty są mile widziane. Jednak przygotowując się do wzięcia kredytu warto zastanowić się nad tym czy brać kolejny leasing czy inne zobowiązanie, zwłaszcza kiedy zakup nie ma realnie służyć rozwojowi firmy, a jedynie zwiększać koszt jej prowadzenia. 
Czasem pomaga zmiana formy rozliczenia – dużo chętniej akceptowalny jest dochód rozliczany na zasadach ogólnych czy na podstawie Książki Przychodów i Rozchodów, niż rozliczenie ryczałtem lub kartą podatkową. Prowadząc działalność łatwiej jest zwiększyć dochód, ale proszę pamiętać, że w przeciwieństwie do etatu, gdzie bank sprawdza przeważnie 3 lub 6 ostatnich m-cy, dochód z działalności jest brany co najmniej z ostatniego roku, a czasem nawet z dwóch lat podlegając weryfikacji." - cytat z wpisu na blogu "Jak zwiększyć zdolność kredytową?". Na fotografii autor cytatu - ekspert kredytowy Łukasz Sroczyński

Zachęcam do przeczytania artykułu Jak zwiększyć zdolność kredytową? osoby, które nie są pewne swojej zdolności kredytowej i/lub chciałyby zdolność tę polepszyć.

Jakich dokumentów potrzebujemy do kredytu hipotecznego przy B2B?

Dokumenty, których standardowo potrzebujemy do kredytu hipotecznego:

  • formularze bankowe; m.in. wniosek kredytowy, formularz z danymi osobowymi, kosztorysy
  • dokumenty, które potwierdzą tożsamość – dla Polaków wystarczy dowód osobisty, w przypadku obcokrajowców paszport czy karta pobytu
  • dokumenty nieruchomości, różne w zależności od tego czy jest to dom czy mieszkanie. Jeśli kupowana nieruchomość jest energooszczędna możemy załapać się na ekokredyt (wtedy potrzebne będzie także Świadectwo charakterystyki energetycznej)
  • dokumenty dochodowe, tutaj na chwile się zatrzymajmy…

W przypadku B2B będzie jednak potrzeba trochę więcej papierów, niż przy umowie o pracę.

Dokumenty dochodowe, które będą potrzebne w banku do kredytu hipotecznego z umową B2B:

  • wyciągi bankowe z ostatnich 3 miesięcy, na potwierdzenie wysokości przychodów z działalności gospodarczej, chociaż od tego warunku banki zaczęły odchodzić i w coraz większej ilości instytucji wyciągi z konta firmowego nie są wymagane
  • deklaracja PIT za ostatni rok podatkowy. PIT 36 przy rozliczeniu na zasadach ogólnym (podatek progresywny), PIT 36 L na podatku liniowym albo PIT 28 (ryczałt)
  • umowa B2B
  • zaświadczenie drugiej strony naszej umowy business to business o stabilności współpracy (min. 12 miesięcy). Tutaj potrzebne będzie świadectwo pracy z etatu aby pokazać ciągłość zatrudnienia i świadczenia usług dla tego samego podmiotu
  • ewidencja przychodu lub Książka Przychodów i Rozchodów
  • ZUS/US dokument o niezaleganiu

Przejście na B2B a kredyt hipoteczny

Czy polepszy zdolność kredytową?

Częste pytanie od osób, które planują założenie JDG i współpracę z dotychczasowym pracodawcą na bardziej korzystnych finansowo warunkach. Jak wspominałem jednym z podstawowych kryteriów oceny naszej zdolności kredytowej jest czas prowadzenia działalności. W przypadku płynnego przejścia na B2B z UoP w niektórych bankach możemy liczyć, że okres też będzie krótszy. Przechodząc z etatu na B2B nie będziemy musieli budować zdolności kredytowej od zera, ale zanim bank nabierze zaufania do stałości naszego dochodu upłyną minimum 3 miesiące.

Co też już mówiłem a warto w tym miejscu powtórzyć, banki mają świadomość większej opłacalności rozliczania się B2B niż na etacie. A czy lepiej zarabiać mniej pieniędzy na umowie o pracę czy więcej ale na B2B to zdecydujmy sami, nie kierując się jedynie tym jak wpłynie to na naszą zdolność kredytową. Zastanówmy się więc, czy bardziej liczą się dla nas wyższe zarobki i większa niezależność czy jednak spokój, możliwość wzięcia płatnego urlopu i chorobowe w razie problemów zdrowotnych.

Czy przejście na B2B zagwarantuje lepsze warunki kredytu hipotecznego?

Warunki kredytu hipotecznego zależą od dwóch rodzajów przyczyn. Pierwsza to oferta bankowa, czyli oprocentowanie i długość okresu kredytowania. Nie ma na ten moment żadnego banku, który oferuje kredyt hipoteczny w Polsce i nie pozwala na dochód z JDG (choć w listopadzie 2023 zapowiadało się, że kredytów z JDG nie dopuści Alior Bank), tak więc do wyboru mamy wszystkie oferty.

Druga kwestia to to co my wnosimy do kredytu, czyli nasze dochody i wysokość wkładu własnego. Sam rodzaj umowy nie wpływa bezpośrednio na to jakie warunki kredytu otrzymamy. Od rodzaju umowy zależeć może wysokość zarobków i stabilność dochodu. Możemy przyjąć, że B2B oznacza wyższe zarobki ale też wyższe ryzyko. A czy warunki kredytu hipotecznego na B2B będą lepsze niż na umowie o pracę? Kwestia dochodu i oferty.

