Aktualizacja luty 2025

Kredyt #naStart okazał się niewypałem, a w jego miejsce wchodzą zapowiedzi nowego programu kredytowego Pierwsze klucze.

Aktualizacja 20.08.2024

Okazuje się, że przytoczone w poniższym artykule zmiany nie są jeszcze zmianami ostatecznymi. Na antenie TVP Info wiceminister funduszy i polityki regionalnej Jan Szyszko zapowiedział kolejne zmiany w kredycie #naStart. Szczegóły mamy poznać „w przyszłym tygodniu na Komitecie Ekonomicznym Rady Ministrów Ministerstwo Rozwoju”. Kilka dni wcześniej minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk zapowiedział, że ostateczny program projektu dostępny ma być jeszcze w obecnym miesiącu. Z kolei Szymon Hołownia, przewodniczący Polski 2050, zapowiada brak poparcia dla kredytu 0%: „Nie poprzemy, bo to jest propozycja dla deweloperów, a nie dla ludzi potrzebujących mieszkania.” Od dawna niechęć do programu dopłat jest także w wypowiedziach polityków Lewicy. Głos w sprawie kredytu #naStart zabiera także Donald Tusk, zachowując optymizm „jeśli chodzi o gotowość do szukania wspólnych rozwiązań”. Jak mówi premier rządu, „Nie będziemy się kłócili, tylko poszukamy najlepszego, optymalnego rozwiązania, jeśli chodzi o kredyty mieszkaniowe i generalnie budownictwo”. Niestety, na chwilę obecną końca chaosu nie widać.

Źródło wypowiedzi polityków: Bankier.pl

Rząd opublikował nowe dokumenty w sprawie kredytu #naStart, w ramach którego możemy otrzymać kredyt hipoteczny z oprocentowaniem od 1.5 procent do 0 procent. Dostaliśmy zmieniony projekt ustawy oraz sporo pism opiniujących. Poinformowano nas także o przesunięciu terminu, kiedy kredyt na Start ma być już dostępny. Jedną z najistotniejszych zmian dla osób zainteresowanych dopłatami do kredytu hipotecznego są nowe limity miesięcznych dochodów.

Udzielałem już wypowiedzi na temat zmian w kredycie #naStart dla telewizji Biznes24. Zapraszam do lektury artykułu osoby, których program ten ominął 🙂

Kiedy rusza kredyt #naStart? Rząd podał nowy termin

Dotychczas zapowiadany start programu na II połowę 2024 roku został przesunięty na kolejny rok. Tym razem Rząd podał nam konkretny termin, kiedy program oferujący dopłaty do kredytów hipotecznych wejdzie w życie. Według obecnych informacji, kredyt mieszkaniowy #naStart rusza 15 stycznia 2025.

Nowy projekt ustawy określa również końcową datę funkcjonowania programu dopłat. Kredyt na start ma potrwać do końca 2027 roku.

Limity dochodu w kredycie #naStart

Wcześniejsza wersja projektu ustawy kredytu #naStart przewidywała bardziej klarowne zasady, określając limity w wysokości (wszystkie kwoty w netto) 7000 zł dla singli, 13 000 zł przy dwóch osobach, 16 000 zł przy rodzinie z dzieckiem, 19 500 przy dwójce dzieci i 23 000 zł przy trójce. Co istotne, przekroczenie limitu zarobków nie powoduje wykluczenia z programu a obcięcie dopłat – tak miało być w pierwotnej wersji projektu i również tak samo jest po zmianach.

Natomiast, to co jest nowością i sporą zmianą w projekcie ustawy to coroczne ustalanie limitu dochodów (do 30 września danego roku objętego limitem). Limity wyliczane mają być na podobnych zasadach, na jakich banki obliczają zdolność kredytową, a więc…

Jaka wysokość limitu dochodowego kredytu #naStart?

Jak rozumieć nowe zasady obliczania dochodu? Upraszczając, wysokość limitu dochodu równa będzie dwukrotności raty kredytu hipotecznego (na przykładową nieruchomość wielkości 25 m² + 25m² na każdą kolejną osobę) + 2.5 punktu procentowego.

Niższe limity dochodowe

Limity ustalane na tych zasadach mają obowiązywać od 2026 roku. Natomiast na rok 2025 podane są konkretne limity dochodowe. Jeszcze raz przypomnę, że ich przekroczenie nie eliminuje z programu, ale zmniejsza kwotę dopłat. Limity te są jednak dla większości osób niższe niż w pierwotnej wersji programu.

Co ważne dla większych rodzin, z projektu ustawy zniknęły zapisy o limitach dochodu dla rodziców z minimum trójką dzieci.

Natomiast podanie limitów dochodowych na kolejne lata z całkowitą pewnością i dokładnością nie jest możliwe. Szczególnie kłopotliwe jest przyjęcie ceny metra kwadratowego, która zostanie przyjęta do obliczeń przez banki, ponieważ zapewne będą wzięte kwoty za przyszłe okresy.

