Za nami dłuuugi czas pracy. Rozmyślania, przegląd ofert, wnioski, podpisy, czekanie na decyzję banku i… jest. Robota zrobiona – kredyt wypłacony, pośrednik opłacony. A klienci niech teraz sami martwią się spłatą 🙂

O wiele, wiele wygodniej byłoby mi mieć takie właśnie podejście. Jednak, poza spokojnym snem, straciłbym też inną bardzo ważną „walutę”, szczególnie istotną w pracy pośrednika czy doradcy kredytowego. Ponad połowa (i to pomimo wciąż rosnącej ilości zgłoszeń z Internetu) przychodzących do mnie po kredyt osób zgłasza się z polecenia właśnie od Was, moich wcześniejszych klientów.

Kwestie związana z ubezpieczeniami

Ubezpieczenie nieruchomości

Jednym z warunków uruchomienia kredytu hipotecznego jest ubezpieczenie nieruchomości z cesją na rzecz banku.

Przez cały okres spłaty kredytu bank będzie wymagał, żebyśmy mieli aktualne ubezpieczenie nieruchomości, z opłaconą bieżącą składką. Jeżeli zdecydowaliśmy się na ubezpieczenie zewnętrzne, zazwyczaj bardziej korzystne niż propozycja banku, pamiętajmy o dostarczaniu tego ubezpieczenia po odnowieniu okresu. Najczęściej okres ubezpieczenia nieruchomości wynosi 12 miesięcy, natomiast zdarza się też 24 czy 36-miesięczny okres obowiązywania tej polisy. Za każdym razem konieczne będzie dostarczenie ubezpieczenia. Zależnie od banku, przekazać odnowioną polisą możemy stacjonarnie, e-mailowo, pocztą tradycyjną czy w aplikacji mobilnej.

Jeśli natomiast mamy bankowe ubezpieczenie, do odnowienia polisy wystarczy odpowiednia kwota na koncie i wszystko dzieje się automatycznie.

Ubezpieczenie na życie

Do uruchomienia kredytu hipotecznego konieczne jest także ubezpieczenie na życie. Część banków nie wymaga życiówek na stały okres a jedynie umowy na najbliższe lata (zazwyczaj okres 3 lub 5 lat). Warto po tym czasie rozważyć indywidualną polisę, która w większości przypadków ma dużo mniej wykluczeń. Wciąż oczywiście musimy pamiętać o opłaceniu składki w terminie – chyba, że ustawimy stałe zlecenie przelewu 🙂

Jak zmienić ubezpieczenie do kredytu hipotecznego?

Przy konfrontacji z nowymi ofertami ubezpieczenia warto zwrócić uwagę nie tylko na koszta, ale również rzeczywistą ochronę, którą ma nam zapewnić ubezpieczenie. Oby nikomu z nas to zabezpieczenie się nie przydało, jednak w razie niechcianych wypadków środki te mogą nam bardzo mocno pomóc finansowo. Dlatego w większości przypadków nie polecam kierować się jedynie kwestią jak najmniejszej ceny i warto dobierać ofertę z myślą o realnym bezpieczeństwie.

Z kwestii technicznych – pamiętajmy, by najpierw podpisać nowe ubezpieczenie i dokonać cesji na bank a dopiero potem wykreślić stare. Teoretycznie jeśli pomylimy kolejność i w ciągu paru minut przepiszemy nowe ubezpieczenie nic nie powinno się wydarzyć, ale lepiej dmuchać na zimne. Choć podobno dobry fachowiec reklamy nie potrzebuje to jednak przypomnę w tym miejscu, że działam nie tylko jako pośrednik kredytowy ale również jako pośrednik ubezpieczeniowy i w razie potrzeby bezpłatnie przedstawię najlepsze oferty i załatwię formalności 🙂

Opłata za wpis hipoteki

Możliwe, że mamy to już za sobą, warto jednak przypomnieć – od złożenia wniosku o wpis hipoteki do sądu mamy 14 dni na deklarację PCC-3 lub PCC-3A (dla współwłaścicieli) i opłatę w wysokości 19 zł. Składając wniosek przez notariusza mamy to już z głowy (opłata została odprowadzona przez notariusza), natomiast przy samodzielnym załatwianiu wpisu do KW musimy zadbać o tę opłatę sami.

Opłata za wpis hipoteki jest marginalna i łatwo o niej zapomnieć. Tym bardziej, że ani bank, ani nikt inny nie będzie nam przypominał o dokonaniu tej wpłaty. Lepiej jednak jej nie zlekceważyć, tak by nie upomniał się w końcu o nią Urząd Skarbowy.

Jak zapłacić podatek PCC od wpisu do hipoteki?

W formie papierowej można opłacić osobiście w kasie urzędu gminy lub miasta, jest też opcja listowna. Osobiście polecam skorzystać z trzeciej możliwości i opłacić podatek PCC przez Internet. Całą sprawę można załatwić online – zaczynając od wypełnienia deklaracji PCC.

