22 lipca 2017 roku weszła w życie ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Dziś mija równo 9 lat od tego dnia, więc to dobra okazja, żeby przyjrzeć się bliżej zapisom ustawy z perspektywy praktyka. Pracuję w branży od 2006 roku, początkowo jako doradca kredytowy a dziś pośrednik i wciąż jeszcze pamiętam rynek sprzed tej ustawy. Nie wprowadziła ona rewolucyjnych zmian, choć jednocześnie trzeba jej oddać, że faktycznie wiele rzeczy uporządkowała.

Ile dni czeka się na decyzję kredytową?

Słyszę dość często to pytanie od klientów. Zgodnie z ustawą, od której startu mija właśnie 9 lat, w art.14 ust.2 bank powinien wydać decyzję kredytową dokładnie w 21 dniu od złożenia wniosku. Tyle teoria, jednak jest to generalnie martwy zapis. W praktyce, jak są wolne terminy bank wydaje decyzję nawet w 2-3 dni od dnia złożenia wniosku o kredyt hipoteczny. W bardziej obleganych okresach, np. przy okazji promocji, można się nadziać na zatory i wtedy czas decyzji wydłuża się nawet do 2-3 miesięcy.

14 dni na odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego

Mało kto pamięta o tym uprawnieniu, a warto je znać. Art. 42 ustawy daje konsumentowi 14 dni od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny na odstąpienie od niej, bez podawania przyczyny. Jedyny koszt, jaki wtedy ponosimy, to odsetki naliczone za okres od wypłaty kredytu do dnia jego spłaty. Również przy współpracy ze mną, ponieważ jest ona dla moich klientów w pełni bezpłatna. Bank przy podpisaniu umowy musi przekazać nam gotowy wzór oświadczenia o odstąpieniu, więc formalności są ograniczone do minimum.

Wycena nieruchomości pod kredyt hipoteczny

W art. 21 ust 8-10 ustawa określa, jak powinna wyglądać wycena nieruchomości, którą bank wymaga do zabezpieczenia kredytu. Przed wprowadzeniem ustawy wycena nieruchomości również była wymagana, ale sama dokumentacja przebiegała bardziej „na dziko”. Jako doradca kredytowy osobiście jeździłem po lokalizacjach klientów i robiłem zdjęcia pod wycenę :). Z perspektywy klientów jest to jednak zmiana raczej na minus. Wtedy wycena kosztowała jedynie czas pośrednika, teraz natomiast po usankcjonowaniu tematu wycena przygotowywana jest profesjonalnie przez rzeczoznawcę, za co kredytobiorca musi zapłacić własną gotówką.

Sprzedaż wiązana a sprzedaż łączona

W artykule 9, ustawa o kredycie hipotecznym wprowadziła zakaz sprzedaży wiązanej. Bank nie może więc zmusić nas do kupienia dodatkowego produktu jako warunku udzielenia kredytu, poza bezpłatnym rachunkiem do spłaty rat lub dodatkowego zabezpieczenia.

Sprzedaż łączona, szerzej kojarzona jako cross-selling, pozostała jednak dozwolona. Bank może zaproponować niższą marżę w zamian za kartę kredytową, konto z wpływem wynagrodzenia czy ubezpieczenie, ale musi jednocześnie pokazać nam ofertę bez tych dodatków, na osobnym formularzu informacyjnym.

W praktyce niemal nikt z takiej „gołej” oferty nie korzysta, bo warunki cenowe potrafią być na tyle gorsze, że nawet po doliczeniu kosztu dodatkowych produktów kredyt z pakietem wychodzi taniej. Warto dodać, że większość dodatkowych warunków, jak karta czy ubezpieczenie, obowiązuje tylko przez określony czas, najczęściej 3 lub 5 lat, a potem korzystniejsze warunki cenowe zostają z nami już do końca okresu kredytowania, ale pamiętajmy, że część produktów nie przestanie działać sama z siebie. Jest też druga strona medalu, i jeśli w trakcie obowiązywania zapisów oferty cross-sell nie wywiążemy się z ustaleń (np. nie dostarczymy wymaganych wpływów), marża zostanie podwyższona.

Przy okazji, polecam artykuł z moją wypowiedzią na Bankier.pl, gdzie opisywaliśmy, dlaczego wariant bez cross-sellu cieszy się raczej znikomym zainteresowaniem.

