Kredyt hipoteczny z rodzicami to rozwiązanie, które otwiera przed młodymi osobami drzwi do własnej nieruchomości, nawet jeśli samodzielnie nie mają jeszcze wystarczającej zdolności kredytowej. W każdym banku można znaleźć oferty dostosowane do tego modelu, które różnią się m.in. możliwą długością okresu spłaty (a co za tym idzie miesięczną ratą), ale też poszczególnymi wymaganiami. Czy warto zatem zaangażować rodziców w tak ważną decyzję finansową? Przyjrzymy się temu krok po kroku, analizując zarówno korzyści, jak i potencjalne ryzyka.

Główną zaletą takiego rozwiązania jest powiększenie naszej zdolności kredytowej, za czym oczywiście idzie szerszy wybór nieruchomości. Często zdarza się, szczególnie w przypadku singli, że dokooptowanie rodziców do umowy kredytowej jest jedyną szansą na uzyskanie kredytu. Wtedy, choć nie osiągnęliśmy jeszcze satysfakcjonujących zarobków, możemy już na początku kariery spłacać własną nieruchomość, bez konieczności posiłkowania się najmem.

Jednak kredyt hipoteczny z rodzicami ma również swoje minusy. Tu przede wszystkim banki raczej zaproponują nam krótszy okres kredytowania, ze względu na wiek rodziców. Jeśli rodzice są w wieku 50 lat, może być problem z kredytem na 30 czy 35-letni okres spłaty. Dodatkowo, jeśli to Ty będziesz spłacać cały kredyt, pamiętaj, że jakiekolwiek opóźnienia w spłacie obciążą nie tylko Ciebie, ale też Twoich rodziców.

Wiek rodziców a kredyt hipoteczny

Jest to kwestia, która najmocniej wyróżnia kredyt hipoteczny z rodzicami. Kredyt mieszkaniowy jest zobowiązaniem na wiele, wiele lat, w związku z czym banki ograniczają wiek kredytobiorców. Przy kredycie z rodzicami banki zawsze wezmą pod uwagę wiek starszego kredytobiorcy i na tej podstawie będą określać maksymalny okres spłaty hipoteki.

Granica wieku przy kredycie

Nie ma jednej ustawowej reguły dotyczącej maksymalnego wieku kredytobiorcy, tak więc każdy bank określa to według swojej linii. W mBanku suma wieku kredytobiorcy i okresu kredytowania nie może przekroczyć 67, co oznacza, że kredyt hipoteczny na 30 lat otrzymamy do 37 roku życia. Część banków ustanawia też maksymalny wiek zależnie od płci, np. Pekao SA czy VeloBank (zgodnie z wiekiem emerytalnym, 65 dla mężczyzn i 60 dla kobiet). Wyższy limit ma np. ING Bank Śląski, gdzie wiek najstarszego kredytobiorcy (z wliczonym okresem kredytowania) może wynosić maksymalnie 75 lat. Z kolei ograniczeń nie ma teoretycznie Santander, który dopuszcza osoby powyżej 70 roku życia, jeśli okres spłaty pokrywa się z długością trwania ubezpieczenia. Technicznie nie będzie problemem zorganizować takie ubezpieczenie, ale wiąże się to z dużymi kosztami, przez co takie rozwiązanie traci na atrakcyjności.

Niestety, ale biorąc kredyt hipoteczny z rodzicami musimy mieć na uwadze, że banki wezmą ich wiek jako współkredytobiorców pod uwagę i może to ograniczyć nam długość okresu kredytowania. Jeśli rodzice mają 50 lat, to realnie możemy liczyć na maksymalnie 25 letni okres spłaty. Czym krótszy okres kredytowania, tym wyższe raty (ale i mniejsze odsetki).

Dochód z emerytury – czy jest brany do kredytu?

Tutaj dochodzi też kwestia przekroczenia wieku emerytalnego. Banki licząc zdolność kredytową biorą pod uwagę wpływy z emerytury, ale wezmą też pod uwagę fakt spadku dochodu po przejściu na emeryturę. Jeśli więc planujemy kredyt hipoteczny z rodzicami i planujemy go spłacać także kilka lat po przejściu rodziców na emeryturę, musimy mieć na uwadze, że zarabiana przez rodziców kwota będzie przy zdolności mniejsza, niż gdyby nie przekroczyli wieku emerytalnego przed zgodnym z harmonogramem końcem okresu spłaty kredytu. Warto wiedzieć, że do dochodu na emeryturze brana jest nie tylko państwowa emerytura. Dochód rodziców podwyższa w bankach chociażby renta, o ile jest przyznana na stałe lub przynajmniej do końca okresu spłaty kredytu. Innymi wliczanymi do dochodu rodziców wpływami mogą być np. dochody z najmu, wpływy z działalności czy umowy o dzieło. Kluczową kwestia jest odpowiedni dobór banku, ponieważ zasady uznania tych wpływów są bardzo różne a niektóre banki całkowicie wykluczają taką możliwość.

