Łukasz Sroczyński

Kredyt hipoteczny a działalność KPiR

Kredyt hipoteczny na działalności gospodarczej rozliczanej KPiR

Przyjrzyjmy się kredytom hipotecznym dla osób na działalności gospodarczej rozliczanej przez KPiR, a więc Księgę Przychodów i Rozchodów. Wymagania banków wobec osób planujących kredyt hipoteczny różnią się, także w zależności od rodzaju umowy czy właśnie sposobu rozliczania wpływów i nie inaczej jest przy tak rozliczanej formie działalności.

Każdy z największych w Polsce banków pozwala nam dostać kredyt hipoteczny na działalności gospodarczej rozliczanej KPiR. Natomiast to, w czym zdania poszczególnych banków są podzielone, to przede wszystkim sposób wyliczania dochodu do zdolności kredytowej oraz minimalny okres prowadzenia działalności. Wszystkie te kwestie szczegółowo omówię.

Działalność gospodarcza rozliczana KPiR – zdolność kredytowa

Przy działalności gospodarczej dla banków liczy się nie tylko wysokość ale też regularność i stabilność naszych wpływów na konto.

Żeby zobrazować na ile regularność dochodów jest istotna dla banków, przytoczę tu historię sprzed kilku lat, jednego z moich klientów zajmującego się pracami budowlanymi.

Na PIT-36L wykazywał dochód w wysokości 2 milionów złotych w całym okresie rozliczeniowym. Dla jednego będzie to dużo, dla drugiego mało, ale porównując do średniej krajowej, jest to dochód duży i wydawałoby się, że spokojnie pozwalający na kredyt hipoteczny na kwotę paru milionów złotych. Nawet przy krótkim, np. 10-letnim okresie spłaty.

A jednak, żaden z banków nie chciał zgodzić się na udzielenie mojemu klientowi kredytu na wybraną nieruchomość. Dlaczego? Ponieważ dochód ten nie był stabilny. Cały dochód opierał się na zaledwie dwóch fakturach, a przez większość roku działalność nie generowała żadnych wpłat na konto. Sprawa okazała się nie do zrobienia... A przecież przy dochodach mniejszych nawet o 75% od generowanych przez przytoczonego przedsiębiorcy, ale jednak stabilnym, z niewielkimi wahaniami, można otrzymać ok. 1 mln kredytu i to przy dzisiejszych stopach procentowych. Jak widzimy, czasem faktycznie mniej znaczy więcej.

Przychód a dochód przy zdolności kredytowej

Zazwyczaj osoby, które przychodzą na pierwsze spotkanie ze mną w roli swojego pośrednika kredytowego, mają już oszacowaną samodzielnie zdolność kredytową. Często zdarza się, że po sprawdzeniu zdolności w bankowych kalkulatorach, szacunki te okazują się błędne. Powtarza się to szczególnie wśród moich klientów prowadzących właśnie działalność gospodarczą.

Co jest powodem błędnych wyliczeń? Najczęściej przyjęcie do obliczeń przychodu jako dochodu. A to dla banków stanowi istotną różnicę. Przeliczając naszą zdolność kredytową, banki do obliczeń uwzględniają nasz realny zysk, czyli dochód.

Jak banki liczą dochód netto z działalności gospodarczej rozliczany z KPiR?

Wiemy już, że dla naszej zdolności kredytowej liczy się dochód, a nie przychód, ale jak właściwie dochód ten jest liczony? Odpowiedź na to pytanie w sporej części zależy od konkretnego banku, w którym zdecydujemy się złożyć wniosek.

Zaczniemy jednak od tego, w czym akurat banki się ze sobą zgadzają, a więc branie do obliczeń średniej wartości naszych dochodów. Tu sprawa jest wręcz banalna – banki biorą nasz dochód z pewnego okresu i dzielą uzyskaną sumę zysków przez ilość miesięcy wziętą pod uwagę.

Prowadzi to do pytania o to, jaki okres banki wezmą przy ustalaniu dochodu netto? I tu właśnie pojawiają się rozbieżności, z których niekiedy rodzą się następstwa kluczowe dla wysokości naszej zdolności.

Jaki okres dochodu z działalności rozliczanej na KPiR jest brany do liczenia zdolności?

Przykładowo, Millennium bierze różne okresy, szacując dochód netto do obliczeń zdolności, zależnie od terminu, w którym złożymy wniosek. Datą graniczną w Millennium Bank jest 30 kwietnia (termin składania zeznań PIT) i jeśli zarejestrujemy wniosek przed tym terminem, dochód zostanie policzony na podstawie roku ubiegłego. Natomiast dla wniosków składanych po 30 kwietnia bankowi analitycy wezmą też pod uwagę obecny rok, porównując zmiany średniego miesięcznego dochodu względem poprzedniego roku.

Nieco inaczej już wygląda to na przykładzie BOŚ, gdzie wlicza się zysk z bieżącego ale i poprzedniego roku. Z kolei w Pekao SA bank weźmie mniejszy z dochodu PIT lub średnią z ostatnich 12 miesięcy (zależnie od tego, co będzie mniej korzystne dla kredytobiorcy).