Wcześniejsza spłata i nadpłata kredytu hipotecznego

Jedna z najważniejszych zmian, jaką ustawa wprowadziła z perspektywy portfela kredytobiorcy. Art. 38 daje nam prawo do spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem w każdym momencie trwania umowy, a art. 39 mówi wprost, że całkowity koszt kredytu obniża się wtedy proporcjonalnie o odsetki i inne koszty przypadające na skrócony okres.

Przed wejściem tych przepisów w wielu bankach prowizja za wcześniejszą spłatę obowiązywała przez cały okres kredytowania. Dziś, zgodnie z art. 40, bank może pobrać rekompensatę tylko w pierwszych 36 miesiącach kredytu ze zmiennym oprocentowaniem, a jej wysokość nie może przekroczyć 3% spłacanej kwoty ani odsetek należnych za rok od dnia spłaty. Zdecydowanie przyczynia się to do korzyści z refinansowania.

Co ważne, dokładnie ten sam mechanizm dotyczy nadpłaty, czyli spłaty części kredytu przed terminem. Możemy wybrać, czy nadpłata skróci nam okres kredytowania przy tej samej racie, czy obniży wysokość raty przy tym samym okresie spłaty. W obu przypadkach ustawa zapewnia nam bezpłatną nadpłatę po pierwszych 3 latach spłaty. Dla większości z nasnadpłata jest bezpłatna również w pierwszych 36 miesiącach, ale jest to już kwestia ustaleń poszczególnych banków.

Tutaj sprawdzisz, które banki pobierają opłatę za nadpłatę, a w których nadpłata jest bezpłatna.

Jeśli zastanawiasz się, kiedy nadpłata faktycznie się opłaca i jak ją rozliczyć z bankiem, rozpisałem to dokładniej na mniejsza-rata.pl/nadplata.

Doradca kredytowy czy pośrednik kredytowy?

Ta zmiana dotknęła mnie osobiście, bo pracowałem jako doradca finansowy jeszcze zanim ustawa weszła w życie. Art. 25 wprowadził zasadę, że tytułu „doradca” lub „doradztwo” nie może w nazwie firmy ani w reklamie używać podmiot powiązany z jednym kredytodawcą i wynagradzany przez bank.

Z dnia na dzień w Polsce ubyło kilkanaście tysięcy doradców finansowych, a na wizytówkach pojawili się specjaliści ds. finansów i pośrednicy kredytowi. Opisałem to szerzej w osobnym artykule. Temat zna niewielu, mimo że dotyczy niemal każdego, kto kiedykolwiek szukał w Google frazy typu „doradca kredytowy Poznań”, „doradca kredytowy Wrocław” czy „doradca kredytowy Warszawa”.

Różnica? Doradca kredytowy nie otrzymuje wynagrodzenia od banku, tylko od klienta. Wiąże się to dla kredytobiorcy z dodatkowym kosztem w wysokości ok. 1-5% kredytu hipotecznego. Pośrednik kredytowy, którym jestem, jest wynagradzany przez bank, a usługa dla klienta pozostaje bezpłatna. W codziennej pracy różnica sprowadza się właściwie do nazwy na wizytówce, bo zakres pomocy, czyli sprawdzenie zdolności kredytowej, dobór oferty i prowadzenie klienta przez cały proces, wygląda tak samo niezależnie od tego, czy ktoś nazywa się doradcą kredytowym czy pośrednikiem.

Kredyty hipoteczne w walucie obcej dla zarabiających w złotówce

Art. 6 ustawy wprowadził zasadę, która dziś wydaje się oczywista, ale przed 2017 rokiem taką nie była. Kredyt hipoteczny może zostać udzielony wyłącznie w walucie, w której konsument uzyskuje większość swoich dochodów, albo w walucie, do której kredyt jest indeksowany, jeśli w tej walucie zarabiamy.

To pokłosie sytuacji, którą chyba wszyscy kojarzymy z wcześniejszych lat. Osoby zarabiające w złotówkach brały wtedy kredyty we frankach szwajcarskich, licząc na niższe raty, a potem musiały spłacać zobowiązanie w złotówkach po zupełnie innym kursie niż w dniu podpisania umowy. Dla wielu rodzin oznaczało to raty rosnące szybciej niż wartość samej nieruchomości, mimo regularnego spłacania kredytu przez lata. Ustawa o kredycie hipotecznym eliminuje możliwość powtórzenia się takiej sytuacji.