PCC-3 znajdziesz tutaj – jeśli kupiłeś nieruchomość samemu.

PCC-3/A – jeżeli nieruchomość ma więcej niż jednego właściciela.

Uwaga: Deklaracje PCC aktualizowane są zwykle na początku roku. Artykuł został opublikowany w czerwcu 2025 roku i zawiera linki do aktualnych wzorów deklaracji PCC obowiązujących w roku 2025. Jeśli czytasz ten wpis później, upewnij się, że korzystasz z aktualnych dokumentów – sprawdzisz je zawsze TUTAJ.

Sama opłata to już zwyczajny przelew, na konto Urzędu wybranego w deklaracji (tego, któremu podlega nowa nieruchomość). Urzędy nie ustanowiły póki co jednolitego numeru konta do przelewów za PCC i musimy wyszukać go samodzielnie. Rząd na swojej stronie udostępnił plik z zebranymi do kupy wszystkimi numerami kont Urzędów – znajdziesz to TUTAJ.

Kto nie musi opłacać PCC?

Na koniec wątku o PCC dobra wiadomość dla tej części moich klientów, którzy kupili swoje pierwsze mieszkanie lub dom jednorodzinny na rynku wtórnym (własność ale też spółdzielcze prawo do lokalu) – jesteście zwolnieni z konieczności opłaty PCC! Co ważne, nie możecie przed zakupioną teraz nieruchomością posiadać nie tylko pełni ale też udziału praw do własności mieszkania czy domu, z wyjątkiem dziedziczenia do 50% praw.

Jak dostarczyć do banku prawomocny już wpis hipoteki do KW?

Jeśli wybraliśmy korzystniejszą pod względem oszczędności opcję i samodzielnie złożyliśmy wpis hipoteki do KW, pamiętajmy teraz – po uruchomieniu kredytu i rozpatrzeniu naszego wniosku, dostarczyć wpis ten do banku. Żeby dostarczyć prawomocny wpis hipoteki do księgi wieczystej do banku wystarczy przesłanie zdjęcie otrzymanego wpisu w aplikacji bankowej. Osobista wizyta w banku nie będzie więc konieczna.

Pamiętajmy o warunkach promocji

Banki oferują kredyty hipoteczne w pakiecie z innymi produktami jak np. konto osobiste (czasami z wymaganymi ilościami płatności i/lub przelewanych środków) czy ubezpieczenia. Skorzystanie z oferty cross-sellingu wiąże się z korzyściami w postaci niższego oprocentowania. Warto jednak pamiętać, że spełnienie warunków cross sell często wymaga również naszej aktywności – tu przykład mojej żony, która lata temu miała w swojej umowie kredytowej wymóg wpłaty min. 2 000 złotych każdego miesiąca na rachunek osobisty w kredytującym banku. Jeśli o spełnieniu warunków promocyjnej stawki oprocentowania zapomnimy bank podwyższy nam marżę do zwykłego, niepromocyjnego poziomu.

Jeśli Twój kredyt wypłacany jest w transzach

Pamiętaj, żeby złożyć w banku dyspozycje wypłaty. W innym wypadku transza nie zostanie uruchomiona i cały proces może się znacznie spowolnić.

Zazwyczaj kredyt w transzach udzielany jest przy budowie domu. Jeśli jesteśmy właśnie w takiej sytuacji, pamiętajmy też o konieczności rozliczenia się z przeznaczenia środków – tu zazwyczaj wystarczy przesłać bankowi fotografię kolejnych etapów budowy, bardzo rzadko zdarza się wizyta inspektora.

Pamiętajmy też, by przy budowie domu zajrzeć do umowy kredytowej pod kątem innych niezbędnych do dostarczenia dokumentów, jak zaświadczenie o zgłoszeniu nieruchomości do użytku czy wypis z rejestru gruntów.

O nadpłacie

Jeśli uzbieramy trochę więcej oszczędności lub mamy luźną gotówkę, naturalną myślą staje się nadpłata kredytu. Nadpłacając spłacamy tylko i wyłącznie pożyczony od banku kapitał, co automatycznie obniża ilość koniecznych odsetek. W każdym z banków mamy do wyboru jeden z dwóch skutków nadpłaty – skrócenie okresu kredytowania lub zmniejszenie raty.

Koniecznie zanim nadpłacimy kredyt pamiętajmy spojrzeć do swojej umowy kredytowej. W części banków może czekać niemiła niespodzianka w postaci opłaty za nadpłatę.

Dla kredytów z oprocentowaniem stałym taka sytuacja czeka nas w PKO BP, gdzie bank pobiera 0,5% prowizji od nadpłaconej kwoty + koszty płatnego aneksu oraz ewentualnie BPS (kwestia indywidualna określona w umowie).

Trochę bardziej skomplikowane jest to w przypadku oprocentowania zmiennego. Tutaj banki zobowiązane są ustawowo nie pobierać żadnych opłat za nadpłatę, jednak dopiero po upływie 3 lat od rozpoczęcia spłaty kredytu. W trakcie pierwszych 3 lat kredyty hipoteczne z ratą zmienną mogą podlegać opłacie za nadpłatę w wysokości do 3% nadpłacanej kwoty.

