Przyjrzyjmy się kredytom hipotecznym dla osób na działalności gospodarczej rozliczanej przez KPiR, a więc Księgę Przychodów i Rozchodów. Wymagania banków wobec osób planujących kredyt hipoteczny różnią się, także w zależności od rodzaju umowy czy właśnie sposobu rozliczania wpływów i nie inaczej jest przy tak rozliczanej formie działalności.
Każdy z największych w Polsce banków pozwala nam dostać kredyt hipoteczny na działalności gospodarczej rozliczanej KPiR. Natomiast to, w czym zdania poszczególnych banków są podzielone, to przede wszystkim sposób wyliczania dochodu do zdolności kredytowej oraz minimalny okres prowadzenia działalności. Wszystkie te kwestie szczegółowo omówię.
Spis treści
Działalność gospodarcza rozliczana KPiR – zdolność kredytowa
Przy działalności gospodarczej dla banków liczy się nie tylko wysokość ale też regularność i stabilność naszych wpływów na konto.
Przychód a dochód przy zdolności kredytowej
Zazwyczaj osoby, które przychodzą na pierwsze spotkanie ze mną w roli swojego pośrednika kredytowego, mają już oszacowaną samodzielnie zdolność kredytową. Często zdarza się, że po sprawdzeniu zdolności w bankowych kalkulatorach, szacunki te okazują się błędne. Powtarza się to szczególnie wśród moich klientów prowadzących właśnie działalność gospodarczą.
Co jest powodem błędnych wyliczeń? Najczęściej przyjęcie do obliczeń przychodu jako dochodu. A to dla banków stanowi istotną różnicę. Przeliczając naszą zdolność kredytową, banki do obliczeń uwzględniają nasz realny zysk, czyli dochód.
Jak banki liczą dochód netto z działalności gospodarczej rozliczany z KPiR?
Wiemy już, że dla naszej zdolności kredytowej liczy się dochód, a nie przychód, ale jak właściwie dochód ten jest liczony? Odpowiedź na to pytanie w sporej części zależy od konkretnego banku, w którym zdecydujemy się złożyć wniosek.
Zaczniemy jednak od tego, w czym akurat banki się ze sobą zgadzają, a więc branie do obliczeń średniej wartości naszych dochodów. Tu sprawa jest wręcz banalna – banki biorą nasz dochód z pewnego okresu i dzielą uzyskaną sumę zysków przez ilość miesięcy wziętą pod uwagę.
Prowadzi to do pytania o to, jaki okres banki wezmą przy ustalaniu dochodu netto? I tu właśnie pojawiają się rozbieżności, z których niekiedy rodzą się następstwa kluczowe dla wysokości naszej zdolności.
Jaki okres dochodu z działalności rozliczanej na KPiR jest brany do liczenia zdolności?
Przykładowo, Millennium bierze różne okresy, szacując dochód netto do obliczeń zdolności, zależnie od terminu, w którym złożymy wniosek. Datą graniczną w Millennium Bank jest 30 kwietnia (termin składania zeznań PIT) i jeśli zarejestrujemy wniosek przed tym terminem, dochód zostanie policzony na podstawie roku ubiegłego. Natomiast dla wniosków składanych po 30 kwietnia bankowi analitycy wezmą też pod uwagę obecny rok, porównując zmiany średniego miesięcznego dochodu względem poprzedniego roku.
Nieco inaczej już wygląda to na przykładzie BOŚ, gdzie wlicza się zysk z bieżącego ale i poprzedniego roku. Z kolei w Pekao SA bank weźmie mniejszy z dochodu PIT lub średnią z ostatnich 12 miesięcy (zależnie od tego, co będzie mniej korzystne dla kredytobiorcy).
Praktycznie w każdym banku będą jakieś, mniejsze czy większe, różnice. Warto mieć to na uwadze, zanim złożymy wniosek. Szczególnie, jeżeli nasza działalność „kręci się” nieco lepiej np. w ostatnich 12 miesiącach, niż w poprzednim okresie. Część banków weźmie też ten starszy okres i także na jego podstawie oszacuje dochód a to w takim przypadku wpłynęłoby negatywnie na wysokość naszej zdolności kredytowej.
W części banków okresy, z których brany jest dochód, pokrywają się z wymaganym okresem minimalnym prowadzonej działalności gospodarczej.
Wymagany okres minimalny prowadzenia działalności rozliczanej KPiR przy kredycie hipotecznym
W poniższej tabelce możemy zobaczyć, jaki jest minimalny okres prowadzonej działalności dla poszczególnych banków. Od razu zaznaczam, że okres minimalny dla banku liczony jest nie tyle od daty zarejestrowania działalności co od momentu osiągania przez tą działalność dochodu. Jeśli więc zaczęliśmy działalność np. w styczniu 2023, a pierwszy dochód spłynął do nas w marcu 2023 to zazwyczaj banki wezmą ten drugi okres.
