Od początku zaznaczę, że z racji pracy jako pośrednik kredytowy leży w moim interesie, żeby decyzja o tym, czy wziąć kredyt hipoteczny nie była odkładana w nieskończoność 😊 Sam się jednak zacząłem zastanawiać, czy gdybym chciał kupić dom to jest to dobry moment? Czy od razu, na start taki pomysł odrzucić i czekać na inne, bardziej sprzyjające czasy? Od kilku lat zastanawiamy się rodzinnie nad zakupem domu, stąd też trochę czasu mocno myślałem nad tym tematem.

Co aktualnie dzieje się na rynku kredytów hipotecznych?

Niedawno ukazał się raport Biura Informacji Kredytowej i o 68,7% rok do roku spadła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe złożonych w październiku 2022 r. Liczba potencjalnych kredytobiorców wynosiła 13,02 tys. Rok wcześniej 39,66 tys. Tak więc ilość chętnych osób myślących o własnej nieruchomości drastycznie zmalała.

Aktualna sytuacja, która spotyka rynek kredytów, a więc wysokie oprocentowanie przez stale rosnący WIBOR, niepewna sytuacja gospodarcza, nie tylko w naszym kraju ale też na całym świecie, oraz skomplikowana sytuacja geopolityczna, niezbyt zachęca do zaciągnięcia wieloletniego, dużego zobowiązania. Gdy w grę wchodzi spłata kredytu hipotecznego nie wystarczy, że przez 2-3 lata zaciśniemy pasa, a koszty będziemy trzymali w ryzach. Takie obciążenie finansowe będziemy mieli przez wiele lat i często już dzieci zdążą wyfrunąć z gniazda domowego, kiedy zostanie opłacona ostatnia rata kredytu. Dokoła w prasie czy telewizji słyszymy o tym, że kredytobiorcom raty wzrosły dwukrotnie, że za chwilę kolejne posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej i kolejne podwyżki stóp procentowych, że gospodarka hamuje i zbliża się recesja… Trudno w takim momencie zdecydować się na zakup własnej nieruchomości. Co będzie w kolejnych miesiącach i latach? Najbliższe miesiące, rok czy dwa na pewno będą ciężkie dla nas wszystkich. Obawiam się, że recesja nie ominie gospodarki i wiele branż mocno odczuje kryzys. A co dalej…tego już nawet Wróżbita Maciej nie wie (uwaga! On też się myli! 😉)

Problemy z otrzymaniem zdolności na kredyt hipoteczny

Większość klientów, z którymi ostatnio się spotkałem ma problem, aby nawet przy dobrych zarobkach mieć wystarczającą zdolność kredytową. Nie jest to spowodowane tylko wysokim oprocentowaniem, ale też dodatkowymi wymogami, które bankom narzuciła Komisja Nadzoru Finansowego. Banki przyjmują większe koszty codziennego życia i dodatkowo musiały zwiększyć bufor z 2,5% do 5% przy liczeniu zdolności kredytowej. Żałować można, że KNF takiego buforu nie narzucił jak stopy procentowe i WIBOR były bliskie zeru. Jeśli na dzień dzisiejszy nie możemy otrzymać kredytu, warto zastanowić się co już teraz można zrobić, aby w przyszłości łatwiej było kupić mieszkanie lub dom. Tu zachęcam do poczytania jak zwiększyć zdolność kredytową? Jeśli podejmiemy odpowiednie działania w celu zwiększenia zdolności kredytowej zdecydowanie polepszy to nasze kredytowe perspektywy.

Kto powinien się teraz zastanawiać nad kredytem hipotecznym?

Zacznę od tyłu, a więc od tego, kto kredytu brać nie powinien. Jeśli na głowie mamy kilka zobowiązań, jak kredyt na auto czy kredyt gotówkowy, to w pierwszej kolejności pospłacajmy te pożyczki, aby najlepiej zostać tylko z jednym, dużym kredytem hipotecznym. W takim przypadku naprawdę nie ma sensu pchać się w kolejny kredyt.

Z kolei gdy nie mamy żadnych zobowiązań, kiedy mamy odłożoną poduszkę finansową, która pozwoli nam na spokojne przeżycie kilku czy kilkunastu miesięcy uwzględniając rosnące koszty życia, czy ewentualny kredyt, a jednocześnie mamy potrzebę kupna nieruchomości warto wtedy się mocno zastanowić nad plusami i minusami zaciągania kredytu. Pomyślmy też na spokojnie czy nasz zawód, czy branża w której działamy nie jest narażona na zawirowania na rynku gospodarczym. Inaczej na to co się dzieje w gospodarce spojrzy lekarz a inaczej właściciel np. małej firmy budowlanej. Oprócz poduszki finansowej, która z założenia ma chronić nasz spokojny sen, posiadać też trzeba wkład własny i to najlepiej 20% wartości nieruchomości, aby uzyskać dużo lepsze warunki cenowe.

Do zakupu nieruchomości na pewno też inaczej podejdzie osoba, która ma już mieszkanie i chce poprawy warunków, a inaczej ktoś kto wynajmuje nieruchomość. Koszty najmu również bardzo wzrosły i obciążają nasz budżet.

Zróbmy w domu szczery rachunek ekonomiczny i określmy jaka maksymalna rata pozwoli nam normalnie funkcjonować. Przy tych rozważaniach zobaczmy jak raty będą się prezentowały po kilku jeszcze procentach podwyżek, jak rosnąca inflacja wpłynie na budżet domowy.