Praktycznie w każdym banku będą jakieś, mniejsze czy większe, różnice. Warto mieć to na uwadze, zanim złożymy wniosek. Szczególnie, jeżeli nasza działalność „kręci się” nieco lepiej np. w ostatnich 12 miesiącach, niż w poprzednim okresie. Część banków weźmie też ten starszy okres i także na jego podstawie oszacuje dochód a to w takim przypadku wpłynęłoby negatywnie na wysokość naszej zdolności kredytowej.

W części banków okresy, z których brany jest dochód, pokrywają się z wymaganym okresem minimalnym prowadzonej działalności gospodarczej.

Bezpłatnie przeanalizuję Twoją zdolność kredytową w 24 godziny!

Wymagany okres minimalny prowadzenia działalności rozliczanej KPiR przy kredycie hipotecznym

W poniższej tabelce możemy zobaczyć, jaki jest minimalny okres prowadzonej działalności dla poszczególnych banków. Od razu zaznaczam, że okres minimalny dla banku liczony jest nie tyle od daty zarejestrowania działalności co od momentu osiągania przez tą działalność dochodu. Jeśli więc zaczęliśmy działalność np. w styczniu 2023, a pierwszy dochód spłynął do nas w marcu 2023 to zazwyczaj banki wezmą ten drugi okres.

Alior Bank24 miesiące (2 pełne lata obrachunkowe)
BNP ParibasStandardowo 24 miesiące
Możliwe skrócenie do:
-18 miesięcy po analizie ryzyka,
-12 miesięcy, gdy nie jest to jedyny dochód i nie stanowi więcej niż 50% całości
-3 miesięcy dla osób pracujących w którymś z zawodów z listy banku*1
Bank Ochrony Środowiska24 miesiące
Grupa BPS24 miesiące
Citi Handlowy24 miesiące
12 miesięcy dla wolnych zawodów*2
ING 24 miesiące
mBank12 miesięcy (rozumiane jako pełny rok kalendarzowy rozliczony z Urzędem Skarbowym). Możliwe skrócenie, wg uznania mBanku, o 2 tygodnie dla działalności założonych do 14 stycznia.
Millennium12 miesięcy
Pekao SA12 miesięcy
PKO BP12 miesięcy
Santander Bank Polska12 miesięcy – dla nieruchomości do 300 tys. zł
24 miesiące – dla nieruchomości powyżej 300 tys. zł
Velo12 miesięcy (preferowany pełen okres obrachunkowy)
6 miesięcy, jeśli rozszerzamy charakter prowadzonej działalności
*1 – Zawody określane przez BNP Paribas jako Profesjonaliści, a więc: adwokat, architekt, biegły rewident, doradca inwestycyjny, doradca podatkowy, farmaceuta, fizjoterapeuta, księgowy, lekarz, lekarz weterynarii, majątkowy zarządca nieruchomości, notariusz, protetyk, radca prawny, rzeczoznawca, stomatolog, tłumacz przysięgły. Wymagane 12 miesięczne doświadczenie w wykonywanej profesji. *2 – Wolne zawody w Citi Handlowy: adwokat, aptekarz, architekt, biegły rewident, dentysta, doradca podatkowy, informatyk, inżynier budownictwa, księgowy, lekarz, makler papierów wartościowych, notariusz, radca prawny, rzeczoznawca majątkowy, tłumacz przysięgły, weterynarz.

Krótsze okresy dla osób przechodzących z umowy na pracę na B2B

W części banków krótsze okresy obowiązują także dla osób przechodzących z umowy na pracę na umowę B2B, na działalności rozliczanej KPiR. Mamy wtedy możliwość skrócenia tego okresu do 6 miesięcy (np. Millennium, PKO BP, Velo) a w paru bankach nawet do 3 miesięcy (BNP Paribas oraz mBank). Najczęściej jednak banki wymagają wtedy, by obecna umowa B2B została zawarta z poprzednim pracodawcą (w niektórych przypadkach wystarczy ta sama branża). Ten i wiele innych tematów istotnych przy kredycie dla osób na B2B opisałem w artykule Kredyt hipoteczny a umowa B2B, zachęcam do lektury 🙂

Dokumenty do kredytu hipotecznego na działalność gospodarczą rozliczaną KPiR

Jakich specjalnych dokumentów potrzeba do kredytu mieszkaniowego na działalności rozliczanej KPiR?
-odpis z CEiDG/umowa spółki, celem potwierdzenia, że faktycznie jesteśmy właścicielami firmy
-zaświadczenie z US oraz ZUS o niezaleganiu z płatnościami lub potwierdzenie płatności, za okres od 3-6 miesięcy
-PIT-36 lub PIT-36L z załącznikiem B, minimum (zależnie od banku) za rok poprzedni
-wyciąg z KPiR - podsumowania miesięczne, minimum za ubiegły rok
-szczegółówa KPiR za ostatni miesiąc
-ewidencja środków trwałych i stawek amortyzacyjnych, min. za rok ubiegły