Alior Bank | 24 miesiące (2 pełne lata obrachunkowe) |
BNP Paribas | Standardowo 24 miesiące Możliwe skrócenie do: -18 miesięcy po analizie ryzyka, -12 miesięcy, gdy nie jest to jedyny dochód i nie stanowi więcej niż 50% całości -3 miesięcy dla osób pracujących w którymś z zawodów z listy banku*1 |
Bank Ochrony Środowiska | 24 miesiące |
Grupa BPS | 24 miesiące |
Citi Handlowy | 24 miesiące 12 miesięcy dla wolnych zawodów*2 |
ING | 24 miesiące |
mBank | 12 miesięcy (rozumiane jako pełny rok kalendarzowy rozliczony z Urzędem Skarbowym). Możliwe skrócenie, wg uznania mBanku, o 2 tygodnie dla działalności założonych do 14 stycznia. |
Millennium | 12 miesięcy |
Pekao SA | 12 miesięcy |
PKO BP | 12 miesięcy |
Santander Bank Polska | 12 miesięcy – dla nieruchomości do 300 tys. zł 24 miesiące – dla nieruchomości powyżej 300 tys. zł |
Velo | 12 miesięcy (preferowany pełen okres obrachunkowy) 6 miesięcy, jeśli rozszerzamy charakter prowadzonej działalności |
Krótsze okresy dla osób przechodzących z umowy na pracę na B2B
W części banków krótsze okresy obowiązują także dla osób przechodzących z umowy na pracę na umowę B2B, na działalności rozliczanej KPiR. Mamy wtedy możliwość skrócenia tego okresu do 6 miesięcy (np. Millennium, PKO BP, Velo) a w paru bankach nawet do 3 miesięcy (BNP Paribas oraz mBank). Najczęściej jednak banki wymagają wtedy, by obecna umowa B2B została zawarta z poprzednim pracodawcą (w niektórych przypadkach wystarczy ta sama branża). Ten i wiele innych tematów istotnych przy kredycie dla osób na B2B opisałem w artykule Kredyt hipoteczny a umowa B2B, zachęcam do lektury 🙂
Dokumenty do kredytu hipotecznego na działalność gospodarczą rozliczaną KPiR
Poza dokumentami wynikającymi ze sposobu pozyskiwania i rozliczania naszego dochodu, banki wymagają także podstawowej listy dokumentów, równej dla wszystkich osób wnioskujących o kredyt hipoteczny. Będą to:
- wypełnione formularze bankowe – wniosek, formularz z danymi osobowymi, kosztorysy, oświadczenia i wszystkie inne ewentualne dokumenty, które wybrany bank przekaże do wypełnienia
- dokumenty potwierdzające tożsamość – wystarczy dowód osobisty. W przypadku obcokrajowców wymagana będzie karta pobytu (choć bez niej parę banków również udziela kredytów mieszkaniowych – tu zapraszam do przeczytania Kredyt hipoteczny dla obcokrajowca)
- dokumenty nieruchomości – zależnie od tego czy kupujemy mieszkanie czy dom, z rynku pierwotnego czy wtórnego.
Zawieszenie firmy – jak wpływa na kredyt hipoteczny?
Niestety, jako przedsiębiorcy nie mamy co liczyć na płatny urlop lub chociaż przerwy od płacenia ZUS… Chyba, że działalność firmy zostanie zawieszona. A czy będzie to miało wpływ na kredyt hipoteczny?
W skrócie – podczas spłaty kredytu nie, przy staraniu się o kredyt (przy określaniu naszej zdolności przez bank) już tak. Każdy bank ma swoje podejście do kwestii zawieszenia firmy. Część banków zgadza się udzielić kredyt hipoteczny nawet przy działalności zawieszonej obecnie, a są też banki, w których konieczne będzie odczekać 12 miesięcy od wznowienia firmy.
Tutaj przeczytasz więcej na ten temat – Kredyt hipoteczny a zawieszenie działalności gospodarczej
Podsumowanie
Kredyt hipoteczny przy prowadzeniu działalności gospodarczej rozliczanej KPiR jest jak najbardziej możliwy. Każdy bank ma w swojej ofercie propozycje dla przedsiębiorców rozliczających się Księgą Przychodów i Rozchodów, ale są też, różne w zależności od banku, wymagania do spełnienia. Bardzo ważne jest, by nasz dochód (pamiętaj, dochód – nie przychód! 😉 ) był możliwie stabilny. Szukając najlepszej dla siebie oferty pamiętajmy, żeby dobrać ją pod swoją indywidualną sytuację, np. jeśli w ostatnim roku bardzo poprawiliśmy swój dochód warto złożyć wniosek tam, gdzie banki nie będą patrzeć również na mniej urodzajne lata poprzednie.
Działalność, której dochód ma być podstawą kredytu hipotecznego, musi działać już od jakiegoś czasu. Najkrótsze okresy minimalne prowadzenia działalności akceptowane przez banki wynoszą 6 miesięcy (z możliwością skrócenia przy umowie B2B) nawet do 24 miesięcy. Przy złożeniu wniosku niezbędna będzie dokumentacja, zawierająca m.in. odpis z CEiDG, PIT-36/PIT-36L czy wyciąg z KPiR. Jako pośrednik do Państwa dochodu się nie dołożę (choć moja usługa jest bezpłatna, więc też nie odejmę), ale przy kwestii wyboru oferty czy sprawach związanych z dokumentacją, polecam się do usług 🙂