Mimo tych przeszkód, obliczeń podjął się Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera, przyjmując do kalkulacji średnią cenę podaną przez Główny Urząd Statystyczny za IV kwartał 2023.

Jak informuje Gazeta Prawna, zgodnie z tymi przeliczeniami limit dla singla wyniesie… 5716 zł. Dla dwóch osób ma to być już 8574 zł, dla trzech 11 432 zł a ok. 14 290 zł wyniesie limit przy gospodarstwie czteroosobowym.

Jakie jeszcze zmiany wprowadza nowy projekt ustawy o kredycie #naStart?

Zmiana, która wpłynie na największą ilość osób to ta dotycząca limitu dochodu. Jednak część innych nowości może okazać się jeszcze większą rewolucją, za to dla węższej liczby odbiorców.

• zmieniona definicja dziecka, na korzyść kredytobiorcy. Przed zmianą za dziecko brana była osoba, która nie miała skończonych 18 lat na dzień złożenia wniosku. Natomiast nowy projekt kwalifikuje jako dzieci wszystkich, którzy nie skończyli 18-tki na 1 stycznia roku składania wniosku.
• otrzymywany dochód nie musi być już w złotówkach. Zmiana wydaje się bardzo kusząca dla tych z nas, którzy myślą o powrocie z emigracji i kredycie hipotecznym w Polsce ale… niestety, pewnie większości po przewalutowaniu korzyści z kredytu #naStart znacznie zredukują limity dochodu
• limit wieku 35 lat dla singli nie będzie obowiązywał osób z niepełnosprawnością
• maksymalny wkład własny 50 procent wartości nieruchomości

Portal Cen Mieszkań

Jeszcze za rządów PiS obiecywano Portal Cen Mieszkań, który wskazałby kupującym statystyki dotyczące faktycznych cen nieruchomości ustanawianych przy transakcji. Dziś, chcąc zorientować się na rynku, kupujący korzystają najczęściej z portali sprzedażowych. Ceny, które znajdują się przy zamieszczonych ogłoszeniach są cenami ofertowymi, niejednokrotnie zawyżonymi wobec wynegocjowanej ceny ostatecznej.

Poprzedni projekt ustawy o kredycie na Start zawierał zapisy o stworzeniu Portalu Danych o Obrocie Mieszkań, gdzie byłyby dostępne ceny transakcyjne mieszkań i domów. Niestety, ale po edycji z projektu ustawy zapisy te wykreślono. Planów o stworzeniu portalu nie porzucono, jednak odpowiadać za to będzie już inna ustawa, co zapewne całego procesu nie usprawni. Szkoda, ponieważ ułatwiłoby to wielu kredytobiorcom podejmowanie korzystniejszych decyzji przy zakupie nieruchomości.

Co pozostanie bez zmian?

Większość głównych założeń pozostanie bez zmian. W ramach kredytu #naStart możemy otrzymać dopłaty do kredytu hipotecznego na okres 120 rat. Minimalny okres spłaty kredytu wyniesie 15 lat.

Nowy projekt ustawy nie przewiduje także zmian dotyczących wysokości oprocentowania. Otrzymamy więc, zależnie od ilości osób w gospodarstwie domowym:

• kredyt 1.5 procent dla singli oraz par i małżeństw bez dzieci
• kredyt 1 procent dla rodziców z jednym dzieckiem
• kredyt 0.5 procent przy dwójce dzieci
• kredyt 0 procent dla rodzin z trójką lub większą ilością dzieci

Bez zmian pozostaje także maksymalna wysokość kredytu, która będzie objęta dopłatami. Single mogą liczyć na dopłaty do kwoty 200 000 zł. Dwie osoby 400 000 zł. Przy jednej i dwóch osobach dodaje się po 50 tysięcy złotych, a więc 3 osoby dostaną dopłaty przy kwocie kredytu do 450 000 zł a 4 przy maksymalnie 500 000 zł. Największa kwota obejmie rodziny z minimum trójką dzieci, gdzie dopłata będzie naliczana do 600 000 zł.

Czy kredyt #naStart spowoduje wzrost cen mieszkań?

Nie da się ukryć, że przekraczająca pierwotne rokowania popularność Bezpiecznego Kredytu 2 procent (limit przewidziany do końca 2024 roku osiągnięto już w końcówce roku 2023) przyczyniła się do zwiększenia popytu na nieruchomości, czego konsekwencją jest wzrost cen, jaki możemy w ostatnim czasie zaobserwować na rynku. Nie dziwią więc głosy krytyki, która spada na kredyt #naStart, jako następce BK2. Sam uważam, że wprowadzenie kolejnych dopłat tylko podwyższy i tak drogie już ceny nieruchomości, co wyraziłem w wypowiedzi dla portalu Biznes Interia.