O ile wzrośnie zdolność kredytowa?

Czy warto dobierać rodziców jako dodatkowych kredytobiorców, skoro może to skrócić możliwy okres spłaty? Tu wszystko zależy od konkretnej sytuacji. Jeśli nasi rodzice mają np. 60 lat i możemy wziąć kredyt na nie więcej niż 15 lat, może okazać się że miesięczna rata będzie mocno nadwyrężać nasz budżet.

Często powtarzam moim klientom, że zdolność, która wyliczy nam bank to jedno, ale pamiętajmy, że to na naszych barkach będzie wieloletni trud spłacania comiesięcznych rat i warto szczerze sobie samemu zrobić bardzo realistyczną symulację zdolności. Czasem faktycznie zdarza się, że część naszego dochodu jest nieuznawana przez bank lub też bank nie docenia naszych umiejętności oszczędzania 🙂 Jednak decydowanie odradzałbym sztuczne zawyżanie zdolności w ten czy inny sposób i podchodzenie do sprawy na zasadzie „jakoś to będzie”, jeśli po samodzielnym oszacowaniu własnych możliwości okaże się, że rata będzie na zbyt wysokim poziomie.

Wzrost zdolności kredytowej z dodatkowym kredytobiorcom ciężko podać nie znając indywidualnej sytuacji. Inne wyniki możemy otrzymać w zależności nie tylko od wieku czy co oczywiste wysokości dochodu ale też m.in. od kosztów życia naszych rodziców, wybranego banku, rodzaju umowy (polecam osobom zainteresowanym spojrzeć jak to wygląda na umowie B2B czy przy kredycie na umowie zlecenie lub umowie o dzieło) czy nawet branży, w której rodzice pracują. Możemy oczywiście szacować o ile wzrośnie zdolność na podstawie dostępnych w sieci kalkulatorów, ale z doświadczenia wiem, że po sprawdzeniu zdolności w wewnętrznych kalkulatorach banków najczęściej otrzymujemy trochę inne wyliczenia.

Wpływ na zdolność kredytową przy kredycie z rodzicami będą miały też ewentualne inne kredyty hipoteczne. Często zdarza się, że dla rodziców może być to kolejny kredyt, ponieważ nie spłacili jeszcze do końca kredytu na własną nieruchomość. Tu warto mieć świadomość, że część banków może odmówić nam przyznania już któregoś kredytu. Drugi kredyt, jeśli pierwszy jest prawidłowo spłacany i starcza zdolności, nie będzie problemem. Schody zaczynają się robić jeśli będzie to już czwarty aktywny kredyt i w takich okolicznościach odpada możliwość kredytowania np. w Millennium.

Czy rodzice mogą sprawdzić, czy raty kredytu są spłacane terminowo?

Czy rodzice mogą przeprowadzić „kontrolę rodzicielską” 🙂 i sprawdzić, czy dziecko spłaca terminowo raty kredytu? Generalnie są to informacje poufne, których bank nie udziela nawet rodzinie, ale w przypadku wspólnego kredytu z rodzicami mamy inną sytuację. Jeśli rodzice są częścią umowy kredytowej mogą uzyskać wgląd i dowiedzieć się, jak przebiega spłata kredytu, pobierając raport BIK. Rodzice jako strona kredytu mają też dostęp do harmonogramu a w przypadku opóźnień dostaną monity z banku o zaległej racie.

Czy można wypisać rodziców z kredytu hipotecznego?

Można przepisać kredyt rezygnując z udziału rodziców w umowie kredytowej, ale będzie to wiązało się z ponowną analizą finansową. Bank na nowo policzy zdolność kredytową, jeśli więc posiłkowaliśmy się wsparciem rodziców a teraz mamy już wystarczająco większe zarobki takie rozwiązanie jest oczywiście możliwe. Będzie odbywać się to z zachowaniem obecnych warunków umowy kredytowej, ale w takich przypadkach warto sprawdzić, czy w międzyczasie nie poprawiły się warunki na rynku i któryś z banków nie chciałby refinansować nam kredytu na nowych, lepszych warunkach. Inną dostępną opcją jest też zastąpienie rodziców przez partnerkę czy partnera. Wtedy również bank ponownie przeliczy naszą zdolność kredytową.