Dlaczego nie brać teraz kredytu hipotecznego?

Powody już wymieniłem wcześniej. Są nimi wysokie oprocentowanie, słabnąca gospodarka czy sytuacja za naszą wschodnią granicą. Jak spojrzymy na harmonogram spłaty kredytu to 90% albo i więcej procent raty stanowi część odsetkowa, a znikomy procent to spłacany kapitał. W kilku pierwszych latach, przy takim oprocentowaniu jakie mamy aktualnie, za dużo nie uda się nadpłacić. Wątpliwości też są co do przyszłych miesięcy i wysokości WIBORu. Z jednej strony słychać głosy, że na wiosnę inflacja zacznie spadać i może już pod koniec przyszłego roku stopy również zaczną spadać. Z drugiej strony, że to nie koniec podwyżek i może zobaczymy dwucyfrowe wskaźniki.  Ewentualny wzrost oprocentowania też weźmy mocno pod uwagę, aby określić swój poziom „bólu” przy comiesięcznej racie.

Dlaczego warto właśnie teraz wziąć kredyt hipoteczny?

Ceny nieruchomości

Pierwsze co przychodzi mi do głowy to ceny nieruchomości. Ostatnie lata to był szalony okres z nieruchomościami. Znikały już na poziomie dziury w ziemi, co chwilę pojawiały się nowe, wyższe cenniki. Zdarzały się też moim klientom sytuacje, gdy deweloperzy stawiali ich pod ścianą. Klienci mieli do wyboru rozwiązać umowę przedwstępną i otrzymać zwrot zadatku, albo zaakceptować wyższą o 5 lub 10% cenę nieruchomości.

Spokój na rynku nieruchomości

Teraz wszystko się uspokoiło i znormalniało. Na rynku wtórnym często dochodziło do licytacji kto da więcej. Aktualnie rynek jest spokojniejszy. Można już powoli, a z kolejnymi miesiącami będzie więcej takich nieruchomości, znaleźć takie do którego klucze odbierzemy natychmiast albo za 2-3 miesiące, a nie po 2 latach. Koszty związane z kredytem hipotecznym będą tańsze, ponieważ nie będzie potrzeby płacenia transz przez długie miesiące. Jeszcze niedawno jakiekolwiek negocjacje w biurze sprzedaży były niemile widziane. Jedyne co można było ugrać to niewielki rabat. Dzisiaj na dzień dobry deweloperzy proponują garaże czy komórki, zaczynają się większe rabaty. Na mailu znalazłem ofertę jednego z deweloperów, który sprzedaje z upustem do 169 000zł. Tak więc rynek się zmienia i więcej do powiedzenia już mają kupujący, a nie sprzedający. Zakupu nie trzeba dokonywać pod presją czasu, kolejki chętnych nie stoją już tuż pod drzwiami. Na spokojnie możemy przeanalizować sytuację bez obawy, że zaraz nieruchomość zniknie z rynku.

Brak ubezpieczenia pomostowego

W ostatnim czasie zlikwidowano ubezpieczenie pomostowe, co wychodzi bardzo na plus dla klienta.  W skrócie – banki do momentu  prawomocnego wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej pobierały podwyższone oprocentowania. Koszty ponosił klient, płacąc wyższą ratę. Problem zaczynał się w momencie, kiedy na wpis trzeba było czekać dłużej, niż pierwotnie zakładano. W związku z sporym obciążeniem sądów przez ilość wpisów, a w przypadku rynku pierwotnego również zakończenia budowy nieruchomości, wytwarzało to dodatkowe zobowiązania, w wysokości tysięcy złotych. Od września tego roku zmieniono zapis ustawy. Teraz ubezpieczenie pomostowe nie stanowi dodatkowego kosztu i w praktyce pozwoli to na oszczędność, często dość sporej ilości, pieniędzy, ale i nerwów.

Niższa stała część oprocentowania

Ogólny koszt kredytu jest wysoki, ale stała część oprocentowania czyli marża, która zostanie z nami do końca kredytu, zmalała w ostatnich miesiącach. WIBOR, który kształtuje wysokość odsetek jest wysoki, ale taka sytuacja wiecznie trwać nie będzie i zmaleje mam nadzieję. W najbliższej perspektywie WIBOR zostanie zastąpiony przez WIRON, co też wpłynie na wysokość rat. Jak stopy procentowe zaczną spadać to WIRON nie będzie już tak atrakcyjny, ale to stanowi już mniejszy problem przy spadającej racie kredytowej.

To brać ten kredyt czy nie? Ostateczne rozwiązanie zagadki!?

Na to pytanie nie ma jednej, właściwej odpowiedzi. Każdy musi podejść do sprawy indywidualnie, bo ilu ludzi tyle historii. Na pewno warto najpierw uwzględnić wszystkie plusy i minusy. A co, jeśli po solidnym namyśle będziemy na tak? Najlepiej zgłosić się do dobrego doradcy 🙂

A jeśli, mimo wielu przemyśleń, szala wciąż nie chce przechylić się ani w jedną ani w drugą i potrzeba nam kogoś do podjęcia decyzji i omówienia całej sytuacji zapraszam na kawę do biura i wspólnie się zastanowimy czy to odpowiedni czas.