Zachęcam do przeczytania artykułu na moim blogu o nadpłacie kredytu hipotecznego. Jest tam cała niezbędne wiedza do tego by kredyt nadpłacić skutecznie i z możliwie największym zyskiem.

Możliwość zawieszenia raty czyli bankowe wakacje kredytowe

Termin wakacje kredytowe zyskał w ostatnich latach na popularności głównie dzięki rządowemu programowi. Obie edycje programu już zakończono, natomiast w części banków nadal mamy możliwość zawieszenia raty kredytu hipotecznego. Bankowe wakacje kredytowe przebiegają jednak na trochę innych zasadach niż te ustawowe. Polegają na zasadzie zawieszenia kapitałowej części raty, natomiast część odsetkowa wciąż pozostaje do zapłaty.

Nie ma tu jednej reguły kto może skorzystać i na jakich warunkach, ponieważ każdy bank ustala osobne zasady dla swoich klientów. Danych na temat możliwości zawieszenia raty możemy szukać w naszych umowach kredytowych (np. w Alior Bank taka możliwość funkcjonuje pod nazwą „karencja w spłacie kapitału”). Odpukać, ale na wypadek gdyby podwinęłaby się Wam noga przy spłacie, warto już teraz na spokojnie sprawdzić, na jakich warunkach bank oferuje możliwość zawieszenia raty.

Skorzystanie z takich wakacji kredytowych wiążę się niestety ze zwiększeniem raty, ponieważ banki nie wydłużają w takim przypadku okresu spłaty a jedynie przenoszą zawieszoną kwotę na następne miesiące.

Co można zmienić w umowie kredytowej po jej podpisaniu?

Choć umowa kredytowa obowiązuje do spłaty całego kredytu, możliwe jest wprowadzenie w nią zmian poprzez aneks. Co ważne dla osób z nieruchomością w budowie, aneks może objąć także termin rozliczenia budowy, termin wypłaty kredytu czy okres karencji np. przy szybszym niż zakładano czasie ukończenia inwestycji.

Z kluczowych czynników warunkujących zasady spłaty aneksem możemy zmienić ratę malejącą na równą (lub odwrotnie), zmienną na stałą (tutaj już odwrotnie nie zmienimy), czy też dopisać dodatkową osobę do kredytu (przy minimum 2 kredytobiorcach można też jedną z osób z kredytu odpisać) albo zmienić okres kredytowania.

Aneksem możemy też obniżyć marżę banku czy stałą kwotę oprocentowania przy spadku stóp procentowych. Pamiętajmy też, że jeśli będziemy w takiej sytuacji a bank nie chce zgodzić się na obniżenie oprocentowania, mamy możliwość refinansowania, czyli przeniesienia „starego” kredytu do „nowego” banku.

Tu przeczytasz o kosztach refinansowania

A tutaj na czym polega refinansowanie, czy zawsze jest opłacalne i jakie dokumenty są potrzebne

Całkowita spłata kredytu

Za górami, za lasami, kiedy skończymy spłacać nasz kredyt, będziemy mogli wykreślić znajdującą się w sądzie hipotekę banku. Bank przygotuje zaświadczenie o spłacie, natomiast opłatą za wykreślenie (100 złotych niezależnie od wielkości kredytu i nieruchomości) oraz wysyłką wypełnionego wniosku o wykreślenie hipoteki do sądu będziemy musieli martwić się sami. I akurat tego problemu życzę każdemu jak najszybciej 🙂

Co trzeba zrobić po uruchomieniu kredytu hipotecznego – podsumowanie w punktach

Na koniec jeszcze polecam zajrzeć na poniższą listę ze sprawami, które koniecznie trzeba załatwić po uruchomieniu kredytu.

1. Wymagane ubezpieczenia
-dostarczenie ubezpieczenia nieruchomości z cesją na rzecz banku
-ubezpieczenie na życie
-co ważne, przy zmianie lub przedłużeniu polis konieczne będzie ponowne dostarczenie dokumentacji do banku.

2. Opłata za wpis hipoteki (19 zł) po wypełnieniu deklaracji PCC-3 lub PCC-3/A

3. Dostarczenie do banku prawomocnego wpisu hipoteki do KW

4. Jeżeli skorzystaliśmy z oferty cross sell (i chcemy pozostać przy aktualnej marży) pamiętajmy o warunkach promocji (np. comiesięczne wpływy na konto w określonej wysokości).

5. Jeżeli wzięliśmy kredyt hipoteczny w transzach – dyspozycja wypłaty transzy (za każdą kolejną transzą) oraz rozliczenie z transzy (fotograficzna dokumentacja postępów w budowie).

I to tyle 🙂 Pozostała część tematów, jak np. nadpłata, nie jest obowiązkiem a możliwością.