A czy oznacza to, że osoby zarabiające w innej walucie nie mają szans na kredyt hipoteczny? Nie, jeśli zarabiamy w walucie obcej możemy otrzymać kredyt hipoteczny w złotówkach, ale przy liczeniu dochodu bank weźmie nie więcej niż 50% naszych zarobków w walucie innej niż PLN. Aktualnie taki kredyt hipoteczny możemy otrzymać w Alior Bank, BNP Paribas, bankach z Grupy BPS, mBanku i Millennium. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule Kredyt hipoteczny w PLN a dochód w walucie obcej.

A kredyt hipoteczny w walucie obcej, jeśli zarabiamy w niej większość naszych dochodów? Jak najbardziej jest to możliwe, ale z ograniczeniem do waluty Euro. Taką opcję oferuje Alior Bank.

Co jeszcze zmieniło się przez te 9 lat?

Ustawa z 2017 roku nie jest zamrożonym tekstem. Jedną z ważniejszych nowelizacji było wprowadzenie w 2022 roku przepisów dotyczących ubezpieczenia pomostowego, czyli podwyższonej marży, jaką bank pobierał do czasu prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Od 17 września 2022 roku, zgodnie z dodanym do ustawy art. 29 ust. 5a i 5b, taki dodatkowy koszt musi zostać zwrócony konsumentowi lub zaliczony na poczet spłaty kredytu po dokonaniu wpisu hipoteki. Wcześniej zdarzało się, że przy wolno pracujących sądach wieczystoksięgowych ten dodatkowy koszt sięgał nawet kilkuset złotych miesięcznie, przez wiele miesięcy. Opisywałem tę zmianę szczegółowo, kiedy wchodziła w życie, w tym wpisie.

[Podsumowanie] Co dała nam ustawa o kredycie hipotecznym?

Dziewięć lat to wystarczająco dużo czasu, żeby zobaczyć, które przepisy realnie zmieniły rynek, a które zostały tylko na papierze. Do tej pierwszej grupy zaliczam przede wszystkim prawo do wcześniejszej spłaty i nadpłaty bez wieloletnich prowizji, zakaz kredytów w walucie innej niż nasza waluta dochodu oraz zwrot kosztów ubezpieczenia pomostowego. Do drugiej, prawo wyboru kredytu bez cross-sellingu, z którego w praktyce niemal nikt nie korzysta.

Dziewięć lat to wystarczająco dużo czasu, by przekonać się, które z przepisów realnie weszły w życie i zmieniły rynek in plus. Za najbardziej korzystną zmianę uważam prawo do wcześniejszej spłaty i nadpłaty bez wieloletnich prowizji. Tym bardziej że sporo banków poszło w ślad za tą zmianą i wycofały opłaty także w pierwszych 3 latach spłaty, wychodząc na przeciw klientom. Na pewno zapisem zasługującym na wyróżnienie było też wykreślenie ubezpieczenia pomostowego.

A pośrednik czy doradca kredytowy, to dla mnie kwestia zupełnie neutralna 🙂

FAQ

Ile dni ma bank na wydanie decyzji kredytowej? Zgodnie z ustawą bank ma 21 dni od złożenia wniosku, chyba że sami zgodzimy się na wcześniejsze przekazanie decyzji. Przy kolejkach w bankach zdarza się jednak, że termin ten zostaje przekroczony.

Czy mogę odstąpić od umowy kredytu hipotecznego po jej podpisaniu? Tak, mamy na to 14 dni od dnia zawarcia umowy, bez podawania przyczyny. Ponosimy wtedy jedynie koszt odsetek za okres wykorzystania kredytu.

Czy aktualnie można dostać w Polsce kredyt hipoteczny we frankach szwajcarskich zarabiając w złotówkach? Nie. Ustawa o kredycie hipotecznym wprost zakazuje udzielania kredytu w walucie innej niż ta, w której uzyskujemy większość dochodów.

Czym różni się doradca kredytowy od pośrednika kredytowego? Głównie sposobem wynagradzania. Doradca kredytowy jest opłacany przez klienta, a pośrednik kredytowy przez bank, dlatego jego usługa jest dla klienta bezpłatna.