Przejście z UoP na B2B może ale nie musi zagwarantować lepszych warunków kredytu i wyższej zdolności kredytowej.

"Zbadaj swoją zdolność kredytową - bezpłatna kalkulacja eksperta w 24 godziny"

Kredyt hipoteczny dla programisty – najważniejsze informacje

Często trafiają do mnie osoby pracujące jako programiści, rozliczający się na umowie B2B, stąd postanowiłem poświęcić Wam osobny rozdział. Podobnie jak większość branży IT, programista to zawód lubiany przez banki, co zwiększa szansę na kredyt hipoteczny. Sporo programistów rozlicza się na B2B, z tym samym podmiotem, z którym wcześniej mieli umowę o pracę. Jak już wspominałem, kontynuacja pozyskiwania dochodu z tego samego źródła jest korzystna w kwestii oceny stabilności dochodu przez bank. Po zmianie sposobu rozliczania na B2B programiści mogą otrzymać kredyt hipoteczny nawet po 3 miesiącach uzyskiwania dochodu, co stanowi spore przyspieszenie względem innego rodzaju JDG.

PIT IP a kredyt hipoteczny

Część osób z branży IT, np. programiści tworzący autorskie programy komputerowe, podlegają uldze IP BOX. Mamy wtedy szansę na stawkę podatkową 5% a rozliczamy się przez PIT IP. Jest to tzw. podatek od przychodu z kwalifikowanych praw własności intelektualnej.

Czy ulga IP BOX jest brana pod uwagę przy kredycie hipotecznym? Nie ma jednej reguły, która pozwalałaby odpowiedzieć na to pytanie, dlatego przygotowałem tabelkę, z której można dowiedzieć się czy konkretny bank bierze pod uwagę dochód rozliczany z PIT IP (a więc i dochód z ulgą IP BOX).

Czy dochód z PIT IP (np. w ramach IP BOX) jest brany pod uwagę przy kredycie hipotecznym?

BankDochód z PIT IP a kredyt hipoteczny
Alior Bankmożliwość włączenia do obliczeń zdolności kredytowej dochodu z PIT IP + pozostałej części dochodu
BNP Paribasbardzo indywidualne podejście banku BNP Paribas, ciężko o ogólną zasadę, bank po decyzji wewnętrznego analityka może dopuścić możliwość przyjęcia dochodu z praw własności intelektualnej
BPSBPS nie uwzględnia dochodu z PIT IP
INGING pozwala na dochód z PIT IP. Jeśli 5% stawka podatkowa dotyczy dochodu małżonków, każdy musi dostarczyć odrębny PIT IP (nawet przy wspólnym sposobie rozliczenia). Nie ma w ING wymagania odrębnej ewidencji IP BOX.
mBankmBank dopuszcza dochód z PIT IP, ale do liczenia zdolności będzie brany pod uwagę dochód jak przy podatku liniowym lub podatku progresywnym
MillenniumMillenium może ale nie musi dopuścić dochodu z praw własności intelektualnej, kwestia indywidualnego przypadku
Pekao SAZostanie wzięty pod uwagę jedynie przy wnioskach rozpatrywanych w Centrali Banku
PKO BPBrany pod uwagę razem z dochodem rozliczanym na PIT 36 / PIT 36 L
SantanderDochód z PIT IP jest uwzględniany

Zdecydowałeś się skorzystać z oferty mojego bezpłatnego pośrednictwa przy kredycie hipotecznym (przeczytaj dlaczego usługi pośrednika kredytowego są bezpłatne) lub masz wątpliwości związane z treścią artykułu i chciałbyś o coś dopytać? Zadzwoń lub umów się na spotkanie. Możliwe także spotkanie online w sprawie kredytu.

Kredyt hipoteczny online - umów spotkanie
Wszystkie wpisy

Najnowsze wpisy

Nowa ustawa deweloperska -Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i inne nowości -Kiedy można odstąpić od umowy? -Prospekt informacyjny - więcej wiadomości i bez wnioskowania -Wzrosną ceny na rynku pierwotnym? Fotografia: Poznań, inwestycja przy ul. Bułgarskiej

Nowa ustawa deweloperska wchodzi w życie

2 lipca 2024

Od 2 lipca 2024 kończy się trwający przez ostatnie dwa...

Czytaj dalej
Kronika pośrednika - kredyty hipoteczne lipiec 2024 - lukaszsroczynski.pl - foto: Poznań, widok z Collegium Altum w kierunku dzielnicy Łazarz

Kredyty hipoteczne lipiec 2024

1 lipca 2024

Banki ostrzegają przed nieuprawnionym korzystaniem z wakacji kredytowych W obecnym...

Czytaj dalej
Zmiany w FWK: mniej restrykcyjne wymagania, zwiększone limity wsparcia, korzystniejsze warunki wsparcia

Fundusz Wsparcia Kredytobiorców – zmiany

21 czerwca 2024

Sprawdź szczegóły zmian wprowadzonych w Funduszu Wsparcia Kredytobiorców.

Czytaj dalej
Kronika pośrednika - kredyty hipoteczne czerwiec 2024 - lukaszsroczynski.pl - fotografia: Poznań (ul. Święty Marcin)

Kredyty hipoteczne czerwiec 2024

1 czerwca 2024

Od 1 czerwca korzystać można z wakacji kredytowych! Co nowego...

Czytaj dalej
Ta strona internetowa używa plików cookies (tzw. ciasteczek) w celach statystycznych oraz funkcjonalnych. Dalsze korzystanie ze strony oznacza, że zgadzasz się na ich użycie. View more
Akceptuję