Natomiast przeciwnego zdania na temat wzrostu cen jest obecny Minister Rozwoju i Technologii Krzysztof Paszyk. Jak powiedział na antenie TOK FM:

„Program bywa złośliwe krytykowany przy pomocy nieuczciwych argumentów o tym, że będzie on powodował wzrost cen mieszkań. (…) Wszyscy wiemy, co poza sferą budownictwa działo się w ostatnich latach. Inflacja oraz wzrost cen energii były czynnikami, które wpływały na wzrost cen mieszkań”

Stanowisko MRiT w sprawie wzrostu cen

Oficjalny głos MRiT możemy poznać zaglądając do tabeli uwag ze stanowiskiem, będącej częścią opiniowana w ramach procesu legislacyjnego ustawy wprowadzającej nowy kredyt z dopłatami.

Jak wskazuje ministerstwo „Należy podkreślić, że na wzrost cen mieszkań wpływa wiele czynników, choćby odroczony w czasie popyt, dobra kondycja gospodarki, wzrost wynagrodzeń i niska stopa bezrobocia. (…) Zakładamy, że (…) program może przyczynić się do wzrostu podaży mieszkań.”

Dalej możemy przeczytać, że „W ocenie MRiT należy zapewnić w większym stopniu przewidywalność i zrównoważony w czasie poziom akcji kredytowej”. W związku z tym projekt ustawy zakłada wprowadzenie nowych rozwiązań, które mają rozłożyć popyt w czasie. Jako kolejny czynnik, który ma „zmniejszyć presję na wzrost cen” MRiT podaje zaadresowanie programu do osób o niższych dochodach i większych rodzin. W tym celu w projekcie znalazły się limity dochodowe i powierzchniowe, różne kwoty kredytu zależnie od ilości osób oraz oprocentowanie (od kredytu 1.5 procent do kredytu 0 procent) liczone w zależności od liczby dzieci. Z kolei zabezpieczenie przed kumulacją popytu ma zapewnić ograniczenie ilości składanych wniosków do 15 tysięcy na kwartał (z wyjątkiem pierwszego i drugiego kwartału 2025 – w tych okresach wyznaczono limity kolejno 25 i 20 tys. wniosków).

Czy warto czekać na kredyt #naStart?

Pytanie, z którym ostatnio co raz częściej się spotykam przy pierwszych kontaktach z klientami. Na ten moment ciężko z całkowitą pewnością odpowiedzieć na pytanie, czy w ogóle kredyt #naStart wejdzie. Z jednej strony widzimy, że trwają pracę, zmienia się projekt ustawy, jest też wyznaczona konkretna data. Z drugiej sporo głosów sprzeciwu, również ze strony Ministerstwa Finansów czy Narodowego Banku Polskiego. Raczej przeciwna dopłatom jest też wchodząca w skład rządu Lewica. Z kolei przy BK2 głos na tak wyraził nie tylko urzędujący wtedy PiS a również Koalicja Obywatelska. Jeśli członkowie tych dwóch partii również i przy tym programie będą na tak, sprzeciw innych ugrupowań wiele nie zmieni.

A czy kredyt na Start, jeśli wejdzie, będzie dla nas korzystny? Czy wzrost cen spowoduje, że pomimo korzyści z dopłat wyjdziemy pod względem finansowym na zero względem zdecydowania się na kredyt już dzisiaj?

Odpowiedź na te pytania dość mocno zależy od konkretnego przypadku. Program oferuje obiecujący dla dużych rodzin kredyt 0 procent i jeśli mamy minimum trójkę dzieci to raczej na pewno warto obserwować kredyt #naStart oraz wstrzymać się z kredytem, do czasu aż dalsze losy programu będą przesądzone. Mniej korzystnie program wygląda przy kredycie 1.5 procent dla singla z dużego miasta. Rata kredytu na Start jest malejąca i w związku z tym, że dopłaty dla singli obejmą maksymalnie kwotę 200 tysięcy, może okazać się, że rata będzie wyższa niż przy standardowym kredycie hipotecznym, a to spowoduje obniżenie zdolności kredytowej. Z kolei jeszcze inna sytuacja dotyczyć będzie pary z tylko jednym dzieckiem, mogącej liczyć na kredyt 1 procent. Warto też zdawać sobie sprawę z zapisów dotyczących limitu metrażowego kupowanej nieruchomości, którego przekroczenie spowoduje zmniejszenie dopłat.

Sporo zależeć będzie od tego, czy załapiemy się na kredyt #naStart w pierwszym roku czy dopiero w latach kolejnych, z prawdopodobnie bardziej restrykcyjnymi limitami dochodu (choć ciężko z pewnością zawyrokować jak w przyszłości będą wyglądać zmienne przyjmowane do obliczeń). Pamiętajmy też, że sam program jest dopiero na etapie prac i jest dość mocno krytykowany, może więc jeszcze sporo się zmienić. Choć jeśli spełni się data 15 stycznia 2025 to już teraz start nowego programu jest nieco bliższy niż koniec Bezpiecznego Kredytu 2 procent…

Jeżeli są tutaj osoby, którym zależy na analizie korzyści z dopłat w Waszej konkretnej sytuacji, zapraszam na indywidualne spotkania. Jako pośrednik kredytowy mam już dostęp do wewnętrznych kalkulatorów do wyliczenia korzyści z kredytu #naStart w obecnej formie. Policzymy i porównamy 🙂