Poza dokumentami wynikającymi ze sposobu pozyskiwania i rozliczania naszego dochodu, banki wymagają także podstawowej listy dokumentów, równej dla wszystkich osób wnioskujących o kredyt hipoteczny. Będą to:

  • wypełnione formularze bankowe – wniosek, formularz z danymi osobowymi, kosztorysy, oświadczenia i wszystkie inne ewentualne dokumenty, które wybrany bank przekaże do wypełnienia
  • dokumenty potwierdzające tożsamość – wystarczy dowód osobisty. W przypadku obcokrajowców wymagana będzie karta pobytu (choć bez niej parę banków również udziela kredytów mieszkaniowych – tu zapraszam do przeczytania Kredyt hipoteczny dla obcokrajowca)
  • dokumenty nieruchomości – zależnie od tego czy kupujemy mieszkanie czy dom, z rynku pierwotnego czy wtórnego.

Zawieszenie firmy – jak wpływa na kredyt hipoteczny?

Niestety, jako przedsiębiorcy nie mamy co liczyć na płatny urlop lub chociaż przerwy od płacenia ZUS… Chyba, że działalność firmy zostanie zawieszona. A czy będzie to miało wpływ na kredyt hipoteczny?

W skrócie – podczas spłaty kredytu nie, przy staraniu się o kredyt (przy określaniu naszej zdolności przez bank) już tak. Każdy bank ma swoje podejście do kwestii zawieszenia firmy. Część banków zgadza się udzielić kredyt hipoteczny nawet przy działalności zawieszonej obecnie, a są też banki, w których konieczne będzie odczekać 12 miesięcy od wznowienia firmy.

Tutaj przeczytasz więcej na ten temat – Kredyt hipoteczny a zawieszenie działalności gospodarczej

Podsumowanie

Kredyt hipoteczny przy prowadzeniu działalności gospodarczej rozliczanej KPiR jest jak najbardziej możliwy. Każdy bank ma w swojej ofercie propozycje dla przedsiębiorców rozliczających się Księgą Przychodów i Rozchodów, ale są też, różne w zależności od banku, wymagania do spełnienia. Bardzo ważne jest, by nasz dochód (pamiętaj, dochód – nie przychód! 😉 ) był możliwie stabilny. Szukając najlepszej dla siebie oferty pamiętajmy, żeby dobrać ją pod swoją indywidualną sytuację, np. jeśli w ostatnim roku bardzo poprawiliśmy swój dochód warto złożyć wniosek tam, gdzie banki nie będą patrzeć również na mniej urodzajne lata poprzednie.

Działalność, której dochód ma być podstawą kredytu hipotecznego, musi działać już od jakiegoś czasu. Najkrótsze okresy minimalne prowadzenia działalności akceptowane przez banki wynoszą 6 miesięcy (z możliwością skrócenia przy umowie B2B) nawet do 24 miesięcy. Przy złożeniu wniosku niezbędna będzie dokumentacja, zawierająca m.in. odpis z CEiDG, PIT-36/PIT-36L czy wyciąg z KPiR. Jako pośrednik do Państwa dochodu się nie dołożę (choć moja usługa jest bezpłatna, więc też nie odejmę), ale przy kwestii wyboru oferty czy sprawach związanych z dokumentacją, polecam się do usług 🙂

Umów bezpłatne spotkanie i postaw na mnie w roli pośrednika - stacjonarnie lub online - dostępne dla każdej lokalizacji w Polsce

Wszystkie wpisy

Najnowsze wpisy

Kronika Pośrednika - Kredyty hipoteczne listopad 2024

Kredyty hipoteczne listopad 2024

1 listopada 2024

Listopadowa Kronika Pośrednika - jak rynek kredytów mieszkaniowych radzi sobie...

Czytaj dalej
Kredyt hipoteczny na działalności gospodarczej rozliczanej KPiR (Księgą Przychód i Rozchodów)

Kredyt hipoteczny a działalność KPiR

22 października 2024

Przyjrzyjmy się kredytom hipotecznym dla osób na działalności gospodarczej rozliczanej...

Czytaj dalej
Kronika Pośrednika - kredyty hipoteczne październik 2024

Kredyty hipoteczne październik 2024

1 października 2024

Kredyty z oprocentowaniem zmiennym ponownie w ING Po czerwcowym zawieszeniu...

Czytaj dalej
Kredyt hipoteczny a zawieszona działalność gospodarcza

Kredyt hipoteczny a zawieszenie działalności gospodarczej

19 września 2024

Czy zawieszona działalność gospodarcza wpływa na zdolność kredytową? Temat, który...

Czytaj dalej
Ta strona internetowa używa plików cookies (tzw. ciasteczek) w celach statystycznych oraz funkcjonalnych. Dalsze korzystanie ze strony oznacza, że zgadzasz się na ich użycie. View more
Akceptuję