Kredyt hipoteczny z tylko jednym rodzicem

Rozwiązanie szczególnie korzystne, kiedy jeden z naszych rodziców ma sporo większy dochód lub jest istotna różnica w wieku. Jest jedno „ale” – aby wziąć kredyt hipoteczny z tylko jednym z rodziców konieczna jest rozdzielność majątkowa. Bez podpisanej intercyzy żaden bank nie udzieli takiego kredytu. Oczywiście rodzice mogą ponownie zawrzeć wspólnotę majątkową. Jeśli nie miałoby to mieć wpływu na nasz kredyt, musi on jednak zostać wcześniej spłacony lub przepisany tak, by rodzice nie byli już stroną umowy.

Inne formy pomocy rodziców przy kredycie

Rodzice przy kredycie hipotecznym mogą nam pomóc nie tylko przez dołączenie do kredytu. Zdarza się m.in., że zgadzają się pokryć część ceny zakupu nieruchomości lub przekazać środki na wkład własny.

Czy wszyscy właściciele nieruchomości muszą przystąpić do kredytu?

W tej sprawie wszystko zależy od konkretnego banku, w niektórych wpływa na to cel kredytowania czy rynek, z którego kupujemy nieruchomość; zdarza się, że inaczej wygląda to dla rynku pierwotnego (zwłaszcza przy zakupie wciąż budowanego lokalu) i inaczej dla rynku wtórnego. W poniższej tabelce informacje jak to wygląda w poszczególnych bankach.

Wkład własny od rodziców

Niemal na sam koniec wspomnę jeszcze krótko o innej formie pomocy rodziców przy kredycie, jaką jest przekazanie pieniędzy na wkład własny do nieruchomości. Z tego co zauważyłem u moich klientów, jest to dość popularne rozwiązanie. Zgodnie z prawem rodzice mogą nam bez zgłoszenia do Urzędu Skarbowego przekazać darowiznę do kwoty 36 120 zł. Powyżej tej kwoty konieczne będzie zgłoszenie darowizny na druku SD Z2 o urzędu, na co mamy 6 miesięcy. Zgłoszenie do US powinno wpłynąć od obdarzonej osoby, pod groźbą doliczenia 20% podatku, jeśli niezgłoszona darowizna zostanie ujawniona przy kontroli podatkowej. Pamiętajmy jednak, że takie zasady obowiązują jedynie najbliższą rodzinę (do której wliczani są oczywiście rodzice, ale też m.in. teściowie 🙂 ), a w innych przypadkach darowizna zostanie opodatkowana powyżej ustalonych kwot.

Pod linkiem obok więcej szczegółów o tym jak przekazać darowiznę na wkład własny żeby uniknąć problemów z urzędem skarbowym.

Kredyt hipoteczny z rodzeństwem lub teściami?

Nie tylko rodzice mogą razem z nami dzielić kredyt hipoteczny. Może to być także np. rodzeństwo lub teściowie, jak i osoby niespokrewnione. W każdym z tych przypadków cały proces wyglądać będzie podobnie. Niezależnie od formy czy samego faktu spokrewnienia, banki zgodzą się udzielić kredyt hipoteczny, jeśli wykażemy wystarczającą zdolność kredytową i spełnimy wymagane kryteria. Wymagany będzie także wkład własny, choć z programem Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy można też dostać w banku kredyt hipoteczny bez wkładu własnego.

W zdecydowanej większości banków można też wziąć kredyt z rodzicami i jeszcze dodatkowo z teściami. Sporo banków wskazuje maksymalną ilość wnioskodawców na 4 osoby, przy czym np. Velo dopuszcza osoby maksymalnie 2 gospodarstwa domowe, więc w takim przypadku kredyt i z rodzicami i z teściami nie przejdzie. Bardziej otwarty na takie połączenia jest ING, gdzie dopuszcza się nawet 6 osób z różnych gospodarstw. Znajdą się też banki, które nie określają maksymalnej ilości osób wnioskujących o kredyt hipoteczny.

Możliwości zawierania „kredytowych sojuszy” jest więc sporo, a wspólny kredyt z rodzicami jest jednym z nich. Pamiętajmy też o naszych emocjach, które przy często wieloletniej spłacie kredytu odgrywają niemałą rolę. W trakcie okresu spłaty, jeśli warunki na rynku ulegną poprawie, możemy podjąć starania o refinansowanie kredytu. Dzieląc kredyt z innymi osobami pamiętajmy, że ich obecność będzie w takich przypadkach niezbędna. Decydujmy się na wspólny kredyt z rodzicami tylko wtedy, gdy jesteśmy pewni naszej relacji z rodzicami, ufamy sobie i przy ewentualnych problemach finansowych będziemy dla siebie wsparciem a nie przyczyną dodatkowej presji.